新築住宅完成前に家を手放す場合は？

注文住宅を依頼し完成直前の状態です。

所が最近主人に女ができたらしく、「住宅ローンを止めたい」と言い始めました。

主人は既に投げやりな状態で、「自己破産する」等を口にするようになっています。

簡単に自己破産できないとしても、主人が住宅ローンの支払いをせずに支払いを滞らせた場合、とても私ひとりで住宅ローンを支払えません。
この場合連帯保証人である私は、どのようにしたらよいのか、非常に悩んでいます。



１．建物が完成し、入居もしないで即売りにだすというのは、一般的に可能なのでしょうか？

２．新築３７００万円の物件を売却後差額３００万円が残ったとして、この残債を一括で清算できない場合、どう処理したらいいでしょうか？


上記が、不可能な場合、住宅ローンを支払いながら、第三者に賃貸するという方法も検討しています。

３．もし、主人からの返済が滞り、私が代わり住宅ローンの支払いを求められた場合の為に、予めしておかなければならないことはあるでしょうか？


他に何かいい解決策、アドバイスはないでしょうか？　宜しくお願いします。

No.1 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/06/11 14:25

>１．建物が完成し、入居もしないで即売りにだすというのは、一般的に可能なのでしょうか？

融資実行前に売りに出すことは不可能です。またそれがばれると融資が実行されず、建築業者から一括での返済を求められるでしょう。返せないということで契約した人（多分ご主人）は自己破産となります。
この場合ご質問者は工事請負契約に名前を連ねていなければ賠償責任はありません。

実は融資実行前に銀行に事情を話して融資の話を御破算にするというのが一番ご質問者にとってよいパターンですね。ただしすでに一部融資を受けていた場合は、その分の返済義務は残りますが。
建物は業者が取得することになります。

>２．新築３７００万円の物件を売却後差額３００万円が残ったとして、この残債を一括で清算できない場合、どう処理したらいいでしょうか？
それ以前に売却することを融資先の銀行に承認してもらわないとそもそも売却できません。
（抵当権をはずしてくれませんからね。抵当権付の物件は当然買う人はいません。）
そこでどうするのかという話し合いがもたれることになります。
どちらにしても事故扱いとして保証会社に債権が移行し、今度は保証会社との交渉になるでしょう。

>上記が、不可能な場合、住宅ローンを支払いながら、第三者に賃貸するという方法も検討しています。
こちらも簡単ではありません。住宅ローンは本人居住に限定されていますので、やはり融資先と相談しなければなりません。まあ、しぶしぶ認めてくれるとは思いますが、保証会社に債権が移り、事故扱いにはなるでしょう。

（事故扱いとはいわゆるブラックリストに載るという話です）

>３．もし、主人からの返済が滞り、私が代わり住宅ローンの支払いを求められた場合の為に、予めしておかなければならないことはあるでしょうか？

特にないですね。最悪自己破産も念頭においておくくらいでしょうか。
もし会社員ではなく国民年金に加入することになるのであれば、国民年金基金に加入して支払っておけばその分は破産しても保護されます。

それぐらいしか思いつきません。
では。

この回答へのお礼

素早い回答、大変参考になりました。

今現在、まだ考えの整理がついておらず、また質問するやもしれませんが、その時再び回答頂けたら幸いです。

本当にありがとうございました。

お礼日時：2004/06/11 14:56

No.2 回答者： ta-chi 回答日時： 2004/06/11 15:38

悪徳不動産屋です。

自己破産は出来る限り避けましょう。
まず、工務店に掛け合いましょう。このままでは、自己破産の可能性があると伝えてください。銀行融資前に自己破産されては工務店としてもたまったものではありません。
完成後、即転売を条件に建築費用の圧縮を要求してください。自己破産されれば、工務店としても資金が回収できなくなり、困るはずです。その他の業者にも行ってください汚いやり方でののしられるかも解りませんが、まずは、建築にかかる費用の圧縮にかかってください。
次に銀行です。事情を話し、転売後の残債について話あってください。もし、あなたの周り信用できる方が連帯保証人になってくれれば、ローンの組換えをしてくれる銀行もあるので交渉します。（転売の際、抵当権をはずす為）
次は、離婚調停です。婚姻後に築いた財産は、折半が原則です。もちろん負債も。仮に300万円の負債を抱えた原因はご主人にあるわけで、調停の際に、主張するのが妥当でしょう。
もしくは、今すぐ離婚し、戸籍をはずしましょう。住宅ローンのこととか、負債について弁護士に相談してください。あなたは悪い事してないので、自己防衛に努めてください。
　　

この回答へのお礼

いただきましたご回答をもとに、今後どうすべきか、よく考えたいと思います。

お礼日時：2004/06/14 14:29

No.3 回答者： ninjinsan 回答日時： 2004/06/11 18:23

大変ですね。

そんなご亭主を選んだ貴女にも責任がある、と言っても始まりませんが、チョットやそっとでは解決は難しいですね。

◆まず別の女性が出来たからヤケになって破産するというのは実務的に無理です。
手続上皆さんがよく口にする「破産」というのは間違いがあります。
「破産宣告」と言うのは自分の権利（会社の取締役に就任する・議員への立候補する）を制限されるだけのものなのです。
具体的には債務の免除とは「免責の決定」という裁判所の別の認定なのです。
これはあくまでも「なるほど無理のないことですね」という人に対して、国が特別に救済する措置ですから「女が出来て・・・ウンヌン」というのは裁判官が納得するとは思えません。

＞１．建物が完成し、入居もしないで即売りにだすというのは、一般的に可能なのでしょうか？

まず不可能です。＃2の方が建築費用の圧縮を話されておりますが、相手がその話しを飲むとは考えられません。なぜなら「圧縮」とは多少減額されても「残債を支払う」という保証前提で進む話です。大抵は業者に建物を差し押さえをされてしまいます。圧縮額にも因りますが・・・。
そして売り出しは貴女の考えている価格では買い手はつかないと思ってください。恐らく２割程度の価格は下がると思った方がいいでしょう。

＞２．新築３７００万円の物件を売却後差額３００万円が残ったとして、この残債を一括で清算できない場合、どう処理したらいいでしょうか？

冷たい言い方ですが、銀行なり親戚なりから工面するしかないでしょう。借りたものは支払うという当たり前の理屈ですから。

＞３．もし、主人からの返済が滞り、私が代わり住宅ローンの支払いを求められた場合の為に、予めしておかなければならないことはあるでしょうか？

基本的には建物の売買権はご主人にあると思われます。
ですから貴女が売買することは難があるでしょう。
素直に貴女名義に登記してくれたとしても、巨額の贈与税が待っています。（長期間、籍に入っていた配偶者であれば特例措置があります）

そこで税金が掛からない賠償金として建物や財産を手に入れることになるかと思われます。
方法は、一般的に使われる手として、「有責配偶者」（問題を起こした側）に対して損害賠償請求を起こします。
そして建物等の仮執行を行い、最終的には賠償として移転登記にまで進めれば、後は7割り方解決かと思います。
詳しくは弁護士に相談すべきでしょう。

さて法律的な説明はさておき、もう少し破局的な方向だけでなく、解決に向けた話し合いは出来ないものでしょうか？！。
こういった多くの相談を受けてきましたが、妻方にも多くは問題が無かったのでしょうか？と思ってしまいます。

結婚前はそれなりの化粧もして笑顔もご亭主になる人に向けていたはずですよね。
それが結婚すると、出かけるとき意外化粧はしないし、向き合って話すときに出てくる言葉は「なんでよ！」「おかしいじゃないの！」「イヤだわ」と否定ばかりだったのではありませんか？。
結婚するまでは互いを理解し合う努力をしていたのに、いつからその努力を投げ出したのですか？。
ローンの問題で頭が一杯なのは分かります。
しかし「時間」と「距離」を置いて冷却期間をおくことも大切かと思います。若いウチはそれなりの波風がどうしても立つものです。

「乗り越えられるか！」は、結婚した時から始まる「繋ぎあうための夫婦の努力」という貯金の額に因ります。
目の前の問題にばかり目を奪われずに、自分達の問題にめを向ける必要もあるのではないでしょうか。

説教めいたことばかり並べてしまいました。お詫び申し上げます。

この回答へのお礼

ありがとうございます。参考にさせていただきます。

お礼日時：2004/06/14 14:28

No.4 回答者： ta-chi 回答日時： 2004/06/11 19:53

悪徳不動産屋です。

銀行ローンでの返済を前提に建築費の圧縮を行ってください。実は私自身、建築中に事情は違いますが同じような状況に陥った業者側です。建築業者から言うと、支払いがなくなるほど苦しい事はありません。また下記方がおっしゃっているように、建物を差し押さえても手間ばかり食い、業者側は何の特にもならないし、反対に損だからです。それなら、利益を除いた工事原価だけでも回収したいのが本音です。