迷っています。あなたならどうしますか？

中古住宅を買いたいと思い探していて見つけた物件ですが、坪70万円～とネットにでている有名メーカー建築、築20年、外壁内装ともに特に目立った汚れや傷はなし。建物のゆがみもなし。フローリングや建具もさすが有名メーカー！といった感じでぜんぜん経年を感じさせない美しさ。敷地は300坪近くあり、家も広く建坪も50坪。

そして値段は700万円！！！これはお買い得！と飛びついたわけなのですが・・・。

実はハザードマップの土砂災害警戒区域内・・・。

しかも、本格的な調査はこれからで、今年度中に県が調査に入る予定で、現在の指定は市町村が暫定的にイエローに色分けしたものです。すぐそばにがけ崩れのキケン箇所があり、大掛かりな工事で土留めがされています。調査の際には工事がしてあるということは、「それだけ危ない場所だ」という評価につながるそうで、レッドに分類される可能性があるそうです。その家より上の段の家まではほぼ確実にレッドだろうと言われております。

ちなみに周辺では指定地域外の敷地100坪、建坪35坪築20年の坪単価30万～のハウスメーカー製の家が1200万くらいで売られています。

主な考慮点は
－実際にレッドに指定されても、確実に土砂災害に合うわけではないこと。
－まわりは古い住宅地でここ20～30年は災害がないこと。
－万が一の災害の被害があっても保険を当てにできること。
－50年前に大きな災害があったため、その後、川や崖に大掛かりな整備がされていること。
－レッドに指定されると、建替えに支障がでてしまうこと。大して地価の高い地域ではないため、建替えのための補強工事をするくらいなら別の土地を買って新築したり、別の家を買ったほうがましなので、実質、建替え不可なこと。

また、定年退職後には転地を考えているので、
1200万円の中古を買っても20年後には建物の価値がなくなるため400万＝マイナス800万
新築の家を2500万で作っても20年後には1200万＝マイナス1300万。
この家を買って20年後に売れなくても＝マイナス700万。

と、結局この家のマイナスが一番少ない計算に。でも命を懸けた大博打になるのも・・・。100万の違いならば、マイナス800万の無難な方の中古がいいのかな？とも思いますが、過疎地なのでその頃に買い手がいるのか？という心配もあります。都会のように地価が保証されるとは限らないので、単純に100万の違いではなく、20年後に売れなければ差がもっと増えることも考えられます。

また、100坪と300坪だと見た目もかなり違います。庭木や家庭菜園の夢も広がります。それに、危険地域だと知る前の一目ぼれした気持ちも強いです。

不動産屋いわく、地元でレッドゾーンを気にしない方々からの引き合いは多いとのこと。不動産屋の身振り(坂の上を指差してあの家の息子夫婦が～と）から察するに、すでにレッド確定といわれている家の方からの引き合いもあるようです。

毎日ネットをチェックしてすごし、値段が下がった直後に電話をしましたが、すでに2番目でした。1番の方は東京の方で契約寸前まで行きましたが途中でやめられたそう。(多分、重要事項説明書を見てひいたのかと・・・。）

山が多い県なので、県内の人間は黄色ならなんとも思わないような風潮はありますが、さすがにレッド指定の危険性というと、やはり考えてしまいます。でも破格の700万。

あなたならどうしますか？買いますか？買いませんか？

No.7 回答者： odasaga09 回答日時： 2014/04/22 22:24

お買い得！　と思いますか？

住まいって、人間以前、高等知能以前の動物すべてにとって、「安全・安心」を大前提に選択してきたの。

欲とアタマが悪くなった人間だけが、それ以外のとこに平然と住むようになっただけ。
危ないけど便利、危ないけど安い・・て？？？
本能的に基本に忠実な、知能もない動物のほうがよほど賢い。

危ないトコを人間の力で安全にできる・・て妄想で生きれる人は、赤信号みんなで渡れば怖くないに追随していればいいんじゃないですか？

安物買いの銭失い　とは格言によく言ったものです(^^
安物買いの命失い・・にも進んだらシャレにもなりません(^^

この回答への補足

日本全国的に考えれば都市部の整備された安全な土地に住んでる方が多数ですよね。10人に1人が東京都民。東京に限らず都市が発達する条件(それなりに安全である。広い平野がある。等)にそった大都市に居住している方が大多数でしょう。ネット人口の比率でも大多数がそういう地域の方だと思います。そんな方たちに単なる想像で危険区域指定＝災害決定みたいに意見を言われても、感覚が違うからとしか思えません。

現実として色分けされた危険区域に居住されている方は大勢います。わざわざそういう場所をねらって引っ越そうという人はまれでしょうが、「先祖伝来の土地にそのまま住んでいる」、「地域指定？指定された意味がわからないし、別に昔から普通に住んでるし」という方なら色分けされた家の数ほどいます。今回、質問するにあたってそういう方のご意見が１件もないことを不思議に思います。

全国的に見たら極少数派なのでしょうけれど、「実家がレッド指定になったのであわてて引っ越したよ」とか、「黄色指定だけどやっぱり引っ越を考えている」なんて体験談を一つは期待したのに残念です。

補足日時：2014/04/23 11:05

No.6 回答者： oyazi2008 回答日時： 2014/04/18 14:52

自己の居宅を買うのに、将来的な金銭（資産）の＋－を勘定するなら、そもそも地価の安い田舎での自己所有は考えないほうが良いです。

土地の値上がりは見込めないのですから、建物が償却して目減りするだけの話です。プラスに勘定することは無いのですから。

金銭的な損得を考えるから、土地も広く、建物が立派なその家が得に見えてくるだけでは？

当方不動産業者ですが、商売になるならとっくに業者が買取している価格帯でしょう。それでも再販は厳しいと警戒して手を出さない物件なのでしょう。

買って賃貸し、収益を上げるという趣旨なら良いでしょうが、マイホームというのは、そこで家族が生活し色々と思い出が出来る場所で家族を最優先に考え選択するのが、セオリーでは？
（独身の方ならそもそも50坪の居宅など必要ありませんよね？）家族が危険にさらされるかもしれない物件を選択するという選択肢はないでしょう。

極端な話、半壊認定が降りている分譲マンションを安いが買うか？接道のない中古を買うか？と同レベルでしょう。
万一の際に被害があるかどうか？がわからないだけで、資産価値が無いのはハッキリしているのですから、それを選択する意味がわかりません。
3.11震災時の土地の被害状況が仙台市などはググレば色々と閲覧可能です。どのようなことが原因で、どのような被害にあったのか？良く認識されて、考えたほうが良いと思います。

この回答への補足

>買って賃貸し、収益を上げるという趣旨なら良いでしょうが
すごいです。この台詞、業者さんに言われたとおりです。業者の適当なセールストークかと話半分で聞いておりましたが、まじめに検討してみます。

敷地内に大きな倉庫も建っておりますので、荷物をそこにしまって居宅部分だけを賃貸に出すことも可能かもしれません。

実はうちは転勤族でして、今回のマイホーム購入は、マンションやアパートがないような過疎地で、程よい築年数の家は売り家か居住済み、残されたのは廃屋のような人が住めないような家といった状態で、ほどよい賃貸がみつからなかったための苦肉の策です。勤務先が通える範囲の間は居住しますが、その後は別荘的な意味合いになります。

会社でも、引越しに備えて身軽を心がけているが手放したくない荷物がある、賃貸住まいで狭い思いをしているので発散の場所が欲しい、定年まで賃貸暮らしは味気ない、任地によっては家族が行きたがらない、突然の異動の時の緊急避難場所を確保しておきたいなどの理由で、戸建を買う人がいますので、我が家もその一環です。

金銭以外のマイホームの意味。転勤がない方はそういうお考えなんですね。

補足日時：2014/04/18 15:58

No.5 回答者： titelist1 回答日時： 2014/04/18 12:57

その土地の実勢価格はもはやゼロなのでしょうね。

築20年の建物に700万円の値段が付いている。2番手であったが、自分に優先権が回ってきたので、いざとなったら怖くなってきた。大雨の洪水ならば逃げられるが、伊豆大島のような土砂崩れならは命がなくなる。20年間と思っていても、もしも崩れたら命は助かってもすべてがゼロになってしまう。

固定資産税の観点が抜けています。土地が広いとそのような土地でも固定資産税は結構大きいですよ。その住宅が安いのも固定資産税が高いからです。20年後に売却できなかったら、固定資産税を貴方が払い続けることになります。売主は700万円で売れたらほっとするのではないでしょうか。

あわてなくても売れそうにないので、県の調査結果が出てからでも良いのではないか。その間にもっと安くなりますよ。その間に700万円で売れてしまったら、馬鹿なバクチ打ちが買ったと思えばよい。

この回答への補足

すごいです。一言一句心情を当てられました。

固定資産税は去年の数字で年間7万円ほど。ちなみに、正式なレッドやイエロー認定で固定資産税も値切れるようになるそうです(県担当者情報)。

実際の災害の危険性は背後に大きな山や断崖絶壁を抱えているわけではないので、崩れたとしても岩が1個2個転がってきて山よりの土蔵をつぶすかな？(なにせ300坪なので右半分100坪つぶれてもまだ200坪残ります)くらいだと思われます。

地滑りで全体が流れることは・・・あるような？ないような？近所はもういつから住んでいるのかわからないくらいの土着の方たちで全員同じ苗字！みたいな感じなので、ここ100年は流れていなさそうです。

50年前の災害も、沢が荒れたとだけ聞きました。どちらかと言うと洪水的な被害だったのでは？と思います。その沢も優先的に整備されて水の流れも変わり、庭先の浅井戸も枯れたそうです。

また、書き忘れていましたが、とても景色と日当たりがいいひな壇なんです。ひな壇って方向が色々とあるとは思いますが、南東向で朝から夕方まで陽があたります。また危険区域に指定されくらいですから、見晴らしのいい高台の中腹です。家からの景色は絵葉書のようで、景観が売りのホテルの窓からの景色としても、最上級の一番いい部屋からの景色と遜色がありません。南東向きなので、ほとんどの部屋からその景色が見られます。

値下げを待って「馬鹿な博打打ちが買った」そう思いたい気持ちもありますが、近所からの引き合いが強いらしく、うちが断ったらすぐに売れてしまいそうな雰囲気です。具体的に「あそこの家の若夫婦が是非買いたいと言ってきた」とか「そこの家の子たちはまだ高校生だけど将来を考えて親が欲しがってる」とか「あそこの家もセカンドハウス的に買いたがってる」とか、セールストークにしては具体的な情報が不動産屋からよせられています。

登記簿の抵当権の欄を見たのですが、家が建てられた時期に2800万円とありました。ということは3500万円～の家だということですよね。土地に不安がない人からしたらものすごいお買い得物件なんだと思われます。

また、坪70万～の有名ハウスメーカーではメーカーとしての信用に関わることもあって、本格的なボーリング等、地盤調査を厳密にしないと建てないそうです(知人の経験談)。この家も似たような価格帯の大手が建てていますのでそういった面は安心材料になるかとは思っております。

補足日時：2014/04/18 14:00

No.4 回答者： inon 回答日時： 2014/04/18 11:40

一般的にレッドゾーンに入るような土地を買うような方はほとんどおられないでしょう。

貴方が、それでもここは大丈夫だと信じるなら買われたらいいと思います。

もし、災害で土地が崩れて大けが（死んだら自分には何も解らないわけですから）をしても
ご自分で決めたこと、納得がいきますものね。

７００万が破格か、それでも高すぎるのか・・・・すべてご自分の判断です。

この回答への補足

レッドゾーン指定になれば売れなくなることは確実だと思っております。

土砂災害で死ぬ可能性は・・・最終的には自分の判断を信じて、何かあった場合は納得するしかないですよね。

近所で引越しの気配がないこと、この家を買い足して若夫婦を住まわせて定着の度合いを深めたい方がいることなどの、近所の方の感覚に掛けてみたい気持ちです。

補足日時：2014/04/18 14:11

No.3 回答者： K-Architecture 回答日時： 2014/04/18 09:08

災害指定区域の考えかたですが・・・

指定区域内は災害が送る可能性が高いとして
緊急に対策を行うべき地域の意味ですよね？
必ず災害が起きる地区とは違うのではないですか？
また、指定地域外でも災害は起きますし、対策が
緊急では無いと言うだけの事ではないですか？

基本は家の建て位置・構造・災害への配慮が
購入希望の建物に施されているかです。
また、記載の内容では判断は出来るほどの情報も
記載されていません。
知識のない方では、判断がしにくい案件でもあります。
きちんとした建築士にご相談してください。

この回答への補足

きちんとした建築士というか、役所と県の建設事務所の担当者には聞きました。

危険区域にはイエローゾーンとレッドゾーンがあって、イエローは避難警報や避難場所の確保などを整備して警戒する地域で、レッドだと建築時に法律の制限が入ります。また、緊急に対策を行うべき地域は行政サイドでの区分になると思うので民間向けに何色になるのかは聞いてません。

県の認定の前に暫定的に役場が公開している区分では、崖の下から今回の家の一段上の家までが対処が必要な地域となっており、実際に大掛かりな工事もされていて、県の認定ではそこがレッド認定になるだろうと言われました。また、役場はレッドの認定は行っておらず、今の危険箇所はすべてイエローになっています。

ですので、今回の家はレッドの境界すれすれのイエローはほぼ確定で、県の判断次第ではレッドに組み込まれる可能性がある微妙なラインということになります。個人的には住民の声から遠いほど遠慮ナシに安全マージンを多めに設定する気がするので、県の認定の範囲の方が広くなって、レッドになるんじゃないかな？と思います。

補足日時：2014/04/18 10:32

No.2 回答者： gyong 回答日時： 2014/04/18 07:05

最近は異常気象が顕著で、局地的な豪雨がその場所に降れば土砂崩れや地滑りでイチコロです。

私はそんな危険な場所の土地は買えません。なので安いのですよ

この回答への補足

イチコロこわいですね。それで安いのです。そう書きました。
去年の大雨がセーフだったので、大丈夫そうかなとも思います。

補足日時：2014/04/18 10:07

No.1 回答者： Mokuzo100nenn 回答日時： 2014/04/17 23:39

私なら買いませんけど、そんなこと聞いてどうするのですか？

買いませんと言う回答が多ければ、貴女も買わないで、
買いますと言う回答が多ければ、貴女も買うということですか。

この回答への補足

どうするかは決めていません。
世間一般のご意見を聞くのが目的です。

補足日時：2014/04/18 10:00