大規模タワーマンションの建て替えについて

マンションの建て替えに関する質問です。

現在、築５年程の都心の大規模タワーマンションを持っています。
２０代の頃に購入し、大体総戸数９００戸・５０階程度、
私が８５歳頃に、築６０年程度になる計算です。

その頃って相当老朽化してますよね？
その時ってどうなるorそれまでにどうしたらいいのでしょうか？？

現在も老朽化したマンションの建て替えはありますが、
そもそも元のマンションの規模が小さい＆一戸あたりの土地区分所有分も大きく、
容積率も格段にアップしたりして、
地権者住戸＆新たな購入者によって、新築マンションに・・・というケースに思えます。

ただ、現在私が持っているマンションは、そもそも容積めいいっぱいという感じで、
更に大きな建物が建てられる気はしないし、
区分所有分なんてなきに等しい。
なんなら、壊す値段の方が高いんじゃないか、という感じです。

「６０・７０歳になって、お金なかったら古くても住み続けるかもな～」
程度の認識で買いましたが、
こういったマンションにもしずっと住んでいて、かつ立て替えをする事になったら、
８０・９０才になって
かなりの上乗せ分を払って新しい住戸を取得するか、
ビビたる土地分のお金をもらって、「どっか行ってちょーだい」って事になるんですよね？

・・・というか、大して容積の増えない古いマンションをどうにかする人や会社さんなんて
いるのでしょうか？？

何歳で死ぬか分からないし、意外に長く生きるかもしれないし、
最後の最後で焦るのも困るな～、と思うのですが、
１００歳くらいまで生きても大丈夫なように、
５０～６０歳位で新築～築１０年程のマンションに買い替えるべきでしょうか？
（マンションって、最終的に資産ではなく消費財だとは思ってるし、
　その点を踏まえても、セキュリティやメンテなど考え、マンション派なのですが・・・）

大規模タワーマンションの歴史が浅く、この先どうなるのかがよく分からず困ってます。
日本が今後５０年成長しているとも思えず、インフレ率も低いでしょうし。
ババ抜きゲームしてるみたいです。

よく分からず、論点もはっきりしない質問になってしまいましたが、
立て替え等について詳しい方がいらっしゃいましたら、宜しくお願いします。

※素人で経済にも疎いので、認識や用語に誤りがあると思います。ご了承くださいませ。

No.1 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2013/02/11 11:46

＞微々たる土地分のお金をもらって、「どっか行ってちょーだい」って事になるんですよね？

老朽化した建造物が建つ土地の値段は、「更地の値段マイナス解体費」というのが相場です。
微々たる土地代から巨額の解体費を捻出することが出来きないことがあり得ます。

その場合、買手の居ない中古車と同じように所有者がコスト負担して廃棄することになります。

持ち出しのコストを出せない人、区分所有者が死んでしまった空き家なども出るでしょうから、残った人でその人の分まで解体費を負担しないことには前に進みません。

使用済み核燃料の問題と同じで、だれかがまとめて面倒みてくれない限り、都市部の廃墟として残ることになるのでしょう。


＞５０～６０歳位で新築～築１０年程のマンションに買い替えるべきでしょうか？

はい。その通りです。
私は50歳で築10年の40階建ての一角を買いました。耐用年数60年として、丁度私が100歳です。
私の死亡時点で、市場価格よりも解体費(見込み）の方が高い場合は、相続人に相続拒否をしてもらうつもりです。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

なるほど。「４０～５０年後は無価値だろうけど、安く賃貸にでもしとけばいーか」位の気分でいましたが、いい所で売り抜けないと逆にコストを生み出す物になってしまいますね…。

＞私は50歳で築10年の40階建ての一角を買いました。耐用年数60年として、丁度私が100歳です。
50歳からの50年間も計算しとかないといけないんですね～。
長期マーケは読めないにしても、自分の寿命が読めない事で計算が立たないのが何とも歯がゆい…。
ポックリ早く死ぬかもしれないし、70～80で介護マンション（←いいトコだと結構高い！）に入らなきゃいけないかもしれないし、元気に自前マンションで100歳位まで生きるかもしれないし…。
いずれにせよ、50歳で新たに買ってその後のお金の心配もしなくていいように資金計画を立てておかなきゃ、って思いました！

＞私の死亡時点で、市場価格よりも解体費(見込み）の方が高い場合は、相続人に相続拒否をしてもらうつもりです。
さすがの計算！お金を使いきって死ぬって難しいなーと思ってましたが、死んだ時点で低価値の築60年・マイナスなら拒否。…ある程度のキャッシュは仕方ないにしても、これは理想的です。

大変参考になりました。　ありがとうございます！！

お礼日時：2013/02/12 17:51

No.2 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/02/11 17:57

不動産業者です。

おそらくそのマンションが老朽化による安全確保の問題から行政等の使用禁止なりの命令や処分でも無い限り、そのままでしょう。
建て替え決議は、区分所有者の80%以上の賛成がなければ議決されません。タワーマンションの様な数百戸単位の所有者の中には、賃貸で貸し収入を得ている方や中古で取得し、その時点でまだローンの残債がある方、年金暮しで建て替え費用を現金で支出出来るほど蓄えは無い方など様々です。これらの方々が賛成するとは思えず、また割合的に2割を優に越えると思います。
タワーではありませんが2棟で百数十世帯のマンションが東日本大震災以前に纏まらなかった建て替え決議が全壊認定の使用禁止処分により、まとまった例などはあります。
どしようもない状態にならない限り、利害が一致しまとまる見込みは無いと思います。
それを避けるならやはり、途中で生涯住める物件へ住み替え等考えるのが妥当でしょう。
その時に、今とは貨幣価値が違うインフレや土地の価額が高騰していない限り、スムーズに進むなんて事はあり得ませんし、数百戸が2年以上そこを離れて仮住まいする事が出来るか？なんて事も現実的とは思えません。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。

いやー。読んでて恐ろしくなりました。古いマンションの保有はリスクだらけですね…。まぁ地権者住戸として＋1000万程度で新しいマンションに代わる場合もたまにあるから、ギャンブルか…。

まぁリスクを避けるには、「生涯」がどこまでかは分からなくともカタめに読んで住み替えなんでしょうね。

こういった問題は今後続出でしょうから、30年後の中古マーケがどうなってるのか予想がつきません。
Ｐクマンションみたいなビンテージは別としても、少子化だし2000年以降の多供給もあるので今の「築30年」よりかなり落ちるんでしょうが…。

とはいえ今のとこはしばらく持っておいた方が、住むにも貸すにも割がいいので、どこで売り抜けるか悩ましいです。

大変参考になりました。ありがとうございます！！

お礼日時：2013/02/12 18:08

No.3 回答者： chobichiro 回答日時： 2013/02/22 16:15

はじめまして

マンション管理やそれらの相談に応じる仕事をしてます
私も最近ウォーターフロントなどの超高層マンションの建て替えや、大規模修繕について
いろいろな疑問や、将来の事についてよく考えます
今の段階で分かっている事は、超高層マンションの大規模修繕や建て替えなど、販売側や
建築側は誰も考えていないということです。　いや40年、50年先の事はあまり本気で考えたくない、といったところでしょうか。
例えば商業用の超高層ビルはどうするのでしょうか？
たぶん20年～40年で償却することを前提に建て、また壊すのだと思います
先日東京赤坂の某ホテルが壊されました。　　まだ十分機能する感じがしましたが
建替える事になりました。
そのような事実を考えますと、超高層マンションは大々的な大規模修繕を実施すると
いうより、内部の修繕(水、排水)などを中心に行い、40年～長くて50年で、その将来の
ニーズにあった建物に建て替えることになるのではないでしょうか。
その際には建物を取り壊す経費と、土地の区分所有に応じた持分の差し引きが返ってくるのか、またいくらか持ち出しか、それはその時の価値によりますので分かりません
ですから、超高層のマンションに住むということは、購入したご本人が住むのであれば
40年～50年分の家賃を前もって（購入価格5000万？、1億？、2億？）払ったと考えたら
どうでしょうか。　　例えば　5000万円で購入されたら、5000万÷40年÷12カ月＝10.4万円
払って住んでいたことになるわけです
もうひとつの考え方として、その超高層マンションを他人に貸す方法があります
もし毎月20万円で貸すことが出来れば、20年で償却出来(ほんとにいい加減な計算ですみませんが・・・)その後はタダで住める事になります(実際は管理費などの問題も多数ありますが)
ですから超高層マンションに住むことは眺望や、ホテルのようなリッチさを買うのであり、
実際は上記のような事ではないでしょうか
でもこれは超高層に限らず、どのマンションでもそのような問題はあることになります
マンションは大きな地震さえこなければ修繕で70～80年は十分もちそうですが、その時代に
合った建物でいられるかどうかが問題のような気がしますし、どんなマンションでも50年先には価値がゼロと言うことも十分あり得ます

いい加減な計算とこちらも論点が定まらなくてすみません！　　でもこの様なことではないでしょうか



　
　　

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございます。

ディベロッパーも商売ですから、売り終わってしまえば「あとは適当にヨロシク」って事ですよねｗ

＞例えば　5000万円で購入されたら、5000万÷40年÷12カ月＝10.4万円
＞もし毎月20万円で貸すことが出来れば、20年で償却出来その後はタダで住める事になります

ハイ。まさに私もザックリとその計算でした。住んでもいいし貸してもいいし。（今のところ新築時からずっと貸してます。）
いずれにせよアレコレ含めても30年あれば完全に償却できて、その後は低家賃or賃貸収入をおこずかい！
…って気分でダラダラを長期保有を考えていました。当初。

償却さえできてしまえば、最終的にタダ同然（管理費＋ちょっと）位の値段で貸す事になってもＯＫとは思ってましたが、
ただ、古くて自分では住めない＋管理費や修理費がかさみまくりで手放したい＋売りたくても売れないの場合、
自分で保有しつつ、月々のランニングコストも負担しなきゃいけないんですよね？？
「もうこのマンションいらないけど、誰も買い手つかないし、権利全部放棄するから、管理費もナシで！
　このマンションと縁切りまーす」…とか、ないんですかね？
マンションがなくなるまでの管理費や解体費など、数百万位管理組合に払って、管理組合に権利委譲、みたいな…。　そんなの、ないか…。

築30年位であれば、リノベで内装をオシャレにすればまだ貸せそうだし、
でもうっかり築40～50年位でいらなくなった時に、買い手が見つからない限りランニングコスト負担し続けて最終的に解体費などまで払うハメになるかも、
…と、売り時に悩みます。

本当にここ10年、湾岸系に大規模タワーマンションは立ちまくりだし、
ホテルなり○○鉄道やらＭビルやらの商業施設と違って、
マンションは保有者が多くて、50年後・困る人多数、という気がするので、
きっと、何か新しいスキームは生まれるんでしょうね。
ただ、金になるから商売にもなるワケで、個人レベルでは「手間は省けるけど損」という感じになりそうなので、
いつまで保有するか、いつが売り時か。　けっこう爆弾です…。

お礼日時：2013/02/26 18:25