先代（２，３０年前）から口約束のみで契約してきた不動産賃貸（約款等もなし）

不動産のトラブルについて質問させて下さい。

質問タイトル通りなのですが、先代から口約束のみで２，３０年間一軒家の賃貸借を行っておりました。
しかし先代がなくなり、そのご子息が相続され（たぶん）、我々も同様に先代がなくなり、私が継承いたしました。そこで不動産について知識がないので、不動産仲介業者に間に入ってもらい、お願いしようとしたところ断られました（理由は不明）。

そこで自分で調べたところから質問がございます。
１，口約束である以上、契約書・契約約款等も当然存在しません。この場合新規契約になるのでしょうか？
２，契約書・契約約款等がない場合でも、借地借家法は適用されるのでしょうか？
３，現時点での私とこの私が所有する一軒家に住む人の法的な関連性は何でしょう？借り主と貸し主？
４，契約書・契約約款等がない場合、大家に無断で構造体や屋根など造作や改築された場合、原状回復義務は発生するのでしょうか？大家である私にとって、構造体（柱）の無断での切り取り撤去という行為、または家を勝手にいじる行為は家の価値を当然に下げる許せない行為だと思うのですが、どうなのでしょうか？
５，築年数が相当に経過している物件なので、雨漏りや梁の垂れ、構造のゆがみや様々な脱落があります。それを両者が知りつつ契約した場合、大家は補修の義務があるのでしょうか？補修すれば何百万単位でかかる見込みです。
６，仮に退去をお願いした場合、無断で造作や改造された部分は大家が買い取りする義務が発生するのでしょうか？大家に無断で改変されていた場合についてお答え下さい。むしろ逆に相手方に原状回復義務があるのならば相殺もできるのでしょうか？

ググっても中々出てきません。詳しい方お助け下さい。とても困っています。

No.1 回答者： 1paku 回答日時： 2015/08/01 12:55

1.契約の確認と文書化。

2.適用
3、借り手と貸し手
4．ケースバイケース
5．義務というより、ある時点で契約解消し、解体でしょう。
6．取り付けたクーラーのようなものには、買い取り義務がありますが、　造作、改造部分は、原状回復義務を免除でしょう。

No.2 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2015/08/02 03:05

先祖様が悪気はなかったと思うが借り手に有利ですな

口約束でも賃料を得ていれば、貸借関係がある。
相続してるので　貴方が大家さんです。

契約は更新です。　口頭を辞めて　書面にしましょう

住んでもらいたくないなら　立ち退きして貰う　
3ヶ月前に通知をし3ヶ月以内に退去する場合は（引越し代金20~30万　賃料3~6ヶ月）支払とかするのが一般的ですね。
じゃないと出て行かない


おそらく解体したのが良い位にボロボロでしょ

No.3 回答者： inon 回答日時： 2015/08/02 13:21

これは、回答にならないかも知れません、気に入らなければ無視してください。

こういう法的に難しい問題は、先ず無料法律相談、その後弁護士事務所という流れで行った方が良いですよ。

口約束でも契約は契約です。賃貸契約は子供に相続って出来るのかどうか？　借地の場合は出来ますがね。

No.4 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/08/02 15:25

この内容は＃３のおっしゃるとおり、無料法律相談→弁護士事務所の法律相談（30分5000円等）の流れだね。

弁護士に法律相談をして、そのアドバイスを元に借主と対応していく。
不動産業者は契約でナンボだし、こういう古い契約をさばけるだけのノウハウを持っている業者はかなり少ないしね。
あとは、この質問文の内容だと、明らかに情報が少なく欠落があるので、正しい判断は下せないので。
欠落を埋めるために不動産業者が動くとしても報酬はもらえないだろうから嫌がるという状態だと思う。

一応、以下回答。
１．口約束でも契約は有効に成立。これは民法。
２．住宅を賃貸借していれば適用される
３．賃借権は同居の家族などが相続できるので、本件の質問者と居住者は相続していれば「借主」と「貸主」の関係。
４．屋根など構造部分の補修は大家の義務。しかし借主の都合で大規模改装やグレードアップなどは可能。この場合、書面または口頭で「解約時に貸主へ買取請求はしないこと」などとするのが普通。その約束がない場合、個別ケースによって買取請求が出来る・できないと別れる。原状回復請求も同じだが、原状回復する必要のない内容であれば請求はできない。これもケースバイケース。例えば柱の場合、構造に影響のある大黒柱の場合は大問題、しかし、部屋の仕切りなど撤去できる柱であれば家の耐久力や価値を下げるともいえない場合もある。そもそも木造30年以上ともなると価値なんかないに等しいから、下げ幅にも限度が。
５．更新契約する場合、貸主の補修義務を免除する特約を付加すればいい。その代わり、借主が自費で行う修繕には大家は口出ししないなど。もし大家負担で補修費用数百万かけるくらいなら構造上の危険性を理由に立ち退き交渉をする方がいい。立ち退き料として賃料の半年から１年分くらいに上乗せすれば借主側も拒否する口実があまりない。１年分となると大家は出費が多く感じるがその間の危険負担や裁判へ持ち込まれるリスクを回避できる。
６．４に回答したとおり。質問者の考え通りに相殺できる場合もある。



土地を貸していると旧借地権問題になるけれど、本件では家を貸しているだけの様子。
扱いは手間がかかる割に簡単なんだけど、不動産屋ではカネになりにくいから引き受けるところは少ないかな。
気になるのは借主がどんな人間でどんな要求を持っているか。
それと質問者がこの契約と建物についてどんな要望を持っているか。

No.5 回答者： ORUKA1951 回答日時： 2015/08/03 10:43

いわゆる使用貸借なのか否かがわからないですが

使用貸借 - Wikipedia( https://ja.wikipedia.org/wiki/%E4%BD%BF%E7%94%A8 … )
　対価（家賃）が相場より低額な場合も使用貸借となる場合がある。

４，構造体（柱）の無断での切り取り撤去という行為、または家を勝手にいじる行為は家の価値を当然に下げる許せない行為だと思うのですが、どうなのでしょうか？
５，大家は補修の義務があるのでしょうか？補修すれば何百万単位でかかる見込みです。
６，大家が買い取りする義務が発生するのでしょうか？

　これは矛盾していますね。自分に都合がよいものとその逆を同じ視点で見ていない。

　契約と言うものは書面のあるなしにかかわらず、双方の権利のバランスです。あなたに権利があると同様、先方にも権利がある。大家は強い立場ですが、そのバランスを取るのが書面での契約です。契約を交わすという事は、借家人に大きな実利があるはずです。
　まずは弁護士に相談されるのが良いでしょう。30分で5,000円程度が相場です。数県回って見られたら？？？
　こんな掲示板--無責任--では、詳しい経緯も聞けませんのでね。