不動産屋が言ったことと、現状が違う場合

先日、42坪の土地を契約しました。既に手付金200万円を払っています。
決済は今月末か来月初めの予定です。

この土地は南側が6.5メートル、北側が4.5メートルの道路と接していて、東と西が隣地です。
そして北側と東側がよう壁です。
このよう壁の分がとられているため、実際は42坪もない状態です。

分筆した一方の土地を購入する予定ですが、抵当権が設定されているため、その抹消登記が済まないと分筆できないとの事で、契約当時は境界も分からない状態でしたが、区画割計画図なるものがあり、問題無いだろうとたかをくくっておりました。

不動産が言うには東側の境界から、よう壁の内側（うちの敷地）までの長さは40センチだということだったので、「40センチ位だったらいいか」と思っていたのですが、実際境界が出来てみると、東側の敷地にかなり食い込んでいるのがわかりました。計ってみると、70センチでした。
間口が狭いので、70センチも取られてしまったら、理想の建物を建てるのは難しいでしょう。
希望としては東側のよう壁を直壁にして、敷地を有効に使おうと思ったのですが、東側の住人が難色を示したとかで、現状売買という約束をしました。
（もめるのは嫌なので東側の住人の意見を尊重しました。でも将来的には直壁にするつもりです）

そこで質問ですが、このような場合不動産屋に何らかのアピールはできますか？
例えば、どこかに訴える機関があるとか、手付け金をいくらか返してもらうとか・・・。
このままでは納得いきません。どうかよい方法がありましたら教えて下さい。
よろしくお願いします。

No.1 回答者： tk-kubota 回答日時： 2001/06/12 06:14

要するにあなたは自分が利用できる平らな部分が４２坪と思い契約したがその後の実際の土地はよう壁などにより実際に利用できる土地が少ないと云うことなのでしようか？一般的によう壁部分は上部の土地の所有者が持っている場合が多く、例えば東側が高く、西側が低くなっているような場合、境界線は東側はその上部、西側はよう壁の内側（よう壁の東側＝平らな部分の西端）と云うようになっています。

これらも契約のときに決めておかなければなりませんが今回は造成前のようです。このような争いは、その不動産屋の説明不足と思われますが、一概に、「要素の錯誤」で「無効」とか「債務不履行」で「取消」などできないと思います。要素の錯誤で無効とはあなたは「・・・のように考えていたのにそれは重大なので無効だ」と云うことで債務不履行で取消とは「４２坪で造成すると云ったのに実際は少ない。手付金を倍にして返せ」と云うことです。これらは無理だと思います。
かならずしも１００対０であなたの言い分が正しいとは限りませんので、よく話し合って下さい。

この回答への補足

契約時は不動産の営業マンが「擁壁部分にとられているのはせいぜい40センチでしょう」と言っていたのに、それが実際は70センチだったのが納得いかないのです。
自分が利用できる平らな部分が42坪だとは思っておりませんでしたが、あまりにも数字が違いすぎるのが不動産屋の説明不足のような気がしてなりません。
やっぱりこのままアピールしない方がいいのでしょうか？
私も環境自体は気に入っているので、解約とまでは考えておりません。
言ったことと現状が違う場合、なんらかの手立てはないのでしょうか。

補足日時：2001/06/12 13:23

No.2 回答者： noname#1810 回答日時： 2001/06/12 06:52

>（もめるのは嫌なので東側の住人の意見を尊重しました。

でも将来的には直壁にするつもりです）

こういう考えで土地を購入するのは、非常にまずいと思いますよ。
将来、必ず隣家ともめる原因になるでしょう。
隣家と犬猿の仲になった場合は、引っ越さなければならないなどの大問題となるケースもあります。
最初から、はっきり相手に意志確認をすべきです。

また、擁壁がある場合は、基礎が地下部分に入っているケースも考えられます。
その場合はz932sさんの家の工事に差し支える場合もあるので、それも考慮して下さい。

この回答への補足

なぜ将来的に直壁にしようと思ったのか・・・。
周辺の土地が昭和43年頃造成されて、住民も古くから住んでいる方々（お年寄り）なので、世代交代を見越しております（うちが契約したのも住んでいたおじいさんが亡くなり売り出したものです）
ですから、後何十年先かは分かりませんが、新しい住人が隣に越してきたら・・・
と考えております。
私も家族も隣家とはもめるつもりはないのですが、ただでさえ狭い間口が70センチもとられてしまうと思うと納得がいかないのです。

補足日時：2001/06/12 13:15

No.3 回答者： noname#4593 回答日時： 2001/06/12 15:46

　お話の様子から、おそらく東側の土地がz932sさんの土地よりも低く、西側の土地が高くなっているのだろうと思います。

＞希望としては東側のよう壁を直壁にして、敷地を有効に使おうと思ったのですが、
＞東側の住人が難色を示したとかで、現状売買という約束をしました。

というところなど、当初の不動産屋との契約内容が直壁の約束であったのかどうか、建物を建てることができる範囲はどこまでと説明されていたのか、など不明な点が多いため、具体的なお話はすることができません。

　また、擁壁の構造や強度などについては専門外なので適切な助言もできません。

　しかし、とりあえず不動産屋とのトラブルについて、簡便に問題を解決する方法として、次の２つの方法があります。

１．その不動産屋さんが、お住まいの都道府県のみにしか事務所を有していない
　　場合には、お住まいの都道府県知事の免許を受けて営業をしているはずなので、
　　お住まいの都道府県庁の宅建業の免許付与に関する審査を行っている部署に
　　お問い合わせれば、都道府県によっては、それら苦情処理を受け付けて調停・仲裁を
　　行ってくれる場合があります。

２．また、おそらく問題の不動産屋さんは宅地建物取引業保証協会の社員になっている
　　場合が多いと考えられます（９割以上の不動産業者はそうです）。
　　この場合，宅地建物取引業保証協会にお問い合わせになれば、苦情処理を
　　簡易迅速に行ってくれます（宅建業法64条の５）。

　ご参考までに、宅建協会のURLを下記に示します。

　このうち、『都道府県宅建協会・全宅保証地方本部』をクリックして、お住まいの都道府県をクリックすれば、お住まいの宅地建物取引業保証協会の連絡先は分かります。

参考URL：http://www.zentaku.or.jp/

この回答への補足

「お話の様子から、おそらく東側の土地がz932sさんの土地よりも低く、西側の土地が高くなっているのだろうと思います。」
そうですその通りで、私どもの土地が高い状態です。
東側との話はあくまで売り主との間の約束？みたいなもので、なんでも売り主さんのなくなったお父様が東側の住人に世話になったとかで・・・。
ですので「直壁にするのは自由です」みたいな事は言われました。でも隣家とはもめたくないので４０センチ位ならいいと思い、契約したら、境界が思ったより隣に食い込んでいたのが納得いきません。擁壁の耐久性は問題ないと何人かの専門家に見てもらいました。

減額にもちこむにはabenokawamotiさんの助言を実行したら可能なのでしょうか？

補足日時：2001/06/12 19:14

No.4 回答者： tk-kubota 回答日時： 2001/06/12 15:57

その営業マンは「私は４０Ｃｍと云いましたが７０Ｃｍでごめんなさい」など認めているのでしようか。

もし認めていれば、そう分残代金から減額してもらってはいかがでしよう。認めていないなら立証責任（その営業マンが４０Ｃｍと云ったことを証明する）はあなたにあり訴訟しても勝ちめがありません。あなたも解約したくないなら多少の減額で和解していいかがでしよう。
なお、重要な取引の場合安易に合意しないことと、合意する（契約の成立）する場合一人より二人でするようにしましよう。そうすることによって証拠（証人）によって証明できるので争いは未然に防ぐことができます。最後まで争うのでなく話し合いも有利に進むことができるでしよう。

この回答への補足

私の他に妻も４０センチというのは聞いています。
でも妻が言うには東側の境界が見えない状態なので、おそらくそれくらいだろう
と不動産屋は言っていた・・・というのですが。
（東側の境界はその時は確認できませんでした。今は新しく境界ができています）
かなりあやふやな言動だと今では思いますが・・・。
まだ営業マンにはこのことは伝えておりませんが、できたら減額の方向で進めたいのですが。

補足日時：2001/06/12 19:12

No.5 回答者： noname#4593 回答日時： 2001/06/13 15:40

　お話の内容をまとめますと、

(A)．ある不動産業者を仲介にして、売主（個人）から問題の土地を購入した。
(B)．問題の土地は、北側と東側の隣接地よりも高い、擁壁に囲まれた土地である。
(C)．擁壁部分も購入した面積に含まれている。
(D)．その土地が区割りされ、その東部分を購入した。
(E)．不動産業者は、敷地境界を明示しなかった。
(F)．出来上がった境界を見ると、当初の不動産屋の説明（擁壁の内側の線よりも
　　 40センチ東側）と異なり、擁壁の内側の線よりも70センチ東側となっていた。
(G)．現在の東側擁壁の構造については、売主と東側隣家との間での取り決めは
　　 あるが、将来的にも現在の構造のままでなければならないというような
　　 特約は、z932sさんとの間においてなされてはいない。
(H)．手付は既に200万円支払っている。決済は今月末か来月初め。
(I)．当初聞いていたよりも平坦部分の有効面積が少ないので、いくらかお金を
　　 返して欲しい。

大体こんなところでしょうか？

　まず、擁壁についてですが、私が想像いたしますに、売主の方は隣家に迷惑をかけなかろうと、擁壁の基礎部分も含めてご自分の土地のみに築かれたのではないかと思います。
　そのために、外見上ではわからない基礎部分の30センチの誤差が生じたのではないでしょうか。
　そうだとしますと、自分の敷地内の構造物をどのようにやり直そうと、隣家に損害や危険を生じさせるような場合を除き、原則自由です。法的には。隣家の感情的な要素に関しては別です。


１．不動産業者への責任追及

　次に不動産業者に関してですが、今回の「仲介」もしくは「媒介」という形態は、民法上の『準委任契約（民法656条）』と考えられております。
　『準委任』といっても、法律上の扱いは『委任（民法643～655条）』と同じです。

　この場合、不動産業者は、委任の本旨に従い善良なる管理者の注意を持って委任事務を処理する義務を負います（これを『善管注意義務』と言います。民法644条）。
　この『善管注意義務』の一つとして、不動産業者には売買対象土地の範囲が不明確な場合にはその境界を明示して買主の損害の発生を未然に防止する義務を負っているものと考えられております（昭和61年11月18日大阪高裁判決。（割と最近、せいぜい２，３年くらい前に同種の最高裁の判決が出されたように記憶していたのですが、見つけられませんでした。あしからず））。

　従って、z932sさんは、この契約違反を理由に不動産業者に対して損害賠償請求（民法415条）をすることができます。
　訴訟になった場合には、「過失相殺」と言いましてz932sさん側の過失をも考慮に入れて損害額を減額して不動産業者側に支払を命ずることになるのが一般的ですが、今回のようにz932sさんは不動産に関しては素人、一方、不動産業者側はその道のプロと言うことですと、仮に過失相殺がなされたとしてもかなり低く、つまり、損害額の満額に近く支払を命ぜられる可能性が高いです。

　なお、念のために申し上げておきますが、手付金は、不動産業者が受け取っているわけではなく、売主の方が受け取っておられます。従いまして、不動産業者の義務違反をいくら訴えても、手付金の返還や減額請求が直接できるというわけではありません。


２．売主への責任追及

次に、

(1)この敷地境界が変ったために当初の建築計画を全く果たすことができず、
　購入目的を達することができない

と言うような情況があって、しかも、

(2)それについて契約前にはz932sさんは、通常の注意を払っても気付くことが
　できなかった

と言える場合には、本売買契約を解除することができます（民法570条、566条）。
　つまり、この場合には、手付金200万円は全額売主の方からz932sさんに対して戻されると同時に、なお損害がある場合にはその損害賠償請求もできます。

　また、契約の目的を達することはできるが明らかに損害が生じていると言える場合で、上記の(2)の要件を満足する場合には、売主に対して損害賠償請求（民法570条、566条）のみを行うことができます。

　くどいようですが、この場合に注意して頂きたいのは、この場合の請求相手は、不動産業者ではなく、民間人である売主であるということです。
　前回お話致しました相談機関は、あくまでも不動産業者に関する苦情・紛争の処理機関でして、民間人相手の苦情・紛争処理機関は裁判所となります。


３．まとめ

　１．で述べました、不動産業者への苦情・紛争に関しては、前回もお話し致しました公共機関に、上記の内容を申し立てれば、裁判所を利用する場合よりも、費用も安く、処理も迅速になされる傾向があります。

　一方、２．で述べました売主相手の請求は、一般的には時間もお金も相当掛かるものと思って下さい。


　以上、ご参考まで。

　より良い解決がなされますようお祈り申し上げます。

No.6 回答者： momo88 回答日時： 2001/06/29 23:14

抵当権が設定されている土地を分筆登記できます。

区画割り計画図はあくまでも計画であり、法務局
備え付けの地積測量図ではありません。

分筆予定図面とは、まだ、隣接との境界線の立会等
が未了の段階であることがほとんどで、分筆登記完
了後の図面（地積測量図）と３０ｃｍの差があって
も不思議ではありません。高低差のある土地はなお
さらです。たぶん、擁壁の下の側溝部分の幅３０ｃｍ
をどちらの所有にするかで差異が生まれたと想像で
きます。

普通の不動産屋さんは、分筆登記予定図面を客に
見せて売買契約をしたりしますが、あくまで予定
ですから、その図面を作る私としては、隣接との
立会未了とその図面に記入し面積もあくまで予定
面積を記入しますので、その点が過失であるとお
もいます。

No.7 回答者： momo88 回答日時： 2001/06/29 23:23

普通の不動産屋さんは、分筆登記予定図面を客に

見せて売買契約をしたりしますが、あくまで予定
ですから、その図面を作る私としては、隣接との
立会未了とその図面に記入し面積もあくまで予定
面積を記入しますので、予定という言葉の意味の
範囲が不動産屋さんとあなたとの認識の違いを把握
しなかったという点が過失であるとおもいます。

結論　許されるならば東側の所有者と境界線の
設定のやりなおし（筆界確認書のやり直し）を
すれば、当初の予定図面の通りとなるはずです。
実印調印・印鑑証明書添付の書類でありますか
ら、あくまで、今の問題を解決するための可能性
がある提案です。
参考　雨水処理の為の側溝ですから、地盤が高い
ほうの土地となる場合が多いです。（ケースバイ
ケースです）