息子名義の不動産を娘の名義に変えたい！

今、住んでいる家を買うときに息子夫婦と住む積りで、頭金は私が出しローンを息子が組みましたが結局同居に至らず、今は娘と住んでいます。ローンは、私と娘が返済していて息子は一銭も払っていません。このままでは、息子の物になってしまうと言われ困っています。
どういう手続きをしたら、娘の名義に変える事が出来るでしょうか？
どの位の手数料がかかるかも分かったら有難いです。

No.5 回答者： inon 回答日時： 2014/11/20 11:43

1.先ず息子さんとよく話し合うこと。

家の実質的な所有者は貴方であることを認めさすことです。
　これが先ず第一歩　これが出来なければ、何も先に進めません。弁護士に相談してもそう言われると思いま　す。

２．息子さんが認めれば、今度は弁護士の出番です。どうすれば、最小のお金で名義を換えられるか相談して　　ください。息子さんがローンの支払いをやめて、競売に出すなんてことはおそらく出来ないでしょう。
　　息子さんが今後他のローンを組めなくなる。

＊息子さんがこの提案を拒めば、今度は息子さんと裁判になりますが、身内で裁判はやりたくないでしょう。
　お母さんが実質的にローンの支払いをしていることが証明出来れば、何らかの手が打てそうです。
　　

No.4 回答者： check-svc 回答日時： 2014/11/18 14:04

家賃の話しがでていますが、すくなくともあなたが息子さんとの間で賃貸借契約なんぞ結んでいませんから、そんなことにはなりません。

あなた、およびあなたと娘さんがお金を出している事実から考えて、これを贈与として扱うのか、それともお金を息子に貸していると扱うのかのいずれかでしょう。

贈与となるとこれは大変なことになります。息子さんには贈与税が大きくのしかかってきます。
なので、お金を借りていることにしましょう。
いつの時期かタイミングを考えて、息子さんは返済不能ということで、その代わりにその家を代物返済することにすればいいのではないでしょうか。

一度、弁護士さんに相談なさってください。

この回答へのお礼

成程…そんな方法もあるのですね。ありがとうございます。早速相談してみます。

お礼日時：2014/11/18 16:41

No.3 回答者： titelist1 回答日時： 2014/11/18 12:00

息子がローンを組むにはその家が息子名義で、その物件に銀行の抵当権が付いているのですね。

貴方と娘は息子の家を借りているのと同じなので、ローン返済は家賃代わりです。自分達が支払いたくないのなら、その家を出ることです。
息子が承諾しなければ、名義変更は絶対にできません。

No.2 回答者： chie65535 回答日時： 2014/11/18 11:54

＞このままでは、息子の物になってしまうと言われ困っています。

その家は、現時点で「息子さんの物」ですよ。

登記名義は「息子さん所有」になっていて、銀行ローンで買ったのなら、銀行に抵当権が付いている筈です。

＞ローンは、私と娘が返済していて息子は一銭も払っていません。

ローンの名義、つまり「主たる債務者」は、息子さんです。

貴方と娘さんは、単に「息子さんから家を借りて、家賃を払っているだけ」です。

そして、その「家賃の額」が、偶然、ローンの月額と一致しているだけ、なのです。

＞どういう手続きをしたら、娘の名義に変える事が出来るでしょうか？

住宅ローンを組んだ、銀行と相談して「主たる債務者」を、娘さんに変えられるか相談して下さい。

そして、息子さんに「娘がローンを肩代わりするので、お前の名義になっている家と土地を娘の名義に変えたい」と相談して下さい。

当然ですが、銀行が「ローンの名義は変えられません。一旦、全額を完済してから、ローンを組み直して下さい」とか「ローンの名義は変えられません。娘さんは審査に通らなかったのでローンの組み直しも出来ません」とか言った場合は、どうしようもありません。

それこそ「ローンを一括完済出来る額の現金を用意する」しかありません。

また、息子さんが「嫌だ」って言って名義変更を断れば、どうしようもありません。今のまま「息子さんに家賃を払い続ける」しかありません。

しかも「ローンの支払いが終わっても、その家に住んでいるなら、息子さんに家賃を払い続けないといけない」ので、支払いは「その家に住む限り、永久に払い続ける」ことになります。

息子さんが名義変更を拒むのであれば、どこかの時点で、息子さんに「引っ越すから、お前に払っている家賃、払うのやめる」って言って、家賃（と言うか、ローン）の支払いを停止し、適当な場所に短期間だけ引っ越ししましょう。

本格的な引っ越しをする必要はありません。大きな家具は置いたまま、日用品だけ持って、レオパレスなどの短期契約型賃貸マンションに一時的に移転するだけで良いです。

そうすれば、銀行（またはローン会社）は、滞納されたローンを、息子さんに取り立てするでしょう。

息子さんがローンの支払いに困れば、娘さんに名義変更するのを承諾すると思います。

こういうのは、心を鬼にして「酷いこと」をしないと、たぶん、解決しないと思います。

この回答へのお礼

ありがとうございました。全くおっしゃる通り。早急に対応します。

お礼日時：2014/11/18 13:10

No.1 回答者： mukaiyama 回答日時： 2014/11/18 11:30

＞頭金は私が出しローンを息子が組み…

それは分かりましたけど、登記名義は誰になっているのですか。

＞ローンは、私と娘が返済していて息子は一銭も払って…

息子が贈与してもらっていることになります。

何年ほど続いているのかお書きでありませんが、最大 5年前までさかのぼって、息子に贈与税の申告と納付
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm
の義務が生じています。

たとえ、年間 110万円に達していないとしても、「連年贈与」と取られる可能性が大です。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402_qa.htm#q1

＞このままでは、息子の物になってしまうと…

ということは、現時点では息子のものではない、登記は息子名義ではないのですか。
そのあたりの事情により、贈与税が発生するかどうか判断が分かれます。

＞どういう手続きをしたら、娘の名義に変える…

少なくとも
・銀行とのローン契約の変更
・法務局で登記の変更
・税務署で贈与税の申告と納税
の 3つが必要であり、そうそう簡単な話ではないですよ。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm