土地と家を、妻と未成年の子供名義で購入できますか

現金で土地と家を購入しようとしています。

未成年の子供名義の貯金と、妻名義の貯金を充てようと思います。
13歳の子供名義で1430万円貯蓄があっても、贈与税の問題はないのではと考えます。
運用利益があるので、1500万円にはなっています。
妻は7年前に遺産相続を受けており、それと併せて、土地と建物を建てようと思います。

代金の支払いは、未成年の子供名義、妻の名義の口座からします。
土地と家の決済は別々です。
土地が2000万円、家が3000万円位になると思います。

「土地」を妻名義4分の1、子供名義4分の3、
「家」を妻名義で登記しても、税法上の問題はないでしょうか？
（贈与税がかかる可能性はないでしょうか？）

どうぞ教えて下さい。
よろしくお願い申し上げます。

No.9 回答者： rokutaro36 回答日時： 2014/05/28 18:47

（Ｑ）子供の学資をそれなりに貯めている人は多いと思いますが、その貯蓄で不動産を買うとなるとややこしいのですね。

（Ａ）学資と不動産は、根本的に異なります。
学資は、たとえ、１億円使おうと、贈与にはなりません。
しかし、不動産となると、話は別です。

そもそも、将来、どこに住むのかわからない子供が
不動産を購入するということ自体が不自然です。

また、質問者様ご自身が「自由には使わせない」となれば、
それは、お子様のお金ではない、ということになります。

（Ｑ）「実質上の持ち主は親」という認識は私にはありません。
（Ａ）親の意向で使える＝実質上の持ち主　ということです。
お子様が、１５００万円で土地を買うのを嫌だと言った時、
それを無条件で受け入れられますか？
受け入れられるならば、それは、お子様のお金。
説得しようと思うならば、それは、実質上、親のお金です。
そもそも、自由に使わせない……という時点で、
親のお金というのが、この世界での常識です。

つまり、自由に使えるかどうか、ということが、
とても重要なポイントになるのです。

No.8 回答者： toratanuki 回答日時： 2014/05/28 13:59

こんなところで、このようなグレーな質問を素人に質問しても無駄です。

相談料を払って専門家に質問しましょう。

もしかして、専門家でも答えがわかれるかもしれません。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
専門家に訊いてみる事にします。

お礼日時：2014/05/28 18:22

No.7 回答者： rokutaro36 回答日時： 2014/05/27 17:37

ＦＰです。

他の方がコメントしているように、問題は２つあります。
（１）お子様名義の貯蓄をどのように見るか。
（２）奥様の支払い能力＝遺産相続した金額および
奥様ご自身の収入

（２）については、具体的にお書きになっていないので、
コメントのしようがありません。

（１）について、贈与になるかどうか、ということが問題ですが、
結論から言えば、贈与になります。

例えば、毎年１１０万円ずつ贈与しても、連年贈与とみなされるとは
限りません。なので、１４３０万円がお子様の貯蓄とみなされて、
運用益と含めて、１５００万円はお子様のお金……
ということは、理屈として通ります。
ですが、１３歳のお子様が、土地を買うという「独立した意志」を
持つとは到底考えられません。
つまり、親の指示に従って、１５００万円で土地を買ったということに
なってしまいます。
となると、それは、本当にお子様のお金だったのか？
という問題になってしまいます。
通帳やハンコ、キャッシュカードは、ちゃんとお子様が管理していますか？
お子様は、１５００万円の貯蓄から、自由にお金を使える環境に
ありますか？
過去に、ゲームなど数千円でも良いから、お子様が自由に使った
形跡がありますか？
これらがないと、実質上、父親のお金を子供の名義で貯蓄していた
ということになります。
つまり、１５００万円の実質上の持ち主は、父親となります。
その父親が土地を買って、子供名義にすれば、
当然ですが、子供に１５００万円を贈与したことになり、
贈与税が課税されます。

この回答へのお礼

ありがとうございます。

息子は自分名義の貯金額は知っています。
お小遣いやお年玉など全額貯金しています。
「実質上の持ち主は親」という認識は私にはありません。
（が、自由には遣わせません）

子供の学資をそれなりに貯めている人は多いと思いますが、その貯蓄で不動産を買うとなるとややこしいのですね。
勉強になりました。

お礼日時：2014/05/28 18:21

No.6 回答者： tk-kubota 回答日時： 2014/05/27 16:55

税務署は「現況主義」と言って預金通帳の名義が13才であろうと「それは違う」と言うことは言いません。

あるとすれば、昨日子供名義にしていると言うように著しく脱税行為とみなされたときです。
そのことよりも「土地を妻名義4分の1、子供名義4分の3、」としている点が問題です。
持分権の設定は、出資した額の割合としなければならないです。
土地が2000万円で、子供が1430万円出すのであれば、持分比率は妻が2000分の570で、子供は2000分の1430となります。
そうしないと、子供が妻に贈与金があることになります。
なお、建物の方は、妻の遺産相続で3000万円以上あるならば問題はないです。

この回答へのお礼

ありがとうございます。
将来の学資にと出産祝いからお年玉までコツコツと貯めました。
その詳細（過程）はある程度証明出来ると思います。

が、このまま貯金として残して、妻の名義にしたいと思います。

お礼日時：2014/05/28 18:13

No.5 回答者： mojitto 回答日時： 2014/05/27 15:53

まずお子さんの件ですが、

１３年×１１０万円＝１，４３０万円までセーフ！
ではありませんよ。
文字通り毎年１１０万円を贈与した証拠がなく、また１年で１１０万円以上渡った証拠があるのなら、贈与税の対象です。
「２年分まとめて入れたよ」や「大金を毎年分割してあげるね」と見なされる場合はアウトです。

また運用されているとのことですが、運用しているのが質問者さま自身の場合、名義はお子さんの口座であっても、「お子さん名義の口座に質問者さまのお金を“預けて”、質問者さまが運用している」と見なされれば、贈与そのものが成立しません。
（あくまで質問者さまの財産）

さてさてお子さんが土地を買うとのことですが、お子さんは自分の財産が１，５００万円あるのを認識したうえで、「お母さんと共同名義で土地を買うんだ！」と仰っていますか？
普通のお子さんであれば、おそらくその発想はないでしょう。
（大金を持っている１３歳の子がゲームを買うことはあっても、普通土地は買わない）

最悪の場合、お子さんに渡した１，４３０万円の実態は贈与ではなく質問者さまが預けたお金だよね？そのお金で土地１，５００万円分を買って、お子さん名義にしたってことは１，５００万円分の土地をあげたってことだよね？
とも取られかねないかと…

もちろん突っ込まれても、説明力次第というところもありますが、プロの方に確認しておいた方がいいでしょう。
ダメな場合、授業料としては高額すぎます。
それならプロに聞いた方がいいです。

この回答へのお礼

おっしゃる通りです。
プロの方にうかがおうと思います。
ありがとうございました。

お礼日時：2014/05/28 17:40

No.4 回答者： AR159 回答日時： 2014/05/27 15:45

どなたかが「立会人」のことを書いていますが、実務上銀行員が立会人になることはまずありません。

なるとすれば仲介業者です。
また立会人は、売買の当事者間の合意を確認するものであり、お金の出所を証明する訳ではありません。出所だけの問題なら、預金の解約計算書や通帳のコピーでも説明は出来ます。

いくつか問題があって、
まず未成年者は単独で法律行為は行えないので、法定代理人として親も契約の署名をすることになります。

これがOKとして、次に110万円×13年＝1430万円ですが、別の方が書かれているように「定まった期間贈与を受ける権利」とみなされると、贈与税がかかる恐れもないとは言えませんので注意が必要ですね。

この回答へのお礼

「定まった期間贈与を受ける権利」という区別を初めて認識しました。
勉強になりました。ありがとうございます。

お礼日時：2014/05/28 17:39

No.3 回答者： pidum 回答日時： 2014/05/27 14:40

毎年１１０万円を１３年で１４３０万円だと、贈与税の対象と見なされる可能性あるようです。

そのままお子さんの為に貯蓄された方が懸命かもしれませんね。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm

この回答へのお礼

ありがとうございます。
色々教えて頂き、このまま貯金しておこうと思います。

お礼日時：2014/05/28 17:36

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2014/05/27 14:33

＞13歳の子供名義で1430万円貯蓄があっても…

ちびっ子タレントとして稼いだお金ですか。

親の金を子供名義で貯金してきただけなら、それは単なる借名口座であり、親の財産のままです。

＞妻は7年前に遺産相続を受けており…

具体的にいくらあるのかお書きでないので、

＞「土地」を妻名義4分の1、子供名義4分の3、「家」を妻名義で登記しても…

このうち妻の分が妥当かどうかは判断できません。
妻が実際に出資する分より 110万円以上違えば、贈与税が発生します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm
ただし、あなたがたが 20年を経た熟年夫婦ならこの限りではありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4452.htm

子供に関しては、ちびっ子タレントでもない限り、親から子への贈与となり、子に贈与税の納付義務が生じます。
13歳では、親子間の非課税となる特例も適用されません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4503.htm

＞（贈与税がかかる可能性はないでしょうか…

大いにあります。
どうぞお国に貢献してあげてください。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

有難うございます。
学資にと貯金をしていました。
この度、家に遣った方が良いのでは？と思いつきお尋ねしました。
詳しく教えて下さり、勉強になりました。

お礼日時：2014/05/28 17:35

No.1 回答者： chie65535 回答日時： 2014/05/27 14:28

口座がある銀行の銀行員の立会いの元で売買契約すれば、ほぼ問題ないでしょう。

後で税務署が「お金の出所（でどころ）はどこかなぁ？贈与なんじゃないのぉ？」と調査しても「ここの口座が出金元で、銀行員が立ち会ってますよ～」って証明できれば、贈与税の心配はありません。

売買契約書に「立会人」も記載して、立会人の銀行員の署名と捺印があれば、より確実な証拠になります。

この回答へのお礼

ありがとうございました。
お金の出所はきっちり証明できるように気をつけます！

お礼日時：2014/05/28 16:47