子供の住宅新築時における支払方法について

子供が一戸建ての家を新築しょうとしています。建築時期は消費税増税後の４月以降になりそうです。
ある程度、親からの補助がないと新築するのは無理な様なので、一定額を親が支払うのも、やむなしと考えています。

そこで、親の権利もある程度確保でき、しかも消費税対策と相続(贈与)の問題も含め、どの様に対応するのが有利かをお教えいただければと思います。

建築する家について、便宜的に、土地代＝2000万円、建物代＝3000万円と仮定し、
親からの補助額を例えば1000～2000万円程度と仮定します。

その場合、次の方法が考えられると思います。

(1)親から子供に、1000～2000万円を、完全に(生前)贈与する。
（⇒「住宅取得のための相続税」として、非課税になる？）

(2)子供に、1000～2000万円を貸し、定期的に子供から親に返済してもらう。
（⇒「住宅ローン減税」の対象にはならない？　また返済の保障が無い？）

(3)子供に一定の金額を渡し、その金額分を親の名義として（分割）登記する。
例えば、わかりやすくする為に、土地代＝2000万円は親が出し、土地の名義(登記)は親とする。
(⇒親が死亡時に、相続税の対象となる？)

(4)その他

等々の方法が考えられると思いますが、どの方法がおすすめでしょうか。

尚、親が負担した残りの金額（3000万円）について、子供夫婦は共働きてあるので、夫婦それぞれで、1500万円ずつローンを組むことを考えているようです。（「住宅ローン減税」の対象となる？）

以上、当方が不勉強で申し訳ありませんが、よろしくお教え願います。

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2013/10/21 07:49

＞（⇒「住宅取得のための相続税」として、非課税になる？）…

相続税とは、死んでから初めて発生する税金です。
生きているうちにお金をあげれば、基本的には贈与税の対象です。

ただ、住宅取得に限っては麻生政権時代に経済対策として作られた時限立法があります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

また、現時点では贈与税の支払いを先送りして、本当に相続が発生したときに精算する制度もあります。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4504.htm

＞(2)子供に、1000～2000万円を貸し、定期的に子供から親に返済してもらう…

貸借だと主張するには、市中並みの金利を付け、定期的に返済を続けていくことが求められます。
あるとき払いの催促なしや出世払いではいけません。
つまり、実態は銀行等で借りるのと何ら変わらないものでないといけないということです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4420.htm

＞（⇒「住宅ローン減税」の対象にはならない…

実態は銀行等で借りるのと同等であったとしても、あくまでも銀行等で借りたのでない以上、ローン控除の対象にはなりません。
つまり、親子間の貸借は、担保がいらないことぐらいしかメリットはないのです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1225.htm

＞また返済の保障が無い？）…

それでは、貸し金そのものが贈与と見なされます。

＞(3)子供に一定の金額を渡し、その金額分を親の名義として（分割）登記する…

いったん子供に渡すと話がややこしくなります。
親から建築会社等に直接支払います。

＞(⇒親が死亡時に、相続税の対象となる？)…

それは、その時点での法律によります。
まだお若い方かと想像しますが、何十年も先に法律がどうなっているかは、誰も分かりません。

＞(4)その他…

子供が自力で建築できるようになるまで辛抱させる、甘やかさないことも親の務めかと思います。

＞夫婦それぞれで、1500万円ずつローンを組むことを考えているようです。（「住宅ローン減税」の対象となる？）…

それは問題ありません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

ご回答有難うございました。

「子供が自力で建築できるようになるまで辛抱させる、甘やかさないことも親の務めかと思います。」とは、おっしゃるとおりだと思います。

ただ、先のこととは言え、将来、こちらの体が不自由になった場合を想定すれば、同居しないまでも、
親の住める場所（部屋）を確保しておいてもらったり、ある程度は子供の世話になることも考えておいた方がよいかと思っております。

それを考えれば、将来的には、相続で、渡すことになると思いますので、
今の時点で、ある程度は、子供が家を建てるのを補助してやるのも方法かと思っています。

その場合でも「金の切れ目は、縁の切れ目」（そんなことは無いと思いますが）とのことわざにもある様に、単に贈与するのではなく、親の持ち分を登記しておく等の工夫をした方が良いのかと迷っています。

親の権利（？）も将来的に（少なくとも、生きている間は）確保でき、しかも、消費税等の税金面で節税する適切な方法があれば、それも考慮して考えたいと思っています。

勿論、合法的な方法で行うのは言うまでもありません。

お礼日時：2013/10/21 09:53

No.2 回答者： titelist1 回答日時： 2013/10/21 11:46

親から子への生前贈与は1000万円越えで税率が50％になるので良い方法ではありません。

住宅取得の特例税制も結局は相続時に子が支払うことになります。
子が親に毎月返済する方法はみえみえの贈与税対策で税務署が怖くて選択できません。親子でローンなど税務署が認めるわけがありません。もしも、贈与税認定されたらどうしますか。ます法的には戦えません。
登記で子と共有名義にするとまったくの無税です。しかし、それは相続時の資産対象になります。税金は逃れられないように仕組みをつくってあるのです。勝手な素人判断は大損になります。

この回答へのお礼

アドバイス有難うございます。

そこで、念のためのご照会ですが、

先の例では、「土地代＝2000万円」を、（生前）「贈与」するより、土地を親名義にしておいて、将来的に、「相続」税として税金を支払う方が有利ということでしょうね。

ただ、2000万円の使途を、土地代に限定せず、全体の「2000万／5000万」（２／５）を、「親の持ち分」として登記しておくのとは、将来的に税金を支払う場合等において、どちらが有利なのでしょうか。

どなたでも結構ですので、お教えいただければ有難く思います。
何分、贈与や相続税については、日頃あまり接しないので、不勉強で申し訳ありません。

お礼日時：2013/10/25 09:44

No.3 ベストアンサー 回答者： titelist1 回答日時： 2013/10/25 11:16

No.2です。

追加質問があったので追加回答します。

親と子の持分のことでが、分っていたのですが、あえて前回には返答しませんでした。それは、子の兄弟との関係が分らなかったからです。親が土地を所有することは、相続時に親のものですから兄弟は分けてもらえる権利が残るのです。実際に土地を分けることが出来ないので兄弟にそれなりのお金で納得してもらうことになります。すなわち、親が土地を所有することは親の資産が固定されているのです。

次に最も節税になるのは、親が建物を所有して子が土地を所有する方法です。出資比率で完璧にならなくても子の土地所有比率をできるだけ高めておくのです。年数が経つと建物価値ばドンドンと低下して20年後はほとんどゼロになります。もはや相続税の対象にはならないのです。この方法は親の資産が無くなるので、兄弟の納得が必要です。うまくやらなければ、将来の家族間不和に繋がるので返答しなかったのです。

相続税節税の要否は親の総資産額とも関係するし、親が兄弟間に差をつけるのかも判断の別れ目です。

この回答へのお礼

何度もアドバイスいただき、有難うございます。

土地の相続税は、「路線価」であり、「実勢価格」より低く、現金で相続するよりは節税になると思うのですが、建物価値が、年々低下することを考えると、やはり、「子の土地所有比率をできるだけ高めておく」のが、相続税の面では節税になるのですね。

しかしそれは、「建物価値がドンドンと低下」するとなると、その資金を出した「親の価値（権利？）がドンドン低下」することにも、つながりかねず、面倒を見てくれる割合がドンドン低下しかねず（そんなことは無いと思いますが？)悩ましい問題ですね。

また、将来的に、2000万円の価値(建物)が低下するとしても、相続発生時には、兄弟のもう一方から、元の原価(2000万円）で計算し、相続額の調整をする様に主張されかねませんね。

かといって、現在の時点で、兄弟間の調整をする（納得させる）のも、難しそうで、悩ましい問題ですね。
ただ、兄弟のもう一方は、遠方でもあり直接的には、親の面倒を見れそうもない（？）からといって、納得性は少ないかもしれませんね。

そうなると、親から資金を「貸す」方が、現時点では、相続の問題は生じないと思いますが、「親子間の貸し借り」は認められず、「贈与」と見なされるのであれば、それも困ります。

いっそ、現時点で贈与した方が明確になるかもしれませんね。
その場合、「相続時精算課税制度」を利用すれば、２５００万円以下の贈与の場合は、「特別控除額」として、贈与税がかからないのではないでしょうか。これについても、実際に相続発生時の「路線価」との関係で、有利・不利が生じないのでしょうか。

いずれにしろ、難しく、悩ましい問題ですね。

もう少し、考えてみます。
いろいろ有難うございました。

お礼日時：2013/10/26 09:56

No.4 回答者： titelist1 回答日時： 2013/10/26 10:34

No.3です。

たびたびで失礼します。なかなか思慮深い方だと感心しております。お礼の説明で気になる記述があり回答します。

＞「相続時精算課税制度」を利用すれば、２５００万円以下の贈与の場合は、「特別控除額」として、贈与税がかからないのではないでしょうか。

「相続時精算課税制度」とは文面のとおり、贈与税は高いので免れますが、相続時に精算するだけで税金が掛からないわけではありません。税務署にその時の贈与現金数値が記録されるのです。税務署から見れば確実に相続税が手に入る制度で『わな』とも言えるのです。そんなことをするなら路線価で資産を保持する方が数値が低いので有利です。

一番最初の回答で申し上げたように、税金からは逃れられないように役人は作っているのです。税金は彼らの生計の要なのです。

この回答へのお礼

何度も有難うございます。

「相続時精算課税制度」（住宅取得の特例税制）を利用した場合、
「資産価格の値下がり局面では、相続税計算の際に不利になる（贈与時の時価で持ち戻すため）。」
「以後、暦年課税を使用する事はできなくなり、毎年、申告義務が生じる。」等々・・・
のデメリットもありそうですね。

なかなかベストな方法は無いものですね。

なけなしの資産でもあり、もう少し、慎重に検討してみます。

適格なアトバイス、有難うございました。

お礼日時：2013/10/26 21:53