新築マンション購入予定、無知な私に教えて下さい。

子供が二人大学に入り、それぞれ一人暮らしをしていましたが、この度二人が一緒に住むことになりました。
子供は二人とも、実習などが多いため、なるべく通学に時間をかけたくありません。
時間はお金では買えないと思い、駅近のマンションを探していました。
でも家賃が高く、これなら買ってしまった方が…と思うようになり、分譲マンションを探し始めたのですが…。

(1)買うなら新築…でしょうか？

不動産屋さんに言わせると、「駅近、新築マンションなら10年住んで売りに出したいときに、ほとんど値が下がらない」と。
これは確実では無いにしても、真実味のある話しなのでしょうか？
ちょっと調べてみましたら、その付近の築7年くらいの同クラス物件が、新築時と同じくらいの金額で売りに出ています。不動産屋は「築年数よりも周りのマンションの費用によって、査定される」とも言うのですが、こちらも本当ですか？


(2)マンションは２LDKで約5千万です。3千万の頭金で2千万のローンを組みたいのですが…
自営業で税金対策のため、とても低所得で確定申告しています。住民税払ってません。
これでは住宅ローンの審査など通りませんよね？
どうしたら良いでしょうか？
実際は、月々20万くらいでしたら返していけます。

(3)そのマンションの同じタイプのお部屋が分譲賃貸で家賃27万円です。
購入せずこちらを借りる方が得策という場合もありますか？
ちなみに住んでも10年くらいと思っています。


(4)とても大きな買い物になりますが、こちらを取得することで、固定資産税以外に何かかかってくるものはありますか？住民税とか国民健康保険の金額は変わりますか？

場所は東京都内で、どちらの子供の大学にも近く、大変便利な場所です。

よろしくお願いします。

No.7 ベストアンサー 回答者： titelist1 回答日時： 2013/10/31 11:03

自営業の人ならば、家賃を支払い続けることは無駄であると直感して、マンション購入を決めておられるのでしょう。

心配は落とし穴が有りはしないかですね。

一般の住宅ローンは使えないので、まずは資金調達をどのようにするのかですね。融資が欲しくて銀行に説明する内容と税務署への申告内容の違いをどうされるのか。雉も鳴かずば撃たれまい。

たしかに、今の築10年マンションの取引値が新築時変わらないのは、新築時の値段が不景気で安かったからです。10年前の株価は7千円台でした。今の新築値段の高さに引きづられているのです。したがって、一般論では10年後が同等であるはずがありません。普通は10年後に新築の7～8割程度に低下します。

資産目減り、固定資産税、管理費、修繕費の合計と2人を安アパートに住まわせる費用との天秤ですね。ざっと推測して、新築マンションが損ではないが、大得でもないと思います。いろんなリスクを取ってまでやるかどうか。

この回答へのお礼

遅くなってしまい申し訳ありません！
他の皆様も貴重なご意見をありがとうございました。
まだ迷い中ではありますが、参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

お礼日時：2013/11/06 10:59

No.6 回答者： satoshino 回答日時： 2013/10/31 10:51

(1)買うなら新築…でしょうか？

住宅ローンは組めないので、住宅ローン免税や不動産取得税や登録免許税の優遇を受けられません。
更に消費税なども課税されます。新築だと結構な経費が掛かります。
5,000万円の物件だと、総額で１割は掛かるでしょう。

(2)マンションは２LDKで約5千万です。3千万の頭金で2千万のローンを組みたいのですが…

これでは住宅ローンの審査など通りませんよね？
住宅ローンは使えません。
一般的な不動産ローンで、住居以外の地域のマンションですから投資になります。

(3)そのマンションの同じタイプのお部屋が分譲賃貸で家賃27万円です。

5,000万円のマンションであれば、固定資産税が年間５０万円～６０万円は掛かります。
また、管理費や修繕積立金が年間８０万円以上は掛かるでしょう。
その後に売却するにしても、売れるまでの固定資産税や管理費・修繕積立金など掛かります。
月２７万円でしたら借りた方が安いと思います。

(4)とても大きな買い物になりますが、こちらを取得することで、固定資産税以外に何かかかってくるものはありますか？住民税とか国民健康保険の金額は変わりますか？

一部の地域で健康保険料を資産割りにする自治体もありますが、自治体が替わると課税されませんので
変わりありません。

No.5 回答者： atelier21 回答日時： 2013/10/31 08:35

お子さん名義での住宅ローンは返済収入が無いのでは難しい

親御さん名義ですから、事業ローーンですかね、金融機関と相談

10年後売却ならば新築が良いと考えます

No.4 回答者： meditate 回答日時： 2013/10/31 05:05

近辺の中古が値下がりしてないなら新築でもよいですね。

卒業されたら多分処分に違いない。だから売却損が出ないなら、管理費、修繕積立金、と固定資産が家賃相当と言うことですね。
あとは、住人意識レベルの高いことを確認。
ローンのことは判らないですが、所詮5-6年間の必要経費と思うと、新築、中古どちらでも可ですね。
売却時、残債務があっても売れるのかな？

No.3 回答者： merciusako 回答日時： 2013/10/31 01:13

(1)買うなら新築…でしょうか？

10年位しか住まないというのであれば、中古でもよいと思います。
3千万の頭金を用意できるわけですから。

(2)これでは住宅ローンの審査など通りませんよね？
子供さんお二人が住んで、あなたが住まないのであれば、住宅ローンは使えません。
別荘ローンとかセカンドハウスローンとかになりますね。
住宅ローンは、そこに住むことが条件ですから。

(3)購入せずこちらを借りる方が得策という場合もありますか？
家賃27万円×12ヶ月×10年=3240万円
家賃が上がらない前提ですが、新築5000万円で購入したとして、10年後の売却金額との比較ですね。
諸経費を考慮しても購入の方がお得でしょう。

(4)固定資産税以外に何かかかってくるものはありますか？
分譲マンションの場合は、管理費と修繕積立金は必ずかかってきます。
両方併せて、月額２万円から２万5000円くらいでしょうか。
そのマンションのグレードによりますが。
住民税とか国民健康保険の金額は変わらないと思います。
住民税を納めてないんですよね。


実験が多い理系の学生さんは、大学に泊まり込みが多いようですよ。

いくら大学に近いからとはいえ、新築5000万円、家賃なら27万円の物件に学生さんを、ですか。
で、支払う親の側は住民税を免除されているが、ローンの心配をしている。
不思議ですね。

普通、住民税を納められない人が、新築5000万の物件を買おうなんて思わないですけど。
あくまで、個人的に羨ましいと思っているだけですから。

No.2 回答者： oo14 回答日時： 2013/10/31 00:49

不要になったとき貸すのはまったく割があわない金額になります。

２７万の家賃の家を借りるという方はほとんどいないと思います。
売ればよいのですが、１０％ぐらいが売買の諸経費とすれば
さらに１０％ほどのお金がかかります。
先のことはだれもわかりませんが、５年後に上がっているとはとても思えません。
結局２０％赤で終りそうです。
しかし、２０％上がるなら、トントンなので、買いでしょう。
そんなことが、あり得るとはとても思えません。

No.1 回答者： mah1970 回答日時： 2013/10/31 00:33

[1]耐震性その他を考えると築浅か新築の方がリスクは低いでしょう。

[2]組むローン総額が年収の5倍以下である必要があります。
ローンを組む1年前から申告所得を増やしてください。

[3]今は金利が安いので買った方がたぶん得になります。

[4]住民税は収入にのみ依存しますが、国保は自治体によって計算方法が異なります。

また購入時の頭金の捻出方法に関する問い合わせが税務署から来ます。
表に出せない金であるならば購入は諦めた方が安全です。