マンション登記 共同名義 持ち分変更手続き

夫婦共働きです。収入はほぼ同額です。購入したマンションをローンと繰り上げ返済で完済しました。現在の持ち分は夫七割、妻三割となっております。夫のローンで月々返済しつつ、月々の貯金とボーナスで共同でためたお金で繰り上げ返済を数回おこなってきました。現状の登記のままだと夫が先に亡くなった時に、妻は相続税割合の差額の相続税を支払う必要があるのでしょうか。その場合に、実際に妻も半分のローンを支払ってきたので、それを避けるために、持ち分を五割に変更したいのですが、どのような手続きが必要でしょうか。

No.3 回答者： hata79 回答日時： 2013/09/11 21:47

「妻は相続税割合の差額の相続税を支払う必要があるのでしょうか」という疑問があり、その場合はと、次の質問がありますね。

相続税割合の差額？
失礼ながらこの概念が理解できないのですが、どこから得た情報でしょうか。
言葉狩りのようで恐縮ですが、専門用語内でも「相続税割合」という用語はございませんので、その後の「差額」という概念も存在しません。
つまり「妻は相続税割合の差額の相続税を支払う必要」という概念そのものが、重ねて失礼ですが、ございません。

ここで、相続税の仕組みをとうとうと述べて、理解いただくのも手ですが、相続税法そのものが税理士試験内でも難しいといわれてる科目ですので、どう説明していけばよいか悩むところです。

誤解を怖れずに、単純に述べますと、以下のようになります。

相続財産全体を法定相続分で分割する。
分割後の財産額に応じて相続税額を算出する。
算出した相続税額を合計します。税額の総額が出ます。
税額の総額を「実際に相続を受けた財産額に応じて」負担します。
妻が、相続財産を全額相続すれば、相続税額全額を負担することになります。
特例で、妻は法定相続分までの相続（あるいは１億６千万円のどちらか多い額）なら、納税が免除されます。

夫の残した財産額が大きいので、少しでも少なくしようという意図で、マンションの夫の持分を妻のものにしておこうという考えは、相続税節税には役立ちます。

ここで、夫の財産が果たしてどれだけあるか？という点に気をつける必要があります。
現在、（法定相続人数×１，０００万円）ぷらす５，０００万円までは、相続税がかかりません。
逆にいえば、６，０００万円以下の財産でしたら「相続税節税対策などは、無意味」です。

マンションの評価額だけでも、上記の額を超えてしまう場合でも、夫の持分７割が相続財産です。
仮にマンション評価額が８，０００万円だとしても、５，６００万円だということです。


さて、マンション価格が３億円だとしますと、そんな悠長な話しではなくなるわけです。
夫の持分７割でも２億１千万円の相続財産です。
これに相続税が課税されるのですが、実は７割が夫の所有物だとして登記してあるが、実際には妻も相当負担してるので、共有持分を夫５、妻５にしておきたいという考えはもっともです。

この場合には、夫の共有持分７割のうち２割を妻に贈与する契約書を作成し、この契約書を添付して法務局にて所有権移転登記をします。
その後、妻は、夫から不動産の共有持分の贈与をうけたとして贈与税の申告をします。
マンションの時価の２割が贈与額です。

この手続きをする心情としては、贈与税がかかろうがなんだろうと「自分が金を払った分は、所有権として登記してもらわないときがすまない」というものです。
夫が死亡したさいに、相続税の負担が大変だからと言う理由で行うならば、愚作です。
なぜなら、夫から妻に持分所有権移転する際の贈与税のほうが、相続税よりはるかに高いからです。

No.2 回答者： ma-fuji 回答日時： 2013/09/10 21:48

＞現状の登記のままだと夫が先に亡くなった時に、妻は相続税割合の差額の相続税を支払う必要があるのでしょうか

「相続税割合の差額の相続税を支払う」という意味よくわかりませんが…。
まあ、相続税はかからないでしょう。
妻は「配偶者控除」があるので、相続財産が１億６千万円までなら相続税かかりませんから。

＞持ち分を五割に変更したいのですが、どのような手続きが必要でしょうか。
夫の持ち分のうち２割を所有権移転登記をします。
ただ、その場合、その分について「贈与税」が発生します。
贈与税は基礎控除１１０万円しかなく、税率も大変高いです。
貴方の場合、前に書いたとおりなのでその必要ないでしょう。

この回答へのお礼

どうもありがとうございました

お礼日時：2013/09/10 22:21

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2013/09/10 19:15

ご主人が亡くなった場合、相続財産のすべてを計算したときに相続税の対象額を超えているかどうかが問題です。

相続財産が、そのマンションしかない場合、よほど高額でなければ相続税は発生しませんが。
そのマンションは億単位のマンションでしょうか。

ご主人の持分の内２割を移転ということは、あなたがその２割分をご主人から買い取ったか、ご主人から譲り受けたかになります。
買い取ったのであれば、売買契約書が必要ですし、譲り受けたのであれば贈与税の可能性がでてきます。
まあ婚姻期間の特例というのもありますが・・・。

この回答へのお礼

どうもありがとうございました

お礼日時：2013/09/10 22:21