土地建物を一括譲渡した場合の譲渡価額の按分方法

不動産業者です。駐車場設備と底地を一括して売却しました。設備は資産計上済みで未償却残高もあります。その分も取得費にしたいので、設備と底地を合理的に按分したいのですが、どうすればいいでしょう？取得価額については設備はわかりますが、土地は相続により取得し資料がありません。時価計算も調べるとありますが、時価が土地設備ともにわかりません。どうやって調べればいいですか？固定資産税の評価額という方法もあるでしょうが、土地の評価はわかっても設備は課税されていないので評価額がわかりません。合理的な方法を教えてください。

No.1 回答者： minosennin 回答日時： 2013/03/01 13:57

これなら間違いないという方法はないと思います。

したがって次善の策として、
駐車場設備は未償却残高、底地については固定資産税評価額、この二つの数字で按分する方法は如何でしょうか。

この数字が最も適切であるという保証はありませんが、客観的な数字が存在するという意味では説得力がないとも云えません。
また、これを覆すに足る他の根拠を挙げてそれを立証するのは結構大変でしょう。

他に方法がなければこのような方法でやってみるしかないと思います。

No.2 回答者： eggcurry 回答日時： 2013/03/01 14:26

不動産業者との事ですが、もう少し丁寧に質問を書きましょうよ。

駐車場経営をしている個人の不動産を、あなたが仲介か相談を受けているということですか？

設備の固定資産評価額がわからなければ、売却代金から土地の路線価を引いた額を設備とする。と言うか単なる土地の譲渡じゃないの？

土地に取得費は土地売却代金の５％。駐車場設備は減価償却後の金額．．ここら辺の判断ができますか？　税理士に振った方がよくないですか？

No.3 回答者： sadami10 回答日時： 2013/03/01 17:29

土地家屋調査士に相談依頼して調べて下さい。

No.4 回答者： fujic-1990 回答日時： 2013/03/02 02:38

　土地の取得費に入れていいのは、後から入れた砂利や後から設置した擁壁などで、それは土地の一部になりますので償却はできないはずです。

　ご存じと思いますが、土地は消費されない（ゆえに減価償却もない）ので、土地の賃貸には消費税がかかりませんが、駐車場にはかかります。

　「駐車場設備と土地は別物で、駐車場の賃貸は駐車場設備を消費するからだ」という理屈で課税されています。

　土地と違う償却資産に入れて、これまで償却していたのでしょうし、消費税もかかっていたことでしょうから、駐車場設備の代金は土地の取得費には入りませんね。

　つまり、設備の費用は設備の費用。土地とは無関係ですので、案分とかいう話にはならないと思われます。

　設備の取得費に該当するのは、「未償却額」ではないでしょうか。

　「設備売却の利益＝設備の売値－未償却額」ではなかろうか、と思います。　　

　減価償却する、とは物の価値が下がった分、課税利益を減らして減価分を補償する、という意味合いの制度ですので、完全に償却が終われば、その分の現金が積み上がっているはずですので、売却代金から引いてやる必要はありませんからゼロでいい。

　で、売買価格なんて、ほしいと言えば高くなるし、買ってほしいということになれば安くなります。

　買主が設備をいくらに評価して買いたいと言ったのかは、買主に尋ねたらいいと思います。


　売買代金全体からその設備分を引いた残りが、土地の代金ですが、土地は相続した土地で、ご先祖が買った時の取得価格がわからないのですね？

　そういう場合の「取得価格」は譲渡価格（土地代金）の５％です。

　つまり、譲渡した価格の９５％が利益となり、それが課税対象となります。例えば100万円で土地を売った場合、９５万円が譲渡益です。

　長期所有の場合の譲渡益課税となりますね。


　時価はなんのために調べるのでしょう？

　親子とか、同族会社との取引とかになると、税務署も時価を問題にしますが、まったくの他人との取引の場合、税務署は売買価格に口を出してきません。

　したがって、相手が設備をいくらに評価し、土地をいくらに評価したかは相手次第です。

　相手としては、土地代を安く言うと、こんど自分が売る時に使える取得価格が安くなり、利益がたくさん出て税金をたくさん盗られますので、「ぜんぶ土地代だよ。設備はタダ」と言うかもしれませんけど、そう言われればしようがありませんね。

　それともなにか別な理由で時価を知りたい場合は、お近くの不動産業者へ尋ねるのが一番でしょう。