離婚後のマンションの名義と残ったローン

マンションの名義を全て主人にしたいと思っています。
現在、別居中にて書類等が手元にないので確実な金額等は
分からないのですが、６年前に購入し主人は公庫・年金・不動産提携のローン会社から2500万円。
私は年金から1500万円ほど借りて共に35年ローンにしています。登記上は共同名義で、主人(7)：私(3)の割合だと思います。
離婚に際しての問題は私のローンです。
主人に私の分のローンを一括返済する能力はありません。
かと言って離婚後も名義＆ローンもそのままにして
主人が私の分も払っていくのもおかしいと思うし、
また、私はマンションに住んでもいないのに、
ローンだけ払っていくと言う事も出来ません。
今、主人が考えているのは、賃貸マンションにして
家賃でローン返済を続行しようと思っているようです。
何か良い方法はありませんか？
銀行から借り換えの形で現在の残高が借りられれば
主人の名義になるのでしょうか？

また、共同で購入した財産で、私の部分の財産を
主人に譲渡する事になるわけですから、
その際、相当額の金銭を受け取るのが普通だと
思うのですか、離婚の際はそのような処理で良いのでしょうか？

その際、贈与税などどうなってくるのでしょうか。
ネットで調べたところ、分与された方(主人)には贈与税はかからないが、分与した方(私)には、譲渡所得の課税がかかってくると書いてある所もあります。
金銭で所有部分を譲ったなら課税されるのは分かりますが
もし譲渡による金銭の受け取りが出来ないとしたら
所有部分を手放す上に課税されると言う事があるのでしょうか？
難しい言葉が分からないので、具体的に教えていただけると嬉しいです。
よろしくお願い致します。

No.10 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/05/28 16:31

>主人は性格の不一致で離婚するのだからお互いに悪い所があり、妻に支払う慰謝料など絶対にないと思っています。

慰謝料はいわば損害賠償請求ですから、相手に不法行為等請求原因がなければそうでしょうね。
財産分与の話とは異なります。

>特別どちらかに離婚理由が無い場合でも、夫は妻に慰謝料を払うのでしょうか。
いいえ。請求すべき原因があるときだけです。損害賠償ですから。

>私たちの場合は、マンションは７：３ですが、実際の支払いはほぼ同額です。
マンション自体は金利も含めた支払で考えてはだめです。基本的に元金で考えてください。

夫婦間では金利払いについては別途それは夫婦で協力して支払ったという形にすればよいでしょう。
>こういう場合、マンションはそのまま７：３で、それ以外の預金等全額から５割という事ですか？
基本的にはそうです。夫はその大きい持分がある分、離婚後の残債も大きいですから、持分は大きくなります。
（離婚後の夫の負担の方が大きいので、当然５：５にはなりません。これが両方とも債務を完済したというのであれば折半も考えられますが）

極力実態に合わせてください。大雑把にはそういう話しになりますが、上記金利負担については夫分と妻分で折半して考え直せばよいでしょう。あるいはご質問者の方が夫婦生活で労力をより使ったということで５：５よりも大きい比率を要求することも考えられます。

この回答へのお礼

お礼が遅くなりました。色々教えて頂いて、本当にありがとうございました。
これを元に財産分与の手続きをしたいとおもいます。

お礼日時：2004/05/30 19:16

No.9 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/05/27 17:32

>１．即離婚し、主人に実勢価格で自分の持ち分を売却すれば（差額は支払う）主人の名義になりますよね？

はい。

>ただし、連帯保証人の解除は難しいんですよね？連帯債務者としては解除できますか？
債権者が同意すれば可能ですが、普通は認めないでしょう。それにご質問者のローンはご質問者が主債務者なので、ローンを完済できるほどの支払いをご主人がしてくれるかどうか。。。
もしローンが残るようであれば所有権をご主人に売却するメリットはあまり無くなりますよね。

>１－ａ．解除出来ない場合、主人がローンを滞納さえしなければ問題はありませんか？
はい。

２．離婚し、現況のまま各々持ち分のローンを支払う場合として。
>２－ａ．同じ支払うなら負担を少なくするために、離婚する事を隠して銀行から連帯債務で借り換えをする事は可能ですか？（借り換えが可能であれば、その後に離婚）
可能ですが、ご質問の前提である債務超過の状態で借り換えが出来るかというと結構大変です。
（金融機関により相場の価格の１５０％程度まで認めるところがあるようなので不可能とは言いませんが）

>２－ｂ．２の状態で主人に何かあった場合はマンションは誰の持ち物になるのですか？（保険でローンは無くなるはずですが）もし私の名義に成る場合、どういった処置をとるべきですか？（離婚に際して、書面等で決めておきたいので）
まず団信保険の被保険者をその２つの債務それぞれ確認して下さい。ローンが無くなるかどうかはそれで決まります。
あと、誰の持ち物になるかと言えば当然登記されている人の物になります。ご質問者の持分はご質問者の物、ご主人の持分はご主人の物です。
ご主人がお亡くなりになればご主人の持分は相続人にうつります。
離婚していればご質問者には移りません。

>３．貯蓄等は全て均等に分配すべきですね？収入はほぼ同等です。
婚姻後の収入で築いた貯蓄はそうです。
相続などで築いた物はたとえ婚姻後の相続であってもその人固有のものです。これを特有財産と言います。
勿論婚姻前に築いたものは特有財産です。

>４．私が独身時代に数個ある貯蓄をまとめて結婚後に１つの定期預金にした場合、独身時代の貯蓄だと証明できません。通帳もありません。その場合はどうするのですか？

話し合いで互いに認めれば証明は必要ありません。
またその貯蓄を夫婦の経済活動で拠出していないことも必要な条件です。
話し合いがこじれて証明が必要と言うことであれば、銀行に過去の取引のデータを出してもらいます。

>５．私の持ち分を実勢価格にて売却（慰謝料的贈与なし）が解決したとして、私は他に居住先を借りますが、その初期費用（礼金・敷金など）の半分を主人に請求する事はできますか？（貯蓄等、均等にわけた上で）
その根拠がわかりません。法的に請求権があるとは言えないでしょう。それも慰謝料の一つとして考えられますので、慰謝料を出してもらうかどうかと言う話です。

>６．私どものような喧嘩両成敗的な離婚の場合、夫とか妻とかの立場は考慮されず、あくまでも対等なのでしょうか？
基本的に法律では男女平等をうたっています。なので対等であるというのが基本です。
ただ財産分与の話について言えば、ご質問者のお書きになったような夫婦生活での貢献度合いも加味されます。

>共働きの上の家事労働はどう評価されるのでしょう？
通常ですと専業主婦では２～５割の範囲で大体３割程度が財産分与として認められている統計値があります。一方兼業主婦ですと５割前後認められているようです。
（過去の裁判や調停での平均値です）

話し合いが上手くいかない場合は調停を申し立てるという方法もありますよ。

この回答への補足

主人は性格の不一致で離婚するのだからお互いに悪い所があり、妻に支払う慰謝料など絶対にないと思っています。
共働きの収入や、家事労働などを考えれば、家庭への貢献度は私の方が高いと思います。
特別どちらかに離婚理由が無い場合でも、夫は妻に慰謝料を払うのでしょうか。私たちの様な離婚のケースではどうなってるのでょう。

>ただ財産分与の話について言えば、ご質問者のお書きになったような夫婦生活での貢献度合いも加味されます。
>財産分与として認められている統計値があります。一方兼業主婦ですと５割前後認められているようです。

私たちの場合は、マンションは７：３ですが、実際の支払いはほぼ同額です。
こういう場合、マンションはそのまま７：３で、それ以外の預金等全額から５割という事ですか？それとも、均等分割してから、更に主人の取り分から発生する割合なのでしょうか？
もしややこしいようなら、具体的に数字で教えていただければ嬉しいです。
あまりにも話し合いが進まないようなら調停にするつもりでいます。よろしくお願い致します。

補足日時：2004/05/28 01:02

No.8 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/05/25 10:36

>債務だけ帳消しにしてもらう形にしたいと思っています。

わかりました。では以下そのストーリーで書きます。

まず税務署に相談して贈与・相続にかかわる評価価格を教えてもらいます。
建物の場合はおそらく固定資産税価格に係数（倍率）をかけた数字になると思います。
その価格が３０００万だったとします。

そうすると３０００万×０．３７５＝１１２５万

が現在のご質問者の持分です。一方ご質問者の残債があと１３５０万とすると、簡単に言えばご主人から持分を１３５０万で売却し、その１３５０万でご質問者の債務を完済する形になりますので、

１３５０－１１２５＝２２５万

はご主人からご質問者への贈与となります。このままでは贈与税がかかりますので、この２２５万は夫婦生活全体での財産分与＋慰謝料という形で受け取ることにします。
これで贈与税はかかりません。

>ちなみに契約書等、購入時の書類は全てあります。
この場合であれば譲渡益が無いことも証明できますので譲渡益課税も発生しません。
購入時のご質問者の持分が＜取得価格＞であり、これは４０００×０．３７５＝１５００万
一方ご主人に売却するときの価格は１１２５万ですから譲渡益はマイナスになりますので発生しません。

＞＞＞
●あと、手続きの順番を教えていただけませんか？
　銀行での借り換えと、賃貸の手続きです。
　(1)借り換えの相談→借り換え先の銀行
　(2)借り換えＯＫなら→名義変更
＜＜＜
このときには離婚することもお話にならないとだめでしょう。
現在の登記ではご質問者の名前があり、それをご主人に譲渡して御主人は譲渡資金を銀行から借り入れ、その資金でご質問者のローンを返済するわけです。
流れが複雑なので銀行にはあらかじめその旨話さないとうまくいきません。

>(3)賃貸の相談→不動産屋（借り換えが出来なくても）
> 　　　理由は介護とする（実際に両親共に入院している）
こちらはすべてが終わってから改めて考えるべきです。特に上記の(1),(2)が完全に終了するまでは決して言わないことです。言えばたぶん借り換えは出来ません。

>(4)離婚届け提出
これはなんともいえません。離婚時の財産分与などの話は離婚手続き前に行うのが望ましいという観点では(1),(2)が完了してからがよいのですが、もし(1),(2)のときに銀行から要望があればそれに従ってください。

>結局、少しでも有利に運ぶには、離婚は隠して、最後にした方がいいのですよね？
通常の借り換えであれば、現在の登記内容で審査されます。つまりご質問者とご主人の共有持分という形です。
借り換えの際にご質問者のローンを返済することと、ご主人に持分を譲渡する話をしなければ(1),(2)は実行できません。
しかしいまご質問者からご主人に移転登記しようとしていますから、その理由を銀行は聞いてくると思いますよ。
離婚以外になにか言い逃れが出来るのであれば方法はあるかもしれませんが。

>●借り換え、名義変更が出来た場合の税務署などへの書類は手続き完了時に提出するのですか？
特に税務署に申告する必要はありません。ただ書類はそろえておいてください。
その辺も税務署に現在のマンション価格を聞く時に必要書類などを聞いておけばよいでしょう。
税務署から指摘があれば譲渡益が赤字であり、納税が発生しないことを書類をもって説明すればよいです。

この回答への補足

すごく理解できました。ありがとうございます。しかし主人との話し合いがうまく行きません。今しばらくおつき合いお願いできればと思っています。
もう少し質問したいのですが、以下は銀行借り換えが出来ない上に、実勢価格が購入価格より下がっている事を条件としています。
１．即離婚し、主人に実勢価格で自分の持ち分を売却すれば（差額は支払う）主人の名義になりますよね？ただし、連帯保証人の解除は難しいんですよね？連帯債務者としては解除できますか？
１－ａ．解除出来ない場合、主人がローンを滞納さえしなければ問題はありませんか？
２．離婚し、現況のまま各々持ち分のローンを支払う場合として。
２－ａ．同じ支払うなら負担を少なくするために、離婚する事を隠して銀行から連帯債務で借り換えをする事は可能ですか？（借り換えが可能であれば、その後に離婚）
２－ｂ．２の状態で主人に何かあった場合はマンションは誰の持ち物になるのですか？（保険でローンは無くなるはずですが）もし私の名義に成る場合、どういった処置をとるべきですか？（離婚に際して、書面等で決めておきたいので）

－－－ここからは住宅に関連してません－－－
（もし教えていただけるようであればお願い致します）

３．貯蓄等は全て均等に分配すべきですね？収入はほぼ同等です。
４．私が独身時代に数個ある貯蓄をまとめて結婚後に１つの定期預金にした場合、独身時代の貯蓄だと証明できません。通帳もありません。その場合はどうするのですか？
５．私の持ち分を実勢価格にて売却（慰謝料的贈与なし）が解決したとして、私は他に居住先を借りますが、その初期費用（礼金・敷金など）の半分を主人に請求する事はできますか？（貯蓄等、均等にわけた上で）
５－ａ．出来る場合、主人が妥当と思われる初期費用ですか？それとも私が実際に借りる部屋の初期費用ですか？
６．私どものような喧嘩両成敗的な離婚の場合、夫とか妻とかの立場は考慮されず、あくまでも対等なのでしょうか？結婚７年、私は現在４０代、子供無し、共働きで私は契約社員ながら収入はほぼ同等。しかし家事と家計のやりくりは全て私がやってきました。共働きの上の家事労働はどう評価されるのでしょう？最近はあわやくば私から慰謝料をとりたいというような冷たい言葉での会話です。だからキッチリ私も支払うものは支払いますが、せめて夫として出ていく元妻の部屋を借りるための半分でも気持ちとして責任を自覚してもらうために請求したいんです。私の考えは間違いですか？すみません、少し感傷的になってますが、一般的な常識で教えていただければと思います。
よろしくお願い致します。

補足日時：2004/05/26 03:31

No.7 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/05/24 23:46

>必ず贈与に関する事柄も発生するのでしょうか？

所有権移転登記があれば税務署に通知されますから当然税務署は関心を寄せます。
だから贈与に関しても、妥当な金額による売買でなければ当然発生します。

>http://www.taxanser.nta.go.jp/4408.htm　に当てはめてよろしいのですか？
そうです。

>質問：(1)と(2)では大きく違いますね。
>一体、どちらになるのでしょうか。
それはご主人との話し合いで決まります。どう決めても自由です。
ちなみに(1)では贈与になりますが、でもそれはご主人からご質問者への慰謝料や財産分与として渡すだけだとすれば別に贈与税はかかりません。このときには離婚時に協議書を作成して明記すればよいでしょう。税務署にはそう説明すれば事足ります。

>私が支払う事になりますよね。財産を手放して、借金まで作らないといけないのでしょうか。
財産を手放してと言いますが、私の計算の中ではご質問者は１５０万しかつぎ込んでいません。そしてマンション価格はそれ以上に下落していますので、差し引きご質問者は現在は債務超過の状態なのです。つまり資産は持っていてもそれ以上の債務を抱えていますから、トータルでは財産など無いのです。
だから、債務を完済して一切手を引くのか、それとも債務を継続するのかという考えしか無いのです。
なので、(1)の場合にはご主人からご質問者への贈与になるという考え方になるのです。

ただ繰り返しますが、それを慰謝料や財産分与としてご主人が出すつもりであれば、たとえばご質問者には金銭は支払わない中間路線もあります。ご質問者の債務のみ（例で言うと２００万になりますね）ご主人が引き継ぐという考え方です。
その場合には２００万が単なる贈与であれば贈与税がかかりますが、慰謝料や財産分与としてであれば贈与税はかからず、結局ご質問者にとっては、２００万の債務を帳消しに出来たということを意味します。

>現況の場合「家賃を受け取るだけ。ローンの借り換えもしません」と言うのは、私は私の分の３割のローンも支払わなくていいと言う事ですか？
当然の事ながらローンの支払いはご質問者が継続します。借り換えないと言うことはご質問者のローンですから、支払う義務はご質問者にあります。

実勢が２０００万であれば借り換えも極めて難しいと思いますよ。なので初めのパターンはあまり可能性はないと思いますけど。。。。

この回答への補足

かなり理解出来て来ました。お互いの話し合いでどちらでも選択できるのですね。
確かに実勢ではかなり厳しいと思われます。
税務署に行って調べてみないと分かりませんが。
でも、もし可能性があるならば・・・と言うことで、もう少し教えて下さい。
●贈与税について
>たとえばご質問者には金銭は支払わない中間路線もあります。ご質問者の債務のみ（例で言うと２００万になりますね）
これは、前回説明して頂いた取得価格の事ですよね？
>ただし取得価格は当時の契約書がないと証明できませんので、その場合は４０００×５％＝２００万が取得価格となりますので・・・・。
この金額だと思うのですが、色々考えた末に、mickjey2さんの言うように、１５０万の金銭は受けずに、債務だけ帳消しにしてもらう形にしたいと思っています。
契約書がある場合は、４０００ｘ０．３７５＝１５００万になるのか、あえて、２００万にするのか、どちらがいいのでしょう。
ちなみに契約書等、購入時の書類は全てあります。
いずれにしろ、財産分与の形をとってもらうようにするつもりです。
●現況で夫が居住する場合のケースは理解できました。
●あと、手続きの順番を教えていただけませんか？
　銀行での借り換えと、賃貸の手続きです。
　(1)借り換えの相談→借り換え先の銀行
　(2)借り換えＯＫなら→名義変更
　(3)賃貸の相談→不動産屋（借り換えが出来なくても）
　　　理由は介護とする（実際に両親共に入院している）
　(4)離婚届け提出
　この手順でよろしいですか？
結局、少しでも有利に運ぶには、離婚は隠して、最後にした方がいいのですよね？
●借り換え、名義変更が出来た場合の税務署などへの書類は手続き完了時に提出するのですか？それとも確定申告の時にするのでしょうか。
何から何まで聞いてしまってすみません。
可能性は少ないとは言え、出来るだけ知っておきたいのです。よろしくお願い致します。

補足日時：2004/05/25 01:58

No.6 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/05/24 12:23

補足にお答えする形で書きましたが、まだわかりにくいかもしれませんので、いくつか条件を仮定して示しますから、具体的数字については実情に合わせて変更してください。

購入時：
マンション総額：４０００万
頭金：７００万（親からの贈与を含めてご主人が全額出資）
ローン：　ご主人１８００万
　　　　ご質問者１５００万
登記：登記上の持分
　ご主人：（７００＋１８００）／４０００＝０．６２５
ご質問者：１５００／４０００＝０．３７５
となるので、
　ご主人：ご質問者＝６２５：３７５の持分で登記（異なる場合は一方から他方への贈与となります）

いまマンションの賃貸相場を仮に１２万とし、現在のそれぞれのローン残高が、
　ご主人：１６５０万
ご質問者：１３５０万
とそれぞれ元金を１５０万ずつ各自が各自の収入で返済していたとします。

１．所有権をご主人に移し、更にローンも完全にご主人に移行できる場合。

ａ．まず所有権を全部ご主人に移します。このときにご質問者が受け取る対価は１５０万です。
ｂ．次にローンを全額ご主人に変更します。
　　もちろんご主人のローンの連帯債務者からも抜けます。

ｂはおそらくはご主人一人で借り替えるという形になるでしょう。

譲渡益課税については、次のような考え方になるでしょう。

譲渡益＝＜売却価格＞－＜取得価格＋売却時の経費＞

です。ご質問者は取得価格の３割を負担していたので、４０００ｘ０．３７５＝１５００万が取得価格です。
売却価格は、ご主人より受け取る１５０万＋ご質問者の債務１３５０万ですから、合計１５００万が売却価格になりますので、差し引き譲渡益は０円となり、譲渡益課税はかかりません。

ただし取得価格は当時の契約書がないと証明できませんので、その場合は４０００×５％＝２００万が取得価格となりますので譲渡益課税がかかってしまいますのでご注意ください。
住宅を譲渡したときの特例を使えば３０００万まで非課税なのですが、基本的にこれは身内には使えないものであるから、離婚するとはいえ今回使用できるかどうかはわかりません。税務署にお聞きください。

次に贈与税についてですが、贈与税では購入時の価格ではなく実勢価格を基本とした評価で考えます。（幾らで評価されるのかは税務署でお聞きください。）
つまり現在は４０００万の価値がなく、たとえば３０００万の価値であるとすると、贈与税のかからない売却価格は、
３０００万×０．３７５＝１１２５万

が適正価格ですから、ご主人からご質問者に現金及びローン債務肩代わりで１５００万受け取ると１５００－１１２５＝３５０万が贈与となり、贈与税が発生します。この部分を回避するには、３５０万をご主人名義だがご質問者が受け取る離婚時の財産分与として非課税の扱いとするか、あるいは譲渡価格自体を適正価格に下げる必要があります。後者の場合は、１３５０万の債務をご主人に渡しますから、差し引き１３５０－１１２５＝２２５万ご質問者からご主人に渡す必要があります。
譲渡益課税はもちろんマイナスになりますので発生しません。


２．これまでどおり返済を行う場合

この場合は相場家賃１２万／月×０．３７５＝４．５万円／月を毎月受け取るだけです。

所有権も移転しませんしローンの借り換えもしません。


では。

この回答への補足

具体的な数字で分かりやすく教えていただけて、本当にありがとうございます。
●譲渡益課税については理解できました。１５０万もらう権利があるという事ですね。
●贈与税についてですが、この場合、譲渡益課税の他に必ず贈与に関する事柄も発生するのでしょうか？
(1)ご主人からご質問者に現金及びローン債務肩代わりで１５００万受け取ると１５００－１１２５＝３５０万が贈与となり、贈与税が発生します。
質問：この場合の贈与税の計算は、３５０万から１１０万を引いた計算　http://www.taxanser.nta.go.jp/4408.htm　に当てはめてよろしいのですか？
(2)１３５０万の債務をご主人に渡しますから、差し引き１３５０－１１２５＝２２５万ご質問者からご主人に渡す必要があります。譲渡益課税はもちろんマイナスになりますので発生しません。
質問：(1)と(2)では大きく違いますね。
(1)では、ローン債務肩代わりは実質残り２９年に渡って主人が継続していくもので、私が手にするのは１５０万円になるわけですが、３５０万円に贈与税がかかっても、現金で受け取った１５０万の中から贈与税を支払う事は可能ですよね。
しかし、(2)の方法ですと主人に実勢価格で売却するという形をとるようですが、そうするとたとえ１５０万を現金で貰っても７５万円、１５０万円の現金がもらえない場合は２２５万円を支払わなれればならなくなります。
私は売却を望んではいません、(2)の計算のように赤字になるからです。それに今後も主人は売却する事は無く持ち続けます。
一体、どちらになるのでしょうか。
きっと実勢価格は２０００万円ぐらいだと思うので、そうなると(2)の方法だと、ものすごい金額を私が支払う事になりますよね。財産を手放して、借金まで作らないといけないのでしょうか。

質問：現況の場合「家賃を受け取るだけ。ローンの借り換えもしません」と言うのは、私は私の分の３割のローンも支払わなくていいと言う事ですか？そうなると、主人はローン全額と私への家賃まで支払う事になると思うのですが負担が大きすぎるように思います。
何度もすみません。宜しくお願い致します。

補足日時：2004/05/24 17:08

No.5 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/05/23 20:47

お話の内容から推定すると、

１．住宅金融公庫
　ご主人が債務者でご質問者は連帯債務者
内容は当時と多少異なるかもしれませんが、下記ＵＲＬに説明があります。
http://www.jyukou.go.jp/kojin_index.html

２．住宅金融公庫経由の年金住宅融資
　ご質問者が債務者でご主人は連帯債務者
同じく内容は下記ＵＲＬ
http://www.jyukou.go.jp/kojin_index.html

で、４０００万のマンションで頭金７００万を用意して購入。
頭金７００万のうち金額不明だがご主人のご両親が贈与

という状況のようですね。
書類が全部ご主人に来ているのはまとめて一人の連帯債務者に送っているだけと言うことでしょう。
連帯債務者とは連帯保証人とは異なり、ローンを共同で債務している人という意味です。
つまり連帯保証人よりも強い意味があります。債務者が複数いて、その一人という意味です。

ご質問の状況ですと、ご主人のローンの連帯債務者である以上は簡単にそれは変更できません。
つまり連帯保証人どころの話ではないのです。

マンションの価値次第なのですが、もし他の金融機関でご主人が全額借り換え出来れば、そのときにご質問者の持分をご主人に変更し、ご主人一人の名前のローンに変更できます。
現在のご主人のローンを続ける限りは、ご質問者の連帯債務者ははずせないでしょう。

つまり話はご質問者のローンだけではなく、ご主人のローンにも同じ共同債務者として名前を連ねていると言うことです。

>名義変更しても、あなたにお金を出す理由は無いと。
>そういう場合、負けてしまいそうです。
いま合計で３００万元金を返済しましたね。その３００万のうちご質問者が支払った分がご質問者の持分です。

整理しましょうか。

４０００万のマンション、頭金７００万（全額ご主人とします）です。
７００／４０００は既にご主人のものです。
そしてのこり、

３３００／４０００

がご主人とご質問者でわけている持分です。このうち、３００万だけ支払いました。いま仮にこの３００万のうち、１００万円ご質問者が実際に支払ったとしましょう。２００万はご主人が支払ったとします。

すると、

２００／４０００　はご主人の持分確定
１００／４０００　はご質問者の持分確定

となります。
合計すると、

ご主人の確定した持分：（７００＋２００）／４０００
ご質問者の確定した持分：１００／４０００

です。現時点で所有権を手放す場合は、１００／４０００分の金銭を受け取れば等価交換となります。
（税務上は更に異なることがありますので、税務署にご確認下さい）

で、残りの、３０００／４０００の持分は「これから支払う人の物」です。

現在登記上どのようになっているかは関係なく、現時点ではそうなります。
登記した持分は最終的にローンをそれぞれ当初の予定通り両者で返済完了した場合にそのような持分になると言う意味です。
（登記時に持分を正しく設定していた場合）

ですから現時点で精算する場合は、上記のような考え方になります。

では。

No.4 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/05/23 00:45

>親の家に同居する事になった等の理由で、借り換えと賃貸物件にする事は出来るでしょうか？

最終的にはそこに居住するがお書きになったような理由で一時的に居住しないという場合はまず何処の金融機関でも継続を認めています。もちろんその間に他の住居を購入するのは論外です。

>離婚する方たちは、その後どうやってローン返済していくのでしょう。
離婚の有無で収入に変化があるわけではありません。
片方だけが借りている場合は特に問題になりませんね。
両方がローンを借りている場合には、片方の住居費が負担増になるという問題はあります。
勿論片方が居住を続ける場合はもう片方は持分が有りますので、世間並みの家賃を考え、それに対して持分比率相当の家賃を受け取ることで、居住しない方の負担を軽減します。

それでもその負担増を支えられないと言うのは、初めから返済計画自体に問題があります。
離婚していなくても破綻している可能性が高いです。

＞自分のローンは残りの２９年払い続けるしかないのでしょうか。
勘違いしてはいけません。出ていくのではなく、出ていく方は残る方に賃貸するのです。
持分があるのですから。これはローン払い込みが完了した後は正真正銘その持分は資産として残ります。婚姻時の話と何ら違いはありません。金銭的には。
完全に手を切りたいという話が有るかもしれませんが、それは無理でしょう。それはあくまでご質問者と配偶者の間の私的な問題であり、金銭的な話し、第三者に対する話とは別個の物です。

>これは、別の方が保証人になれれば可能なのでしょうか。
保証人の資力次第です。

>主人の親は７０才を超えているので、その場合は無理なのでしょうね。
そうとは限りません。資力があれば可能です。たとえば２０００万の保証人になるのであれば１億の価値のある土地を持っていればその土地を担保に保証人になれるでしょう。
そういう物を持っていなければ無理です。
たとえ７０歳ではなくもっと若くても厳しいです。

>例えばどういった方なら保証人に成り得ますか？
担保に出来る資産を保有し、資産に対して抵当を設定させてくれる保証人です。
たとえ若い資産のある保証人であっても死亡したときには担保が無くなるわけですから、何らかの抵当を設定しなければ認めない可能性が高いです。

>また、マンション購入金額は４０００万円でした。
とすると頭金は事実上無いわけですね。。。。これは厳しいです。ローンもほぼ全額まだ残っているでしょうから、売却しても確実に損が出る完全な債務超過の状態ですから、普通は追加担保が無ければそのまま継続する以外に道はないところです。

何故厳しくなるのかというと、特にご質問者のローンの債権者にとっては「住宅」ローンでは無くなってしまうので、焦げ付く可能性が極めて高くなるからなのです。
基本的に「住宅ローン」がその担保価値に対してかなり大きな金額が借りられるというのは、自分の住宅を手放したくないから何が何でも返済を続ける人が多く、貸し倒れになるリスクが少ないからなのです。この条件が崩れた状態では金融機関はかなり厳しく評価します。

状況が見えてきましたでしょうか？

あまり良い方法はなくて、現状では居住を続ける配偶者に持分相当の賃貸料を受け取るようにして、返済を継続してローン残高と売却金額が逆転するまで辛抱し、その後売却して一括返済を検討するというのが現実的な回答となるでしょう。

この回答への補足

質問の補足＞＞ホントに申し訳ありません。詳しく購入時の契約書を見た所、私宛のローン契約請求書などは１枚も無いのです。購入時、奥さんも働いて年金に入っているからと言われた記憶が・・・。年金の一般融資と特別融資、また公庫からのローン全て主人の名前です。しかし毎年公庫から「住宅取得資金に係る借入金の年末残高」が主人と一緒の封書で私の名前でも来ています。これが毎年来ているから自分もローンがあると思っていたのですが。
借入者が私、連帯債務者に主人。その逆と、２枚いつもついて来ます。
つまりローンの名義は私と主人の二人という事ですよね？
書類上の、返済計画書などは全て主人宛に来ているのですが、どう解釈したら良いのでしょう？
私は保証人だけであって、私名義のローンでは無いと言う事でしょうか？
登記上では共同名義なのですから、当然私のローンもありるのですよね？それとも主人だけのローンだけど、登記は共同、と言う事なのか・・・。また疑問が出てきてしまいました。もし私名義のローンがあるのならば、はっきりとした金額を知りたいのですが、知り得る方法はあるのでしょうか。次から次ぎに分からない事があって本当に申し訳ありません。よろしくお願い致します。

補足日時：2004/05/23 18:46

この回答へのお礼

ありがとうございます。大分理解も深まってきました。
お二人の方にこちらでまとめてお礼を言わせていただく事をお許し下さい。
片方が住居する場合、持ち分のローンは関係して来ないのでしょうか？もし私が今のマンションを借りると言う場合は、相場の家賃に対しての主人の持分７割と、ローンの合計の私の持分３割のローンを払うと言う事になるのでは？
最初の借り入れ金額が曖昧だったのですが今日調べた所、
４０００万円のマンション購入のローンは３３００万円でした。
現在のローン残高はちょうど３０００万円です。
だからほんの少ししか返済できていない状態です。
皆さんのアドバイスから、借り換えは厳しいようです。
そうなると、今の返済を続けて行く方向で考えなければなりません。縁が切れないのは仕方の無い事ですね。
どちらも住む事が出来ない場合は、親の介護で一時的に賃貸にすると言う方向で不動産屋に相談したいと思います。
譲渡に関して気になる事があるのですが、マンションの頭金を主人の親がかなり出したと言う事です。
離婚は当人同士の問題ですが、主人の親から頭金の事を言われそうです。頭金はこっちの家から出したのだから、
名義変更しても、あなたにお金を出す理由は無いと。
そういう場合、負けてしまいそうです。
でも一応、そういう仕組みを主人に話した所、主人は借金するしかないが、具体的にどのくらいお金がかかるのか早急に知りたいとの事です。
現在のマンションの価値価格の３割に対して、住んでいた年数も関係してくるのでしょうか。どういう計算になるのか。また、一括で払え無い場合は分割で支払う形をとれば良いとお答え頂きましたが、どちらにしても、普通きっちり受け取るのが良い事なのでしょうか。
こういう場合、示談みたいな形では無く、法的にきちっとするべきなのか・・・。

また、この名義変更による私の譲渡所得の課税は、たぶん購入時より価値がかなり下がっているので、無いとは思うのですが、おのおの、確定申告などの申請は必要なのでしょうか？個々にどういった所に申請すればいいのか、どういった手続きが必要なのか分かりません。
なんか色々質問ばかりで申し訳ありません。
こちらで教えていただける方は、とても分かりやすい言葉で他で調べると難しい言葉が書いてあるだけなので良く理解できません。どうぞ、よろしくお願い致します。

お礼日時：2004/05/23 02:31

No.3 回答者： noname#6439 回答日時： 2004/05/22 20:40

ご質問に対する若干の補足を＾＾；

（１）
>>もし貴方に慰謝料を支払う理由がなく離婚するのであれば、わざわざ持分を贈与する理由はないのではないのでしょうか？
>これはどういう意味でしょうか？
私が申し上げたかったのは、持分をご主人に移転するのであれば、それの対価としての相応の金銭を受け取るべきだということを申し上げたかっただけです。
貴方がおっしゃるとおり、お二人で蓄積された共有財産はきちんと分割することが望ましいでしょう。
（２）
>もしくは、人に貸すとしたら、どのような形をとって行くべきなのか分かりません。
賃貸にしたいというのであれば、例えば物件を購入された不動産屋さんにご相談されれば、具体的に相談に乗ってくれるでしょう。
（３）
>銀行にも上記の理由で相談する際に、賃貸にしたいと言うべきでしょうか。
先の回答者の方もおっしゃってましたが、当時の金銭消費貸借契約書をごらんいただければ正確なことはわかると思いますが、まず「賃貸」というのは、期限の利益がなくなり、原則どおりならば一括返済を銀行から要求されるでしょう。
ただ現実的に銀行としては返済が続く見込みがあるのであれば、現実的に賃貸でも対応してくれることはあるでしょう。ただ、現状の賃料レベルが返済元利金より多い場合であればですが。今後の返済が続く見込みがないと銀行が判断すれば、やはり原則どおりの取り扱いとするでしょう。ですから、銀行に言うのは一番最後が良いでしょうね。

この回答へのお礼

ありがとうございます。大分理解できてきました。申し訳ありませんが、mickjey2さんのお礼の所に更にあつかましく質問させて頂きました。どうぞ宜しくお願い致します。

お礼日時：2004/05/23 02:34

No.2 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/05/22 08:59

>家賃でローン返済を続行しようと思っているようです。

何か良い方法はありませんか？
上手く行けばよいのですが、必ずしも上手く行くかどうかはわかりません。
賃貸の相場はかなり下がっているし、賃貸に必要な諸経費もかなりかかりますので。
もう一つ、賃貸となると住宅ローンの条項違反となり、一括返済を求められたりする場合もありますので、事前に確認が必要です。

>銀行から借り換えの形で現在の残高が借りられれば
>主人の名義になるのでしょうか？
現在のご質問者名義のローンがご主人の一人の名義に出来れば、完全に移行できる可能性があります。
ただ、ご主人の側のローンの連帯保証人にご質問者がたぶんなっていると思いますので、その責任は続くことになります。連帯保証人を解除出来るかどうかは債権者次第ですがかなり厳しいと思って下さい。

>離婚の際はそのような処理で良いのでしょうか？
そうですね。財産分与としてご主人から金銭の形で受けないと逆にそれが贈与とみなされます。
贈与税はこの場合は関係有りません。不動産と金銭を等価交換しただけですから、贈与ではないので。
不動産の価値と受け取った金額に差が有ればそれが贈与となります。
ただ、財産分与としてご主人名義の財産を受け取るという場合には、世間的に常識の範囲で有れば贈与税はかかりません。この基準は曖昧なところもありますので、差額が大きい場合は税務署に事前にご相談下さい。

>所有部分を手放す上に課税されると言う事があるのでしょうか？
贈与税は上記の通りかからないのですが、不動産－＞金銭ということで、ご質問者に譲渡益課税の可能性が出ます。ただ、譲渡益課税は、取得したときの金額と譲渡したときの金額に差違が有る場合にかかりますから、売買契約書の控えがあり、金額が証明できればその金額での売却にすれば差益はありませんので課税はされません。
売買契約書がなくて取得金額が証明できない場合は、自己の居住する不動産を売却したときの特例として３０００万の特別控除がありますので、こちらを利用するとよいでしょう。たいていの場合は非課税になります。適用要件が細かくありますので、事前に税務署でご確認下さい。

ただ、上記では
　・夫が妻のローンの借り換えが出来る
などの諸条件を満たす必要があり、かなりハードルは高いということだけはご承知下さい。
現実には実際の支払いが誰であり、たいていの場合は上手く行かないことの方が多いです。
合計４０００万借りたとのことですが、もし自己資金を４０００万ほどつぎ込んで、８０００万位のマンションであれば現在でも４０００万程度の価値はあるでしょうから、その場合はご質問者の言うように出来る可能性は高いです。
ただこの場合は単純に売却して精算ということも出来ますからね。

では。

この回答へのお礼

ありがとうございます。とても参考になりました。
>賃貸となると住宅ローンの条項違反となり、一括返済を求められたりする場合もありますので、事前に確認が必要です
例えば、主人の親が介護が必要となり、親の家に同居する事になった等の理由で、借り換えと賃貸物件にする事は出来るでしょうか？
また、もし主人の収入が少なくて、銀行から借り換えが出来ない場合、離婚する方たちは、その後どうやってローン返済していくのでしょう。
離婚して、更にマンションからも出ていくのに、自分のローンは残りの２９年払い続けるしかないのでしょうか。
>連帯保証人を解除出来るかどうかは債権者次第ですがかなり厳しいと思って下さい。
これは、別の方が保証人になれれば可能なのでしょうか。
でも、主人の親は７０才を超えているので、その場合は無理なのでしょうね。例えばどういった方なら保証人に成り得ますか？
また、マンション購入金額は４０００万円でした。

お礼日時：2004/05/22 14:36

No.1 回答者： noname#6439 回答日時： 2004/05/22 03:53

大変複雑な問題ですので、専門家でない人間が申し上げるのも憚られたのですが、困り度３なのでご参考までに申し上げたいと思います。

まず、仮にマンションの購入価格を四千万円とします。とすれば離婚の際に貴方の持分を元夫に移すということは、つまり4,000万円×３/10（貴方の持分）＝1,200万円の財産を贈与することにほかなりません。それが金銭であれ不動産であれ同じです。
法律論的にはどちらも全く同じものとみなされます。
ですから当然課税されることとなります。もし貴方に慰謝料を支払う理由がなく離婚するのであれば、わざわざ持分を贈与する理由はないのではないのでしょうか？
他方、銀行から借り換えの形で現在の残高が借りられれば主人の名義になるのでしょうかとの質問ですが、当然可能であればそうなります。ただ現実問題として、現在の借入先に相談するのは得策ではないでしょう。年収等わかりませんので可能かどうかわかりませんが、お二人の残債務全てを元ご主人名義で借り換えする形で民間の銀行に打診して、（卑怯かもしれませんが離婚するといったことは言わないほうが賢明でしょう。銀行がシュリンクします）ご主人名義で貴方の借り入れも返済してしまう、それにあわせて持分登記も元ご主人の単独名義に変えるといったシナリオがベターのような気がします。ただこの場合でも貴方から元ご主人への持分の贈与の件はクリアーされてませんので、そこは例えば離婚の際の条件として（法律論的に有効かどうかは、申し訳ないですが未詳ですが）持分贈与の対価としての金銭返済についてはＸＸ円としＸＸ年にわたり毎月ＸＸ円を支払うことで返済するみたいな形式で贈与にならない方法を取ることも、もしかすればできるのではと考えます。
（かならず契約書として書類に残されることをお勧めします。自筆記名実印捺印、印鑑証明書と併せて、なお、ある時払いのような形では対税務署対策としても有効なものとしてみなされないと思われます。）
＞また、共同で購入した財産で、私の部分の財産を
＞主人に譲渡する事になるわけですから、
＞その際、相当額の金銭を受け取るのが普通だと
＞思うのですか、離婚の際はそのような処理で良いのでしょうか？
というご質問はですから、至極その通りです。

最後に補足ながら重要な点をひとつ、もし公庫の借り入れが連帯債務としてお二人で借り入れされている場合は問題はさらに複雑になります。きわめて重要な点ですので今一度ご確認ください。あわせて、おそらく連帯保証人に相互の借り入れにつき、双方がなっていることと思われますので、この問題に整理がついたなら、連帯保証人の解除の手続きを行うことを強くお勧めします。

より詳細かつ正確なご解答はおそらく別の方に譲るとして、取り急ぎアドバイスなりとも不遜ながらさせていただければという気持ちでご回答申し上げました。
夜遅くのレスということで読みづらい点は平にご容赦を
<(_　_*)>ぺコリ

この回答へのお礼

ありがとうごさいます。とても参考になりました。
>もし貴方に慰謝料を支払う理由がなく離婚するのであれば、わざわざ持分を贈与する理由はないのではないのでしょうか？
これはどういう意味でしょうか？
離婚する場合、相手とのつながり等も無くなっていくし、財産は分ける必要があるのでは無いかと思っていますが。
名義もローンもそのままにすると言う事ですか？
その場合、主人がそのまま住み続けたとすれば、私の所有分を主人から毎月家賃の形で貰うと言う事ですか？
もしくは、人に貸すとしたら、どのような形をとって行くべきなのか分かりません。
前の方のお礼にも書きましたが、正直に銀行などに言うべつきでは無いようですね。
とりあえず、主人の親の介護で同居する事になったと言う理由で、借り換えの相談をしてみようと思います。
車で一時間ぐらいなので、親の家に同居という形でも通勤は可能なのです。
それから、賃貸にする場合、どこに相談するべきなのでしょうか？
銀行にも上記の理由で相談する際に、賃貸にしたいと言うべきでしょうか。
また、購入した不動産屋にも相談しなければなりませんよね。
すみません、分からない事ばかりで。よろしくお願い致します。

お礼日時：2004/05/22 14:45