抵当権のついた建物の解体について

住宅の建替を考えています。
ローンの残債が約500万円残っています。

すぐにでも建替をしたいのですがローン残債があり抵当権のついた建物の解体は可能でしょうか？ローンを借入している銀行の承諾などあれば可能でしょうか？

アドバイスください。

No.4 回答者： oyazi2008 回答日時： 2013/01/12 11:54

不動産業者です。

質問の内容から、自己資金は少なく一括での債務完済は現時点では出来ない。建替えする住宅も住宅ローンを利用するということですよね。（現金があれば返済してしまえば良い話ですから）
上記の過程で書きます。

この場合、新たに組む銀行などの住宅ローンが現在ローンを残したまま、借り入れできるということにはなりません。銀行というのは担保権の順位があり、現在貸している金融機関が第一順位で土地建物に抵当権を設定しています。新たに借り入れする銀行がこの下順で（第二順位）融資を実行することは、機構などの公的融資の下順位以外ありません。
ですから、次の借入先には新築費用と現在の残債500万も含め住宅ローンを借り入れして、現在の借入金は返済する必要があります。
土地の担保評価に対して500万円が相応の残債ならば、返済比率などクリアすれば借り入れは可能です。
手続きとしては、住宅ローンの建物建築資金の融資実行には、建築確認を要しますから、具体的な計画が出来て、図面や見積もりが完成したあとでなければ、新規の融資は受けられません。この新規の融資が確定したら、現在の借入先にはいついつ、完済するので、抵当権の抹消費用等準備してくださいという、通知をすることになります。

勝手に解体しても手続き上、返済できることが確定しているならばまあ良いのですが、銀行にばれると、面倒な書類の提出を要求されます。ですから完済の目処が立ってから通知後に解体したほうが無難です。

上記の記載以外で、融資を残して現金で建てるという場合があります。新築資金は現金で持ち合わせているが建て主が高齢で新たな住宅ローンを組むのが難しい場合などです。
この場合などは、現在の銀行へ新築する旨を相談し、銀行が承諾すれば、解体新築して新築後の住宅を新たに担保に差し出すことになります。

既に上記の目処が立ってる状態でのご質問であれば、計画概要を銀行に伝え、いつごろに完済するのでと伝え抹消書類等の準備をお願いしましょう。
尚、この抹消書類の受領（既存借入金の完済）と新規融資の実行は同時（同日）となります。

No.3 回答者： AR159 回答日時： 2013/01/12 08:54

今の住宅ローン500万円をそのまま残して、建物を解体し立て替えするということですか？

借り入れ時に締結した「金銭消費貸借契約書・抵当権設定契約書」の中で「期限の利益喪失」という条項があり、その中で『抵当物件が滅失し、毀損し、またはその価格が著しく減少したとき』は期限の利益を失うとあります。
つまり抵当物件がなくなったらあなたは期限の利益を失い、即刻ローン全額の返済をするよう請求されるということです。

もちろん「銀行に内緒でこっそり取り壊す。ローンは今まで通り払い続ける」という手もありますが、バレると面倒なことになります。
現実的な解決としては、新築物件を担保にすることで借り増しが出来ないかどうか交渉することでしょう。
ひょっとすると「一度返済してから借り換える」とか、「別物件を担保にする」とかになるかも知れませんが。

No.2 回答者： k-josui 回答日時： 2013/01/12 08:51

> 抵当権のついた建物の解体は可能でしょうか？

解体は物理的には可能でしょうけど、法的にはそれなりのペナルティーがあるでしょうね。
だって抵当権を持っている会社からしてみれば、抵当物件がなくなってしまうわけですから。
新しい建物は別物ですから。
　　　　
ただ住宅ローンを組む多くの場合、土地に抵当権を設定してローンを組むことが多いと思います。
上物に抵当権の設定は少ないのでは？
いずれにしても一度銀行と相談した方が間違いないでしょう。

No.1 回答者： hekiyu 回答日時： 2013/01/12 08:48

抵当権がついている住宅は例え自分の所有物で

あっても、それを解体すれば、建造物損壊罪
になります。
抵当権者の総ての了解を得れば、大丈夫です。
建て替えた建物にも抵当権をつける、として
交渉するのですか？


（自己の物の損壊等）
刑法 第262条
自己の物であっても、差押えを受け、物権を負担し、又は賃貸したものを損壊し、
又は傷害したときは、前3条の例による。

（建造物等損壊及び同致死傷）
刑法 第260条
他人の建造物又は艦船を損壊した者は、5年以下の懲役に処する。
よって人を死傷させた者は、傷害の罪と比較して、重い刑により処断する。