住宅ローンの名義変更について(父→子）

いつもお世話になっております。
住宅ローンの名義変更についてお伺いしたいことがありますので、よろしくお願いいたします。
どういった情報を開示したら良いのかわかりませんので、家の状況とかも記入しておきます。

現在、家を購入して9年目（10年目だったかもしれません…）の住宅ローンを父親名義で返済中です。
購入金額は4500万だったと思います。
この家に家族4人(父、母、私、弟)で住んでいます。
父は今年63歳で、家を買ったのが50代でしたので20年ローンしか組めませんでした。最初から「親子ローン」として買ったのか後から名義変更するつもりだったのかは分かりませんが、今年の父の誕生日（6月）を機に会社が定年になるようで、その後も嘱託のような感じで同じ会社に勤めに行くようですが正社員ではなくなるため、収入が今よりは激減するそうで、最近「ここになってローンが苦しくなってきたな～」と呟いています。
家を購入した会社（現在は倒産してしまったのですが…）で、担当してくれていた方（今は別の不動産会社で働いています）に会って、家を売るべきか支払を続けるべきかの相談したそうなのですが、ローンは残り2700万程残っており、今家を売ればこの2700万円ぐらいにはなりそうということでした。
ですが、家を売ってローンはなくなっても同時に家もなくなり、また新たに借家を借りてなんやかんや…でどっちみちお金が要る事には代わりがないですし、わたしの意見としてはこのまま払っていったほうが良いと思うのです。
その不動産会社の方も「出来るなら、名義変更して払っていった方が…」と仰っていたそうです。

ところが、弟が3年ほど前に体調を壊し、現在では治療法のない病気になってしまいました。（クローン病といいます）寝たきりとかそういった感じではなく、普段は見た感じも健康そのものなのですが、良い状態と悪い状態の波があり、悪い状態に入ると入院も必要なため、ずっと同じ会社で働けない状況にあります。（入院すると会社を退職しないといけないので。）入院→退院→仕事に就いてしばらく働く→悪化→入院…といった感じです。
うまくいけば、10年ぐらいは入院しないで健康に過ごせる人もいるそうです。
そんなこんなで、弟がこういう状況で弟名義には出来ず、どうやらその役がわたしに回ってきそうなのですが、

◎　個人名義のローン（父）を子の名義（わたし）にすることは容易なのでしょうか。
◎　実際に支払をしていくのは親が払うから、名義だけ貸してくれという感じらしいのですが、それはやっても良いことなのでしょうか。
◎　名義変更が可能な場合、メリット・デメリットありましたら教えてください。
●　購入時の不動産会社が倒産し、家が壊れた時（外壁が剥がれてきた等）の保障が10年あったのですが、それも今は訴えていく所がありませんが、こういう場合はもう不動産会社が倒産した時点でどうすることもできないのでしょうか。（いまは修復等全部、家人でやってます）

質問よりも、手前までの文章が長くなり読みづらくなってしまって申し訳ありません。
黒丸の質問に関しては元々の質問と関係がありませんので、分かる方おりましたらお願いいたします。

どうぞよろしくお願いいたします。

No.3 回答者： hkinntoki7 回答日時： 2009/03/17 14:52

　専門家ではないのでファイナンシャルプランナーなどに確認していただければと思います。

　自分が質問者様の立場なら現状のまま、自分が支払いを継続します。理由は大変失礼ですが、お父さんがローンを残して死亡された場合、団体信用生命保険によりローンがチャラになる可能性があるからです。具体的なやり方としては質問者様の給与口座をお父さんが借り入れしている金融機関に変更する。そして、住宅ローン引き落とし日の前後にローン支払金額分を質問者様の口座からお父さんの口座に移すのです。
　そして、お二人の通帳を相続が発生するまで保管しておきます。相続が発生したら遺産金から2,700万円を差し引き質問者様が受け取ります。残金を遺族で分配します。
　ちなみに余程の財産持ちでない限り相続税は発生しないようです。
http://homepage2.nifty.com/0466887194/souzoku8.h …

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

父が死亡すればローンがチャラというのの為に毎年6万ほど月のローンとは別に支払いしているようです。
父が借入れをしている金融機関をうちの家族は普段からメインにしていて、わたしの給与講座も同じ銀行です。
父名義のまま、わたしが代わりに支払をしたいですが月のローンの方がわたしの給料の手取りよりも多いので、全額は助けることができません。。。
20年ローンで4500万をボーナス払い無しで買ったようなので、もう残り20年は切っているのですが（残り10年ですね）、父の定年後の年金＋嘱託でのお給料＋わたしと弟の給料　で払っていくしかないと思っています。
とりあえず…名義変更はせず、なんとかやっていくしかない！と思っています。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/03/18 09:17

No.2 回答者： 86tarou 回答日時： 2009/03/17 14:14

個人名義のローン（父）を子の名義（わたし）にすることは容易なのでしょうか。

＞
あなたがローン審査に通れば可能です。登記上の名義が父親のままなら、父親が保証人として要求はされる可能性はありますが。あと、あなたが借りたお金で父親の借金を返すことになるため、これだけでは高額な贈与税が掛かります。家を売買する形にすれば問題無いですが…（登記上の名義も変更）。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4408.htm

実際に支払をしていくのは親が払うから、名義だけ貸してくれという感じらしいのですが、それはやっても良いことなのでしょうか。＞
厳密には問題がありますが（返済が年間110万円を超えると贈与税が掛かります）、生計を一にしている家族なら誰が払っても実質分からないとも言えます。ローンをあなたに組み替えずそのままで、足りない分はあなたが補助するのでは駄目なのですか？

名義変更が可能な場合、メリット・デメリットありましたら教えてください。＞
変更しない方が、住宅借入金等特別控除もそのまま受けられるので良いのでは？住宅ローンを組むには手数料も掛かりますし、一括返済にも手数料が掛かります。登記も変更すれば更に費用が必要です。登記上、あなた名義にしないといけないのでなければ、そのままが一番良いと思います。
その上で、将来家を相続します。あなたが負担したローン返済を貸付にしておけば、その分あなたの取り分は増えるので損もなさそうですし。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。

実際に支払うのは親で名義は子供、というのはダメだということを父に話しておきました。
名義変更については、かかってくる税金等が大きいということも話してみました。わたしのローン審査ですが、わたしも正社員で働いてませんので通らない気がします…。

どの方の質問のお答えも、名義変更にあまりメリットがないようですので今のまま父の名義で支払だけを子が手伝うという形にしたいと思います。
（いまいち父に納得してもらえてませんが。。。）

ありがとうございました。

お礼日時：2009/03/18 09:10

No.1 回答者： mogmog0101 回答日時： 2009/03/17 14:11

◎　個人名義のローン（父）を子の名義（わたし）にすることは容易なのでしょうか。

債務の名義変更というのは出来ません。子名義で残債と同額の住宅ローンを組み、父名義の債務を返済する形式をとります。ただ、生前贈与を原因とするよりも、相続が原因で行うのが多いですね。お父さん名義のままお子さんが返すのが手数料等もかからず、手間いらずなのではないでしょうか。

◎　実際に支払をしていくのは親が払うから、名義だけ貸してくれという感じらしいのですが、それはやっても良いことなのでしょうか。
ダメです。借入して返済する意志をお持ちの方が責任を持って借りてください。

◎　名義変更が可能な場合、メリット・デメリットありましたら教えてください。
生前贈与なので税金がかかる。新規に借り入れるので保証料、旧抵当権抹消と新抵当権設定費用、そのた銀行に対し手数料がかかるし、あまりメリットは見いだせず。

●　購入時～どうすることもできないのでしょうか。
倒産した時に引き継ぎ会社があったのでは?
そのときに勝負かけないと、今となってはどうすることもできません。

この回答へのお礼

早々のご回答ありがとうございました。
昨晩に名義は父のままで返済に子が協力する形でどうだと父に話してみましたが、反応がイマイチでした（…）
当時の不動産屋の担当だった人にまた相談してみるとか言ってましたが、名義も変更せずに安く払っていける方法があるのでしょうか。（そのような事を父が言ってたので）多分、ローンの年数を長くするということかと思うのですが、名義変更せずには不可なんじゃないかと思ってるのですが。。

不動産屋が倒産については、当時全く知らされず、たまたま買い物に行ったときにスーパーでこの不動産屋の担当の人に会いその時に初めて聞いたので「えっ」という感じです。
これはもう諦めるしかありませんね。。。

ありがとうございました。

お礼日時：2009/03/18 09:07