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不動産競売の残置物というのは非常に奥が深いというか難しい部分のようで、調べて行ってもなかなかすっきりまとまりません。いろいろ教えてください。

1)在住で鍵を渡したけれども残置物あり
⇒この場合「残置物の所有権放棄書類に判をもらう」というケースがネットでは見られます。

2)在住で引き渡しに応じず残置物あり
⇒引き渡し命令&強制執行のケース。ただし強制執行前に交渉して1)になるケースも。

3)不在(空き家)で残置物あり
⇒不在では動産の所有権の放棄の意思確認はできないので引き渡し命令&強制執行になる。

===

疑問
a)上記1)ケースの残置物の所有権放棄書類に意味があるのでしょうか?債務者(兼不動産所有者)以外の所有物が残置物に混じっている(と第3者が後から言ってくる)ケースがあるらしく、債務者だけと所有権放棄書類を取り交わしても仕方がないのではないでしょか?

b)上記2)や3)で、特に空き家のケースでは強制執行なんかしない(事によって強制執行費用を節約できる)法的スキームはないものでしょうか?

強制執行とは「残置物を運び出して保管して取りに来なさいと一定期間の公告をする」わけですが、そんな事なら空き家に残置物を封入したまま一定期間広告すれば済むことです。その間裁判所の管理下に置いておけばいい事。より具体的には裁判所が一度引き渡しを受けて、一定期間残置物引取りの広告をして、期間満了後に買受人が裁判所から引き渡しを受ければ残置物の運搬・保管を省けるんじゃないか、と思うわけです。そういうことはできるようにはならないのでしょうか?

c)そもそも「債務者が引き渡し命令が引き渡し命令に応じる」というのはどういう事でしょうか?
鍵を渡しただけで残置物はあってもいのか、鍵を渡して残置物も無くする(または所有権放棄する)ことなのか、どちらなのでしょうか?

以上、よろしくお願いします。

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A 回答 (2件)

はい、それではお話しします。


まず、a)ですが、subarist00は動産の対抗力をご存じですか ?
これは占有していなければ、買受人に対抗できないので、建物の引渡を受ける時点で解決できます。
もともと、誰の所有物かわからない動産は「建物所有者と推測する。」と言う大原則があるので、後に第三者が出てきても何らの心配はないです。
動産の所有権放棄書の中で当然と不動産を引き渡す旨は記載する必要があります。
そして、個々の物品を特定して下さい。
「茶碗1個、鉛筆2本」までも必要はなですが、冷蔵庫、エヤコンなど品名とメーカー名な記載して下さい。
次に空家の場合でb)の問題でしようが、これは、残置物の種類や数量で考えが違ってきます。
種類や数量が多くても、放棄しているとみれば、全て、処分してかまわないです。
難しいのは、その現状で、放棄しているか否かの判断ですが、これは大雑把に言って換価性があれば放棄しているとみない方がいいです。
種類や数量が多くても、誰が見てもゴミと見えるならば引渡命令によらなくて処分してかまわないです。
c)のご質問は、あり得ないことです。
引渡命令は債務者の同意などいらず、一方的に裁判所の執行官が債務者の占有を解いて買受人に引き渡すことですから、国家権力の行使です。
なお、私の解説がありますから参考にして下さい。
わからないことはどしどしご質問下さい。
http://8247.teacup.com/224/bbs/
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この回答へのお礼

難しい事をすっきりと答えて頂いて有難うございます。

「債務者(兼不動産所有者)以外の所有物」については言われてみればそのとおりというか、買受人は債務者から引渡しを受けた段階で善意の第3者みたいなものかなと言う気がします。

一点だけわからないのが、b)のケースで「もともと存在しないもの」をさもあったかのように言い張るケースがあります。例えば「実はダイヤの指輪があった」とか「実はかけがえの無い家族のアルバムがあった」という主張です。これをやられるから、空き家の場合には強制執行するのが確実という論調も見られます。

無茶苦茶だとは思いますが相手の言い分も聞かなくては始まりません。再質問で恐縮ですが、どういう法的根拠で「存在しない残置物の盗難」と言う主張を通す気なのでしょうか?

あと教えて頂いたURLは面白いですね。実務経験に基づいた話は非常に興味を惹かれます。片っ端から読みそうです。

お礼日時:2013/07/29 23:49

>b)のケースで「もともと存在しないもの」をさもあったかのように言い張るケースがあります。



この問題は、民事訴訟法の原点です。
といいますのは、請求は、請求する方でその原因となる事実の立証責任があります。
従って、「ダイヤの指輪があったのに無くしたから返せ」と言う場合は、存在の立証と無くした原因が買受人にあることを証明しないと、請求する側の負けです。
従って、そのようなことがあれば「知らないヨ」でいいです。
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この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。後悔したのですが愚問でした。

基本的には被害を証明できないのに損害賠償を請求できるわけないのですが、それを言うと痴漢のように被害が(物質的には)残らなかったり、(盗まれると思っていないのであらかじめ写真などもとっていないものを)盗まれてしまって無くなってしまってから存在証明などできるわけないのに存在の立証を課すのはどうかと思いますし、そういう理由で痴漢の冤罪が多く起きるのだろうと思います。

お礼日時:2013/07/31 22:15

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後日、問題が起こらない方法を、お教えください。
勝手に捨てても宜しいのでしょうか??

Aベストアンサー

再度書きます。
悪質な意思を持って、損害賠償請求等してくる場合は、そこに「宝石があった」など高価な財産があったと主張し賠償請求するのですから、公的な証人となる執行官の立会いがない限り、勝手に捨ててしまっても結果は同様なのです。
強制執行は、初めにすべての収納類の引き出しや、納戸など執行官と一緒に開けて、財産となるべくものがあるのかないのか?確認して、時計や宝石類、預金通帳や印鑑などはすべて執行官が別途保管します。また、その執行官が保管するものや運び出した家電や家財などすべて、動産目録を作成してくれます。室内に何があったのか?執行官が公正に証明してくれるわけです。
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再度書きます。
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もしそうなら私もこういった競売物件の転売の商売をいつかしたいなと思ってしまいました^^
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どなたかアドバイス頂けたら嬉しいです。
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Aベストアンサー

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処理に一年かかったときは、年間1200万円にしかなりません。
20%なら600万です。
こりゃほかの仕事のほうがいいです。

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Q裁判所から不動産引渡命令(書)が届きました

平成20年8月15日付で裁判所から(家屋)不動産引渡命令(書)が届きました。齢83歳になって、初めての経験で、この命令を受けると具体的にどのようなことが、例えば裁判所執行官がどやどやとやって来て、本人及び家族全員を実力で戸外に引きずり出すとかするものと思いますが、そして家財道具とか一切処分されてしまうのでしょうか。
なお、その原因は民事裁判に連続して5回以上全部不当に敗訴にされてその都度年金生活者には到底支払い不能の金員合計1千500万円を請求されその都度不動産(土地、家屋)全部強制競売されたため一部借金(年率6%)をして支払ったのですが今回 平成19年10月12日
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(土地、家屋)全部強制競売され、これを競り売りで買い取った者が
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平成20年8月15日付で裁判所から(家屋)不動産引渡命令(書)が届きました。齢83歳になって、初めての経験で、この命令を受けると具体的にどのようなことが、例えば裁判所執行官がどやどやとやって来て、本人及び家族全員を実力で戸外に引きずり出すとかするものと思いますが、そして家財道具とか一切処分されてしまうのでしょうか。
なお、その原因は民事裁判に連続して5回以上全部不当に敗訴にされてその都度年金生活者には到底支払い不能の金員合計1千500万円を請求されその都度不動産(土地、家...続きを読む

Aベストアンサー

>執行抗告に執行遮断効力はありますか。お尋ねします。

遮断効はあります。(民事執行法83条5項)
引渡命令に対する執行抗告は、確定しなければ効力がないので(同法同条)、引渡命令が届いてから1週間以内にすれば、強制執行はできません。(執行文がとれないので、その次の手続きができないのです。)
仮に、その執行抗告が却下されても、更に、却下に対して執行抗告ができます。(同法10条)
ただし、引渡命令に対する執行抗告の理由は、代金納付が終わっていない、当時者が違っている、収入印紙がない、等々の理由に限り認められるので、それ以外、例えば、競売そのものに対する理由は理由になりません。
普通は、原審却下で数日の内に却下となります。
更に、その却下に対する執行抗告も、制限されているので原審却下となる場合が多いです。
なお、引渡命令が届いてから1週間以内にする執行抗告は、6日目にして、理由は記載しないで「追って理由書を提出する。」とします。
その理由書は提出してから、またもや6日目にします。(7日が経過すれば却下ですから=同法10条3項、5項)
その却下に対しての執行抗告はできません。
そのようにすれば、少なくとも、1ヶ月は、執行出来ないことになります。
また、明渡の強制執行は、必ず「催告」があり、実際の断行は、その催告の日から1ヶ月程度先です。
その断行日には家財道具を執行官が預かるので、処分はされません。
その断行の日から約1ヶ月以内に家財道具を取りに行けば貰えます。
それを過ぎても取りに行かなければ、競売となります。その時、買ってもいいです。(勝手には処分しません。)

>執行抗告に執行遮断効力はありますか。お尋ねします。

遮断効はあります。(民事執行法83条5項)
引渡命令に対する執行抗告は、確定しなければ効力がないので(同法同条)、引渡命令が届いてから1週間以内にすれば、強制執行はできません。(執行文がとれないので、その次の手続きができないのです。)
仮に、その執行抗告が却下されても、更に、却下に対して執行抗告ができます。(同法10条)
ただし、引渡命令に対する執行抗告の理由は、代金納付が終わっていない、当時者が違っている、収入印紙がない、等々の...続きを読む

Q競売の引渡命令、明け渡し強制執行について

・ 落札物件の引渡命令の対象者というのは、特定されなければいけないと思うのですが、そもそも実際の居住者というのは、外部者には、なかなか分かりにくいと思うのですが、どうするものなのでしょう?競売手続きの中で特定されているものなのでしょうか?

・ もしも、居住者が引渡し命令に記載の人物と異なる人物に貸したり、住まわせたりしたら、強制執行はどうなるのでしょう?つまり、強制執行を妨害する目的で、実際の居住者をコロコロ変えたらどうなるのか?という話です。

・ また、引渡命令を受けても、すぐには強制執行をしない場合、どのくらいの期間を経過すると、当該引渡命令による強制執行ができなくなりますか?

Aベストアンサー

引渡し命令は、競売調書による債務者、占有者など、残金支払い後は物件に居住する権利がないから、発令されるのです。
賃貸借契約を締結した時点で、賃借人となり、法的に「住むことが出来る権利」を与えるわけですから、当然競売を起因しての引渡し命令は、執行できなくなります。
また、生活保護などは家賃の上限や間取りなど(広さ)の制限があり(自治体にもよる)、一般的な賃料を得ることは無理ですよ。
高齢世帯が強制執行になる可能性は大きいです。国が強制的に排除するということを認識していないからです。いくら催告しても信用せず、執行当日「こたつでお茶を飲んでいる」というのが大概です。これで執行すると修羅場なんですよね。
3件強制執行したら、かなりの費用がかかります。
3ヶ月ぐらい猶予を与えて、引越し費用を支払いを条件に、立ち退きさせたほうが良いと思いますよ。
それでダメなら強制執行という覚悟はして。
情を殺さないとならない様な立場になりますから、仕事としてやるのは致し方ないのですが、質問者さんのように、仕事でない範疇で行うのは後味は悪いでしょう。記述から「善良な方」に感じますし。
しかし、情けは後で自己に降りかかってきてしまいます。
都市部なら競売の専門業者などいませんか?多少の費用がかかっても立ち退きを依頼したほうが良いのでは?支払いのタイミングや明け渡しに関する書類など色々とノウハウが必要ですし(質問者さんでは作成できないですよね?)、嫌なことは金で解決する方向を選択した方が質問者さんの精神衛生上は良い様な気がしますがね・・・・

引渡し命令は、競売調書による債務者、占有者など、残金支払い後は物件に居住する権利がないから、発令されるのです。
賃貸借契約を締結した時点で、賃借人となり、法的に「住むことが出来る権利」を与えるわけですから、当然競売を起因しての引渡し命令は、執行できなくなります。
また、生活保護などは家賃の上限や間取りなど(広さ)の制限があり(自治体にもよる)、一般的な賃料を得ることは無理ですよ。
高齢世帯が強制執行になる可能性は大きいです。国が強制的に排除するということを認識していないからで...続きを読む


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