建ぺい率違反の建物について

Question

商業地域に在住しています。隣が建ぺい率８１％ではじめ建築し、後に１３％程の登記の無い、違法増築を行っています。私は、今度、隣の敷地に家を新築する予定です。商業地域は、日照権が重視されてない事は、分かっていますが増築部分だけでも、取り壊す事が出来ないかと考えております。皆様、どうか、お知恵をお貸しください。すごく、困っています。

foomufoomu · Accepted Answer

>隣とは、他人の建物（商業地域緩和条件無しで、建ぺい率80%です。）です。
なるほど。となると、最初の81%というのは、建築基準法の計算方法（登記とは微妙に違う）では
80%に収まっていたかもしれません(あるいは、確認申請と異なる形で建てたのかもしれません)。

>隣のビルは・・・境界ぎりぎりに建築しており、
民法234条には「境界から50cm以上離して建てる。」とされていますが、商業地域ではこれは不問にされることが多いです。

>１ｍ未満であるに関わらず、窓に目隠しさえ設けておりません。
これは、目隠しをつけるように要求できます。

>また、老朽化も激しく
これは、違法にはなりません。　情状を考慮する材料にはなるでしょうが。

>今後、消防法（建築基準法が弱いと考察しております。）も加味し、
消防法と建築基準法は別の法律で、規定の範囲が違います。建築基準法は、主に避難を考えた建物の形状について、消防法は主に消火設備について規定しています。一部、互いに影響するものもありますが、消防法に不適合だから、建築基準法も不適合というわけではありません。

>裁判も辞さない覚悟で違法性を追求していきたい所存です。
その覚悟があるなら、増築の違法性から、改修を要求することができるでしょう。まずは、地域の役所の建築確認の担当者に相談してみてください。ここは、あまり積極的に動いてくれないかもしれませんが、うまくすれば是正命令を出してくれます。ついで、裁判所か弁護士会の法律相談です。

foomufoomu · Answer

すみません、訂正です。
＞増築時に確認申請を出さなかったことについても、責任訴求されることはありません。

については、これまでの所、現行犯(工事中に見つかった)のみ取り締まりの対象でしたでの、たぶん問題ないと思いますが、法律上は建築基準法6条1項違反になり、最悪、1年以下の懲役または100万円以下の罰金、を言われる可能性も皆無とは言い切れません。

foomufoomu · Answer

で、その地域の建ぺい率の制限は何％なのですか？

今の土地の家と隣の土地の家の関係は「用途上可分」にあたりますか？

用途上可分（たとえば、どちらも個人の住宅）なら、新しい土地と今の土地の境界線を切りなおして(土地の登記申請が必要)、どちらも建ぺい率を満足するようにできませんか？

用途上不可分（たとえば、住宅とその駐車場）なら、土地の切り直しも、登記も必要なく、両方の家と土地を合算して建ぺい率を満足すればよいです。

それらができない場合で、どうしても違法建築で無いようにしたいなら、一部取り壊し（どの部分を壊してもよい）でつじつまを合わせることになります。これ自体はまったく問題ありません。増築時に確認申請を出さなかったことについても、責任訴求されることはありません。ただし、改修後は、あらゆる点で、建築基準法に合致していることが条件です。たとえば、防火にするべき部屋に可燃クロスが使われたりしていると「違法建築物」です。(確認申請を出してないと、このようなチェックがされていないので、よくあります。これも手直しすればよいです。)

取り壊しや手直しが、主要構造部の半分を超える部分におよぶ工事でないなら、確認申請を出す必要もありません。普通に考えれば、取り壊し部分の床面積が全体の半分以下なら確認申請の必要はありません。しかし、たとえば、「屋根」は主要構造部なので、3階建てを3階部分を壊して2階建てにするような場合は、屋根の全部を壊して作りなおすので、確認申請が必要です。

なお、壊した後に少しでも増築(床面積が増える工事)をすると（たとえば、壊した部分に便所があったので、便所だけあとから付け足す）増築工事になって、確認申請が必要です。（廊下を少し壊さずに残しておいて、廊下を便所に改造すればOKです。）

mofl · Answer

ところで都市計画法上の建ぺい率って80％でしょうが、商業で防火地域で、緩和を使って100％ということはありませんよね？
違反って、何の違反ですか？
その違反が確定という情報はどこから手に入れましたか？
それは間違いないですか？

防火地域であれば、すべての増築は確認申請が必要で、適法でなければ工事ができないのはご存じのとおりと思います。
手続きを怠っていれば、建築基準法第６条第１項に違反。
ただし、これは手続き違反。
特定行政庁が知れば指導を行いますが、建ぺい含めて内容が適法であればそのままです。
除却の必要もありませんので。
実際は、法律違反なので同法第９９条により一年以下の懲役又は百万円以下の罰金となりますが、よほどの悪質なものでないと行政は警察に告発しません。
ちまたでは、個人の専用住宅で後付けのカーポートなど手続き違反のオンパレードなので、いちいち告発していたら大変です。

で、建ぺい率が確実に違反だった場合。
法第５３条に違反ですので、同法第１０１条により、百万円以下の罰金ですが、これも同様。
建築基準法の違反は罰することも大切ですけど、法の趣旨により人命や財産を守ることが第一なんです。
言い換えれば、違反指導する側は是正に全力を注ぎます。
除却に全力を注ぎますよ。
動かないようなら、役所へ地元の市議さんあたりから圧力をかけてもらうのも一考です。
とりあえず地元の役所（特定行政庁）に問い合わせてはいかがですか？
ただし、違反情報の出処と信憑性も伝えること。
それがないと、あなたが不審人物になります。

で、最後に。
建ぺい違反の指導の難しさ。
１．
商業なら隣りが草ぼうぼうの空き地ってことは無いでしょうが、建築面積に対して敷地が不足している場合の対処方法は２通りあります。
オーバーしている部分の建物を除却すること。
または、不足分の土地を敷地に組み込むこと。
隣地の建物のある敷地に余裕があれば、この方法が使えます。
別に塀などの外構を壊す必要も無いんで、図面上のつじつま合わせだけでOK。
現地が変わることはありません。
大抵はこのパターンで終わります。 
２．違反の確定、つまり敷地の面積の確定が意外に難しい。
違反を特定させるには、敷地を測量しなければなりません。
役所が公費を出して他人の土地を測量することはありません。
過去の確認処分時の配置図などがあれば参考になりますが、古い建物だと難しいかもしれない。
基本は指導相手の報告を確認するだけなんですけどね。
はたして信頼がおけるか？

show1968 · Answer

実は建ぺい率違反の建物に住んでいます。
中古で購入した物件で、私どもがそうしたわけではありません。
ちなみに築年数が経ちすぎ、
リフォームも五年前にしたものということで、
建物の評価がゼロで、土地の相場価格のみで購入しています。

その時に聞いた話ですが。
「リフォームの為に大半を壊した時」などに
通報されるなどして、「減築させられる可能性がある」
それを承知しておいてくださいとのこと。

・・・ということなんで違法建築をやり始めたころに
通報だったら効果あったようです。
もし、相手がリフォームなどされるときに
すかさず通報なら効果あるかもです。

titelist1 · Answer

増築による建蔽率オーバーを取り締まることは、現実的には困難です。市町村の建築指導課に直訴しても見に来るだけで取り壊し命令の権限を持っていません。お隣も工事をしている工務店も確信犯で、このことを知っていてやっているのです。
お隣は増築をした違法状態にある建物ですので、売却時に不利益を被ることになりますが、デメリットはその程度です。世の中には膨大な違法建築がありますが、それを取り壊すことが出来るとパニックになります。諦めるしかないと思います。

建ぺい率違反の建物について

>隣とは、他人の建物（商業地域緩和条件無しで、建ぺい率80%です。

すみません、訂正です。

で、その地域の建ぺい率の制限は何％なのですか？

ところで都市計画法上の建ぺい率って80％でしょうが、商業で防火地域で、緩和を使って100％ということはありませんよね？

実は建ぺい率違反の建物に住んでいます。

増築による建蔽率オーバーを取り締まることは、現実的には困難です。

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