家賃滞納への対応を教えてください。

私はマンションを月額８万円の家賃で賃貸ししています。

すでに３か月の滞納です。（間もなく４か月）

私が現在住んでいるところ（岡山）と賃貸しマンションの場所（大阪）が遠くに離れており、これまでもこの借主との滞納トラブルも電話で解決してきたので、今回も電話で連絡を取ろうとしましたが出てもらえないため、
・家賃延滞があることを確認して、２週間以内に入金するか、入金計画を連絡すること
・連絡がない場合は契約を解除する
との内容証明付の郵便を送りました。
受け取りは確認（配達証明有）できていますが、まだ連絡がありません。

連帯保証人に電話連絡を取っても、その携帯電話番号は使われていないということで、連絡が取れません。

借主は3年前にも６か月の滞納がありました。
しかし、その原因が振込み依頼した娘の使い込みということだったので、２度と滞納しない、延滞した場合は出ていく旨の覚書を交わして分割支払いしてもらいました。
その後も、滞納が２回ほどありましたが、「娘の結婚式でお金が都合できなかった」、「病気で入院していたため入金できなかった」ということだったので、こちらも事情を勘案して現在に至っています。

近々、直接訪ねようと思いますが今の状況では会うこともできないのではないかと思います。

最悪の場合（明け渡し訴訟、強制退去）を想定して、今から何をなすべきか、準備すべきかなどについて教えていただければと思います。

・同居人は娘一人（覚書当時２２歳）
・借り主、および連帯保証人の勤務先は確認済み（ただし、現在も勤務しているかどうかはわからない）

なお、明け渡し訴訟は弁護士費用を出すことはむつかしいので、本人訴訟を考えていますが可能でしょうか。（私は裁判事は初めてです）

よろしくお願いします。

No.2 ベストアンサー 回答者： fujic-1990 回答日時： 2015/01/23 23:43

　不動産賃貸業を営んでおります。

　まあ家賃滞納４か月なら追い出せますね。

　契約上ナニが重要で、ナニが末節なのかが理解できて、キチンとした日本語が書けるなら裁判は自分でできます。裁判所も、どういう書類を出せばいいかなら教えてくれますから（どう書けば勝てるかなどは教えませんが）。

　私も何度も（何人も）追い出してます。去年は、交通事故の賠償請求訴訟も本人訴訟で、相手方弁護士を相手にやり終わりました。

　まずは、内容証明郵便を用いて、しっかりした内容の滞納家賃の請求と、契約解除の通知、明け渡し要求をしましょう。

　その場合、それを読めば裁判官にも契約の概要や契約違反の内容、質問者さんの主張が理解できるように書く、ということが大切です。

　というか、私などは、内容証明郵便は賃借人に（請求額や契約解除などを）通告するために書くのではなく、ナニも知らない裁判官に請求内容や契約解除を納得させるために書くのだと思って書いています。裁判所は基本的に賃借人の味方ですから。

　例えば、「・連絡がない場合は契約を解除する」なんて曖昧なことは書きません。「×年△月△日の正午までに連絡さえ届かない場合は、一切の催告なしに×年○月●日の正午をもって本件契約を自動的に解除する」とハッキリと解除日時が分かるように書きます。

　質問者さんの書き方だと、裁判官が「解除する意思があることはわかったんですけど、何時解除されるのかわからない。何時解除になったんですか」とか様々な質問をしますよ。裁判官に質問されてオロオロするのは良くありません。

　キッチリ考えた内容証明郵便を送ったあとは、家賃の入金がないことを示す証拠ですね。例えば、入金記録の入っていない（それまでの分は入っている）銀行通帳などを用意しておけば十分でしょう。

　（いままでの体験では、払っていない家賃を「払った」と主張した賃借人はいませんので、用意した通帳などの証拠を出したことはありません。内容証明郵便に書いた滞納経過がそのまま認められてきましたので、質問者さんの場合も証拠の出番はないと思いますけど、一応準備を）

　ついで、と言っては何ですが、連帯保証人にも連絡・請求して置いたほうがいいでしょうね。


　余談と言えば余談ですが、賃借人を紹介した不動産業者は、紹介して契約が終わればその後は無関係です。なにかしてくれるものと期待するのは勝手ですが、要求できる立場ではありません。ふつうはナニもしません。

　管理会社を頼んでいる場合は、その管理契約の内容次第では催告まではやってくれるでしょうが、代わりに裁判をするということはしないと思われます。法律違反になる可能性がありますので。

この回答へのお礼

リアリティのある回答をいただきまして、ありがとうございます。

非常の参考になりました。

アドバイスいただいた「「一切の催告なしに×年○月●日の正午をもって本件契約を自動的に解除する」とハッキリと解除日時が分かるように書きます。」
という部分については次の内容証明で明示しておこうと思います。

ありがとうございました。

お礼日時：2015/01/24 13:11

No.1 回答者： 150715 回答日時： 2015/01/23 08:30

＞「病気で入院していたため入金できなかった」

またこれではないのかな？
借主の言う事を信用するなら、娘さんは結婚して既に別世帯に
入っているわけだから、借主は一人暮らしって事でしょう？

隣人にそれとなく連絡を取って探りを入れてみるとかできませんかね？
娘さんの連絡先は聞いていませんかね？
連帯保証人へは、電話ではなく内容証明で送るとかできませんか？
まさか電話番号しか聞いていないってことはありませんよね？
職場がわかるなら、電話してもいいと思いますよ。

そもそも、地元の不動産業者は関わっていないのですか？

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます。

病気で入院の可能性もありますが、間もなく４か月の延滞です。
契約時の同居人は娘さん二人（長女、次女）でしたが、長女が結婚されたということですので、今は借主と次女の二人住まいだと思います。
長女の結婚先は聞いていません。

当初、連帯保証人はその長女でしたが、多分結婚したこともあったのでしょうが、連帯保証人は契約の時と変わり、新しい保証人となり私も了承しました。

ただ、電話番号と勤務先しか確認していません。

借主は地元の不動産会社が斡旋・仲介でしたが、業者は家賃滞納の督促関係はオーナーということで関知してくれません。

お礼日時：2015/01/23 09:54