農地への戸建住宅建設

Question

土地を新たに取得して戸建住宅を建てたいと考えているのですが、取得検討中の土地の区分が農地なのです。やはり戸建住宅を建てることは不可能なのでしょうか？建てることができる場合、必要な手続きなどあるのでしょうか？どなたかご教示ください。

kubira2013 · Accepted Answer

都市計画法と農地法という、２つの法律による規制がからんできます。

都市計画法による区域区分は、市街化区域と市街化調整区域の２種類だけではなくて、それ以外に、非線引都市計画区域、準都市計画区域、都市計画区域外もあります。

市街化区域と市街化調整区域の２種類に区分されているのは、基本的に、区域内人口が１０万人以上の都市計画区域だけですし、人口１万人未満の町村は全域が都市計画区域外ですので、全国的にみれば、市街化区域と市街化調整区域のどちらにも区分されていない農地の方が多いです。

これら５区分のうち、市街化調整区域だけは、面積に関係なく、建物の新築には開発許可が必要です。
それ以外の４区分の区域は、一般的な規模の個人住宅程度なら、開発許可は不要です。
市街化調整区域で開発許可を受けることができるケースは極めて限定されていますので、普通は無理です。

農地法の規制の方は、市街化区域の場合は農地法第５条届出、他の４区分の場合は農地法第５条許可が必要です。
農振法の農用地区域内である場合は、農地法第５条許可申請前に、農用地区域からの除外手続きが必要です。

なお、農地取得者に制限があるのは、農地法第３条許可（耕作目的での農地取得）の場合だけであり、農地法第５条許可（転用目的での農地取得）の場合は、農家・非農家は関係ありません。
許可されるかどうかは、「転用できる農地かどうか」（保全の必要性が高いかどうか）の問題です。

農地法第５条許可は、「取得後に転用することを前提とした、農地のままでの所有権移転等」を許可するものであり、農地法の規定により、この許可を受けないと、所有権移転の法的効力が発生しません。

yumeiroyamaneko · Answer

現況はどうなっているんでしょう？

登記簿上の地目が農地（畑・田）だけど現況が宅地であるならば，
農地法第5条の許可（市街化区域であれば届出の受理）で売買ができ，
接道等の条件を満たしていれば建物を建てることも可能でしょう。

仲介業者がいるならそこに聞くのが一番簡単です。
そういう素人ではわからないことを調べて当事者に説明するのが
仲介業者の役割ですから。

sirousagi1 · Answer

取得する農地として、
(1)市街化区域
(2)市街化調整区域
上記の都市計画区域内での条件によるんですけど、
(1)は、容易に土地の取得ができます。
下記に(2)の手続きを記しますが、(1)は敷地が開発要件規模以下なら開発許可申請はいりません。

(2)については、基本的には難しいのですが自治体ごとに都計法の協議書骨子に違いが見られるので、確認はしても良いと思われます。
以下、(2)について、
特に都市部に近い地域では無理ですが、都市部からけっこう離れた地域では可能なところも見られるようです。
また、質問者さんの３親等以内の親戚が該当する調整区域に２０年以上在住であるなら許可要件にひっかかるとも思われます。

＞取得検討中の土地の区分が農地
これがどういった事を指すのかが想像に難しい。
個人売買？、それとも不動産屋経由で売りに出ている土地ということですか？
それとも・・・どういった状況なんでしょう。区域も含めて知りたいところですね。

土地の一部の売買で仮に可能としても、まずは、行政の関係部署へ事前相談から開始して、
測量、分筆登記、農転、所有権移転、開発申請、建築確認申請などが主な手続きです。

yukai4779 · Answer

こんばんは

農業従事者でなければ農地は取得できませんので、農地転用をしてから取得ということになります。ですが、まずは役所の農業委員会でその土地の転用の可否について尋ねてみましょう。場合によっては不可になるかも知れませんので。それと併せて農振農用地ってこともないとは思いますが、それも伺いましょう。
農地転用は毎月１回だったと思いますが、農業委員会の会議で事前に現場を調査・議論され、初めて転用の許可が下りる制度です。
けっこう面倒ですが、それら申請書は一般的に行政書士に転用の書類を依頼します。その費用は地域によって異なるかも知れませんが２０万円弱程度であると思います。

余談ですが、ついでに用途地域（都市計画法）や接道など（建築基準法）も聞いてみましょう。農地転用はかのうであっても、その他法律をクリアしなければならないものがありますので。

titelist1 · Answer

:不可能ではありませんが、現実的には非常に困難です。そんなことができたら、何のための都市計画法なのか分らなくなります。役所が開発業者に許可した市街化調整区域の開発宅地を購入するのが現実的です。

いずれにしても、再建築不可の土地に建物を建てるのは有利なことではありません。建てた時点で、建物の値打ちが落ちてしまいます。それは再建築不可だからです。農家の子供が農地に建てる農家分家の中古住宅物件などは、買い手がいないほどです。

atelier21 · Answer

単なる地目変更で宅地に為るのか否か？

所轄の役所窓口(建築課・都市計画課等)にお聴きされる様

農業委員会等への手続きが必要かも知れない

農地への戸建住宅建設

都市計画法と農地法という、２つの法律による規制がからんできます。

現況はどうなっているんでしょう？

取得する農地として、

こんばんは

:不可能ではありませんが、現実的には非常に困難です。

単なる地目変更で宅地に為るのか否か？

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