親子間売買 贈与税 地方 難超有不動産

親子間売買を行ったのですが知人から「それは贈与税に引っかかる。」と言われてどうすればいいのか悩んでます。

まず、父はその物件を約3年前に140万円で購入しています。
そして、それを私が父の購入諸経費等を加算した額である170万円で売買契約を結びました。

ここで、今回の売買契約が格安な理由を挙げさせて頂きますと、

▪️電車は走っているが単線であることからも、かなりの田舎。
▪️南側約5m付近に線路と踏切がある。
▪️上空に高圧線が走ってる。
▪️接道は全て私道で、その私道の持分を持っておらず、通行と掘削の承諾も貰えていない。
▪️下水道本管が走っていないため、また側溝放流も出来ないため、浄化槽処理後は庭で吸い込み処理。
▪️建物も雨漏りの形跡有りで、かなりボロボロ。
▪️家の中で二人死んでいる。※事故ではないようです。

からです。

そして、父の体調が最近優れず、相続税の事もあるので私が早めに買い取ったという経緯です。

次に、固定資産評価証明によると、この物件は土地が400万円程度、建物の評価が大体150万円ぐらいでした。

知人の話やネットで色々と調べますと、

『固定資産評価証明の額を8割で割り戻して、その額の80パーセント程度の金額であれば税務署も見逃してくれるだろうが、170万円では必ず刺されるだろう。』とのこと。

確かに。。。と、思うところもありますが、そもそも父は上記の理由等から格安で買っていますし、それになんの利益も乗せずに売却するのですから何の利益も贈与も発生しないと考えたからこそ170万円という金額で売却契約を結んだのです。

以上の背景から、この辺りに詳しい方のご意見をお伺いしたいのですが、

▪️税務署はそもそも贈与税関係で騒がない。

と思われますか？

理由としては、国税庁のホームページで『著しい安価での不動産取引』についての項目を設けているぐらいですので、上記の安価な理由を加味すれば今回の評価証明記載が550万円ではあるが、170万円という売却金額は的外れではないと考えられるからです。

もしくは、税務署に税務相談に伺って、妥当な金額を算出して貰って、それに対して贈与税を納めてしまった方が無難なんでしょうか？

また、贈与税を収めるのではなく、相続時精算課税を用いて、来年3月の際に申告する方が良いのでしょうか？

税金は払いたくは無いですが、払うべきものはキチンと払っていきたいとは考えています。
ただ、やっぱり利益も出ていない不動産の売却で多額の税金を収めるというのも何か腑に落ちないところもあります。

以上の件につきまして、専門家の方々のご意見は如何でしょうか。

質問者からの補足コメント

• 御丁寧なアドバイスをありがとうございます。
  
  これから先、収益不動産を色々と持つ事になることも加味して、税務署に相談に伺って、赤裸々に話をしてこようと考えてます。
  
  色々と納税義務が発生するのは仕方ない事なので覚悟はしているのですが、ただ一点、この事が会社にバレると面倒な事になるので、それがとても心配です。
  
  税務署の電話相談センターに電話して、給与以外の所得の修正申告、贈与税の修正申告を
  した場合、会社にバレる事はあるかと確認したところ、税務署から会社に連絡する事はないし、住民税なんかは会社を通さずに自分で収めればイイのだから心配無いと言われていますが実際にどうなんでしょうか？
  
  自分のミスなんだから責任取れ！と言われればそれまでですが、納税は喜んでするので、会社にバレないような手配は出来ないものでしょうか？

  No.5の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2015/10/05 20:58

• 因みに、修正申告の相談に税務署に伺いたいのですが、こちらはサラリーマンの身ですので明日、明後日とは行かないことと、今回の関係者に事情を説明して、税務署からお尋ねや追加納税の通知が来るかもしれないと伝えてから税務署に伺いたいと考えています。
  
  ついては、今月、頭に親族間売買が行われ、登記がされている場合、税務署から贈与税等の
  お尋ねが来るのはいつぐらいですか？
  
  来年の確定申告以降ですか？
  
  教えてください。

    補足日時：2015/10/05 21:12

No.5 ベストアンサー 回答者： ben0514 回答日時： 2015/10/05 17:36

税理士事務所の元職員です。

贈与税の計算では、まずは相続税法（贈与税は相続税法で規定する税目）に従った財産評価を考える必要があるかと思います。
現況などを踏まえて評価する必要があるかと思います。

最悪、お父様がご友人から購入された時点でも、贈与税がかかってもおかしくない状態と言えるかもしれません。そのうえで、あなたも贈与税がかかるかもしれません。

一番良いのは、不動産鑑定士に評価を出してもらうことですね。ただ費用対効果からして難しいことだと思います。

次の手としては、税理士に相談されることです。
あなた方の取引価格に近い、税務署の対する根拠などを見つけてくれるかもしれませんからね。

注意点としては、著しく低い価格での取引は贈与税の可能性があるほか、質問の取引でいえば、お父様はご友人から購入した金額以上であなたに売却しているわけですから、利益が生み出されています。その結果、お父様は譲渡所得を得たとして、所得税の申告が必要となりますし、当然所得税の納税や住民税の納税も増えることとなるでしょう。同額で売買しても、家屋部分に評価があるとすれば、減価償却等７で考えますので、利益が出てしまうのです。それが著しく低いともなれば、贈与税も所得税その他も変わってくることでしょう。

税理士への相談や依頼も安くはないかもしれませんが、ずっとびくびくしなければならないことを考えれば、せめて相談と対策は考えるべきだと思います。
質問文だけでは、明確なアドバイスは難しいと思いますからね。

No.4 回答者： mukaiyama 回答日時： 2015/10/04 07:44

＞父は親しい友人から購入しています…

それならその時点で、父に贈与税の申告義務があった可能性を排除できません。
税金の時効は原則として5年で、3年前ではまだ時効が成立していません。
そのときは税務署も気づかなかったとしても、今回の親子間売買から芋づる式に発覚しかねません。

＞ただ、その知人は不動産屋から同じように廉価で買っているようです…

税務署から追求を受ける前に自分から税務署ををたずねて、そのあたりも含めて経緯をきちんと説明し、今回はどうしたらよいか指示を仰ぐことをおすすめします。

税務署は、脱税しようという人にはたいへん厳しいお役所ですが、素直に税金を納めようとして相談に訪れる人には、とても優しいお役所です。
むやみやたらと税金を取り立てるわけではなく、合法の範囲でどうしたら納税額が少なくなるか、きちんと教えてくれますよ。

No.3 回答者： Moryouyou 回答日時： 2015/10/03 21:43

所謂、『死に地』です。

見る人が見れば、納得できる価格です。
心配ないと思いますよ。

家を壊すことも建てることできません。
そのうち、空家対策措置法で問題になります。

お隣さんに買ってもらうぐらいしか、
活かしようがないですね。

ということで、税金は税金でも
固定資産税の対策、それから空家対策
措置法の対策を真剣に考えられた方が
よいと思います。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。

私も価値のとても低い不動産だと思うのです。

ただ、税務署がどう思うかですよね・・・

実際の不動産売買では誰も固定資産税評価額の550万円ではとても買わないと思うのですがね。。。

あとは、贈与税を取れるのしたって50万円もいかないでしょうから・・・

そんなチンケな仕事で税務署が動かないことを祈りたいですね。

お礼日時：2015/10/04 01:30

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2015/10/03 18:10

＞父はその物件を約3年前に140万円で購入しています…

それは誰から買ったのですか。
親族親戚とかごく親しい友人知人からだとかですか。

そうではなく赤の他人から買ったのなら、その 140万が相場、時価ということであり、3年後に環境が大きく改善されているとかでなければ、170万で売買しても贈与にはならないでしょう。

＞固定資産評価証明によると、この物件は土地が400万円程度…

贈与税や相続税の判断基準は、路線価です。
路線価を調べましたか。
路線価が定められていない土地なら固定資産税評価額でよいですけど。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

＞国税庁のホームページで『著しい安価での不動産取引』についての…

まあいずれにしても、「著しい安価」とは時価・相場と比べているのであり、路線価と比べいるわけではありません。
路線価は税額の計算に使うだけです。
3年前の購入が不動産屋等をを経由しているなら、今回も別に問題ないですよ。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。

父は親しい友人から購入しています。

ただ、その知人は不動産屋から同じように廉価で買っているようです。

また、路線価の件ですが、区画整理予定地内にあるために、個別評価のようですから、税務署に聞かないと分かりません。

ただ、そこまでしなくても、すぐ近くの路線価に地積を掛けた金額と固定資産税評価額が同じでしたので、おそらく本件の土地もその評価額から大きくかけ離れた金額にはならないと考えています。

お礼日時：2015/10/04 01:36

No.1 回答者： 1paku 回答日時： 2015/10/03 14:47

土地の価格は、固定資産税による評価を基準にすれば、かなり格安になります。

いろいろと問題がある建物みたいですから、建物の評価額0円どころか取り壊し費用が発生と考えると、土地価格－取り壊し費用＝140万でも、よく評価した金額だと思います。
失礼かもしれませんが、ふつう、0円でも食指が動かない物件でしょう。

この回答へのお礼

アドバイスありがとうございます。

そうですよね。

税務署の方が来て、評価の点で主張する際に、この建物解体費のこともプラスして考えて貰うようにします。

それならば今回の売買金額の妥当性たるや！ですね。

勉強になりました。

さすがです！

お礼日時：2015/10/04 01:38