抵当権設定登記の流れについて教えてください

この度、新築マンションの購入を決めたものです。（引渡しは来年）

不動産会社（販売形態代理）の担当者のご尽力により、現在3ヶ所の銀行より仮審査OKのお返事を頂きました。

そこでご質問なのですが、

●3社それぞれ諸費用概算書を比較してみると、登記費用の内、抵当権設定費用にばらつきがありました。銀行によって登記費用は異なるのでしょうか？

●表示・保存等設定登記と抵当権設定登記を自分で行いたいと思っております。不動産屋さんの担当者を通さずに住宅ローン融資をお願いする銀行担当者の方に直接お願いしても不動産屋担当者に迷惑はかかりませんか？（登記費用のバックマージンが不動産屋さんに入る場合は、色々ご尽力いただいたのでご迷惑をかけたくありません）


ご回答頂ければ幸いです。
よろしくお願いいたします。

No.4 回答者： exhivisionist2 回答日時： 2014/08/10 07:56

＞銀行によって登記費用は異なるのでしょうか？

登記費用は、司法書士の手数料と登録免許税ですから書士の手数料にばらつきがあるのでしょう。

＞表示・保存等設定登記と抵当権設定登記を自分で行いたいと思っております。

マンションの場合、表示登記は区分所有建物として全部の区画が一括して登記されます。
自分のところだけ自分で登記するといっても無理。
表示登記はデベロッパーが行います。抵当権設定登記は金融機関の指定する代理人（司法書士）
に行わせる旨が金銭消費対策契約書に書かれていませんか？

No.3 回答者： toratanuki 回答日時： 2014/08/06 15:06

マンションの表題登記申請ができるのは、原所有者だけです。

保存・設定は素人にやらせません。

銀行は自分のお抱えの司法書士にさせます。

不動産屋へバックすることは懲戒の対象です。

No.2 回答者： yumeiroyamaneko 回答日時： 2014/08/06 01:36

抵当権設定の登記費用にばらつきがあるということですが，

借り入れのかたちは３行すべて一緒ですか？
たとえばある銀行は住宅ローン1本での融資になるけど
ある銀行は住宅ローンと諸費用ローンの2本立てになるような場合では，
抵当権設定の件数が異なりますので，その場合には当然に費用は変わってきます。
そして銀行によって司法書士に要求する内容が違っていたりしますので
（法務局で登記申請の受領証を取得してすぐにFAXしてくれというところもあれば，
受付番号だけ電話で教えてくれればいいという銀行もあります）
その内容によって報酬が変わってくることもあります。

また，そういった違いがない場合であっても，
報酬の自由化により司法書士の費用にばらつきがありますし，
消費税も，内税のところもありますし外税のところもあります。
まったく同額になることのほうが珍しいように思われます。

次いで抵当権設定登記に関してですが，銀行の権利保全の関係上，
お客さんに抵当権設定登記をまかせることは通常はありません。
住宅ローンは融資実行日に抵当権設定登記されることが大前提になっています。
その抵当権設定登記の申請をお客さんにまかせる場合，
万が一お客さんが申請に失敗して融資実行日の登記ができなかったりすると
（登記ができないことだけでなく，後日にずれてしまった場合も問題になります）
銀行担当者及びその上司の責任問題になってしまったりしますので，
まず銀行が首を縦に振りません。
受領証等の銀行要求事項に対応できるかも１つの問題のように思われます。
また，抵当権設定以外の登記をお客さんがするとしても，
抵当権設定登記の前提となる登記がこけると抵当権設定もこけますので，
同様の結果になるかもしれません。

もしも業者紹介のお客さんがそんな事故を起こしてしまった場合には，
その業者は，その銀行への出入りに制限がかかるかもしれません。

それから司法書士から業者へのバックマージンについてですが，
まともな司法書士であればそういうことはしませんし，
だいたいその手の手続きは銀行側の司法書士が行いますので，
業者とのその手のやり取りはないと思っていいと思います。

No.1 回答者： titelist1 回答日時： 2014/08/05 20:46

＞表示・保存等設定登記と抵当権設定登記を自分で行いたいと思っております。

この二つの登記は抵当権の設定にとって大事なものです。貴方の所有権が登記されてから、その登記された物件に抵当権を付けるからです。銀行にとって一番大事な行為なので、銀行お抱えの司法書士が行います。施主にやらせたら不正をするかもしれません。貴方が拒否したらお金をかしてくれません。自己資金で買う場合には自分で所有権登記しても問題ありません。

不動産屋のバックマージンは分りませんが、その登記費用の大部分は税金です。登記費用は司法書士によっても異なりますし、バックマージンはどの業界にもあるので気にしても仕方がありません。