マンションの有効な相続税対策は？

夫の実家のマンションは、
相続税対策で、一人っ子の夫と義父の半々で共同名義になっています。

実家はマンション経営をしていて、夫の両親、私たち４人家族の他は、6部屋とお店が賃貸。
管理は一切実家でしていています。
この不動産収入は、夫の両親が全て受け取っていますが、
共同名義の夫にも、確定申告上、半分の不動産収入があることになっています。


今住んでいる部屋が手狭になったので、都民住宅への引越を考えていたのですが
持ち家があったり、不動産収入があると、入居が難しいようなので、
共同名義をなくした場合のデメリットと
確定申告上も不動産収入をなくすことができるか？ということを知りたいです。

(1)相続税対策で、共同名義にするのは有効なのか？
　他にいい策はないか？
(2)共同名義（半々）でマンション経営をしている場合、
　確定申告上、不動産収入も半分づつになるのか？どちらか一方だけではダメなのか？

どうぞよろしくおねがいいたします。

No.1 ベストアンサー 回答者： minosennin 回答日時： 2013/07/07 10:58

共有不動産から生ずる不動産所得は、各共有者に帰属します。

もし、義父様が全額を自分の所得として申告しても無効であり、夫様が申告納税義務を免れるものではありません。

ですから、不動産収入を夫の両親が全て受け取っていれば、その内の夫様の取り分を両親に贈与したことになります。
もし、これが明らかになれば、原則５年間遡って両親に贈与税が課税されます。

そして、そのお金は両親の財産として蓄積されて、将来の相続財産を増やすこととなるので、相続税もそれだけ増えることになります。
つまり、このままでは贈与税と相続税の往復ビンタということです。

マンションの相続税対策とのご質問ですが、まずはこの問題を解決するのが先決でしょう。

マンションそのものについての相続税対策は、既に夫様が半分を所有されているので、その部分については完了しているわけです。

さらに、
・建物の賃貸部分については借家権として30%の評価減
・敷地の土地の賃貸部分については、貸家建付地として借地権割合×30%の評価減、
・さらに、敷地の土地については一定面積を限度として、小規模宅地等の減額特例（居住部分80%、賃貸部分50%）
が適用されます。

このようにマンション経営自体が既に節税対策になっており、問題は前述の往復ビンタだと思います。

この回答へのお礼

詳しくありがとうございました。
まず、（２）の回答、「共有不動産から生ずる不動産所得は、各共有者に帰属します。」はよくわかりました。
現在の状況が明らかにかなれば、両親に贈与税がかかるとのこと。

（１）の回答、マンション経営が節税対策になっているのは知りませんでした。
当方は、ややこしいので、とりあえず親だけの名義に変えてもいいのではないか？と思っていたのですが、
相続税がどのくらいになるのかと調べてみたところ、やはり節税のため共有のままにしておいた方が良いようですね。

お礼日時：2013/07/07 22:53

No.4 回答者： hata79 回答日時： 2013/07/07 22:30

NO2です。

贈与税の対象になる前に「正しい所得税課税」がされるということではないでしょうか。

正しい所得税課税がされる、つまり各共有者が負担すべき所得税額での期限後申告がされ、減る方には更正がされます。
ここで、実際には現金が1人の者に集中してるのですから、贈与税の問題が出るわけです。

共有者A、共有者B、持分は５０：５０
Aが自己の不動産所得として全額申告。

これを正しくするために、
Bは期限後申告書を提出する。
Bの期限後申告書の提出を受けて、税務署長はAの所得税の更正を職権で行う。

これで所得税の課税関係は正常になりますが、Bが受け取るべき不動産収入がAの口座に入りっぱなしという状態ですと、BがAに「自分が稼いだ所得を贈与した」となるわけです。

つまり、贈与税を払えば済む話ではなく、まずは所得税の期限後申告（あるいは修正申告）と更正がセットになった「所得税の処理」と、その後の贈与税の処理があるわけです。

これを贈与税の処理だけして、所得税の処理はしないというのは片手落ちなのではないでしょうか。

つまり、5年間の所得税の期限後申告と更正、プラス贈与税の課税です。
あくまで「所得税の処理」が先でしょう。
ただし、上記Bの増額と、Aの減額はだいたい同じ額になるとすると「ツーペイ」です。
過少申告加算税や延滞税の負担が余分だったということになろうかと思います。

「これが明らかになれば、原則５年間遡って両親に贈与税が課税されます。」と述べられてるのは「これが明らかになれば、共有者間での所得税の更正、期限後申告などでの精算とは別に贈与税課税が基礎控除額以上ならされる」ではないか？ということです。

その後の理論はそのとおりで、被相続人になる方の財産形成を進めますので、No１先輩の言い方を頂ますと、往復ビンタどころかトリプルビンタになりかねません。

No１先輩が紹介してくださったURLの税理士は
「一人あたりの年間所得が110万円を超えず、贈与税の課税の心配がない場合は、不動産の名義人のうち一人が、不動産収入を一括して受け取ることもあるかと思います。

　しかし、このような場合であっても、所得税については、上記の考え方に基づき、不動産の名義人全員が確定申告をしなければなりません。」といわれてます。
つまり贈与税がかからない範囲なら、共有者の不動産所得を一括して受け取っても良いという考えは間違いで、所得税は所得税として確定申告が必要と言われてるのです。
又、贈与税を払ったら所得税の申告をしなくてもよいという事を言ってるのではありません。
この税理士はこの説明をするのに贈与税の非課税枠１１０万円を持ち出してるので話がややこしくなってます。
おそらく「１１０万円以下ならいいじゃん」という声に先に答えてるのだと感じますが、無関係なのですから、この説明は非常によい説明とはいえないと私は思います。

共有者は個々の所得として申告を要するのです。
明らかになった場合、つまり税務当局に把握された場合には、既述の期限後（修正）申告と減額更正のセットで処理されるのです。

それとは別に、贈与税申告書も出すように指導をする可能性もありますが、実務的にはそこまでやるのは「いやらしい」と思いますし、私の知る限りはありません。このあたりはNO1先輩が体験であるというなら、そこまでした職員がいたのでしょう。

話が、回答者同士の意見交換になってしまいました。申し訳ない。

相続税対策は、抽象論と具体論と分かれますが、具体論は「すべての財産と、相続人の状況」を知らないとアドバイスはとうてい無理です。お近くの税理士に相談されることをお勧めします。

この回答へのお礼

トリプルビンタなのですね。。
『相続税対策は、抽象論と具体論と分かれますが、具体論は「すべての財産と、相続人の状況」を知らないとアドバイスはとうてい無理です。』
こちらもたいへん勉強になりました。
どうもありがとうございました！

お礼日時：2013/07/07 23:15

No.3 回答者： minosennin 回答日時： 2013/07/07 18:55

#1です。

共有不動産の賃料を共有者の一人が独り占めした場合の扱いについては、ネットのＱ＆Ａでも散見されますが、こちら↓は税理士さんの名前もあり権威がありそうなので、
http://www.yomiuri.co.jp/atmoney/qa/zeikin/20130 …

こちらに『・・年間所得が110万円を超えず、贈与税の課税の心配がない場合は・・』とあることから贈与税の対象になるのは間違いないようです。

この回答へのお礼

たびたびありがとうございます。
参考サイトもたいへんわかりやすかったです。
年間110万円以下だと贈与税がかからないことも勉強になりました。

お礼日時：2013/07/07 23:11

No.2 回答者： hata79 回答日時： 2013/07/07 16:32

NO1先輩は私淑する、誤りのない回答をされる方でこれまで違う意見を持ったことがないのですが、下記の点にはあえて申したく存じます。

「もし、これが明らかになれば、原則５年間遡って両親に贈与税が課税されます。」とのこと。
これは、義父の申告所得税額の減額更正、夫の所得税の決定（あるいは期限後申告書の提出慫慂）がされます。

贈与となると、贈与者と受贈者両者の「あげった」「もらった」の意思確認が必要です。
贈与の意思はない、貰った覚えも無いと異議申し立てされるよりも、所得の帰属が違うとして更正と決定をするのだと思います。
知りうる限りは申告所得税の減額更正と期限後申告のセットで処理されてます。
贈与税の賦課決定がされた事例はあるのかもしれませんが、私の勉強不足なのでしょう、聞き及んだことはないです。

この回答へのお礼

ご意見ありがとうございました。
専門的で、わたしには理解が難しくなってきました。。
すみません。

私たちは不動産収入を受け取っていませんが、もしかしたら、
両親が夫名義の口座に入金しているかもしれません。
今度確認してみようと思います。

お礼日時：2013/07/07 22:59