決定的にHMのミスなんですけど、どう折り合いつければ良いのでしょうか？

去年の10月に契約しました。しかし施行場所の土地に問題が有りそうだったので、
本来なら契約前にきちんと調べるべきだったのですが、素人だった私達は
HMに「こちらでお任せ下さい」という言葉を鵜呑みにして土地関係の事はお任せしてしまいました。

一応、契約前に、とある問題１さえ解決すれば可能だと言われたので、
安心して契約を結びましたが、契約後なんとなく胸騒ぎがしたので私は土地の持主ではないけど
心配になったので役所へ行ってその土地に問題が無いか調べに行きました。
事情を話し教えてはくれましたが、その時に聞いた対応が、
とある問題１以外にも解決しなければいけない問題２があるという事で、
その問題２を解決するのは恐らく難しい土地だという事を言われました。

その問題２は宅地にする事じたいがかなり難しそうな回答だったのです。

そこでHMの話と矛盾があったので、不安になり再度HMに相談を持ちかけたのですが、
私が役所から聞いた問題２は全く気にしなくて良いと言われました。
役所にちゃんと聞いて地図も見せてもらいましたので問題ありません。と言われました。
逆に、私が役所へ足を運んだ事を少し責められました。
今HMで役所と話を進めている所なのに、勝手に私達が動くと不利になるとも。
せっかくとある問題1の話が上手く進みそうなのに、あまり強く色々な事を言い過ぎると
嫌われて上手くいくものもいかなくなる…みたいな感じで指摘されました。

確かにこちらは全面的にHMに任せて契約を結んだので（しかし契約書にはその事は触れてません）
その通りにした方が良いだろう、と思い、そこでその話は終わらせました。

着工は丁度1年後って事で時間にかなり余裕がありました。
色々打ち合わせをしつつ、その都度土地の事を聞いたりもしました。順調に進んでいると。
7月末頃に問題1の申請が完了しそうだって報告があり、いざ建築確認申請とかまで
話が進むって意気込んでいたところで、HM含むミスが発覚。
やっぱり問題2も解決しないと家が建てられないって事になったんです。
その申請は契約後直ぐに発覚していれば、まず家を建てる事を勧めなかったそうです。
それくらい難しい申請なのに、今更それを指摘してこられたのです。

この場合の折り合いのつけ方ってどうすれば良いんでしょうか？
普通なら、違約金無しで契約キャンセルに持ち込むのが妥当なのかもしれません。
しかし主人が待てるしそこで家を建てたいと言っています。
HM側も、キャンセルという方向ではなく、問題2も今から解決しましょうって事で
申請するのに時期が必要で、たまたま直ぐその時期が差し迫っていたので
充分に考える決断をする暇も無く今やらなきゃ申請するのにまた1年かかる！と思い
とりあえず問題2の解決をする為にキャンセルせずに続行する形を取りました。

今、頭を抱えているのは、その後の事です。
契約内容が変わってしまったので、変更するための書類にまた契約を交わすのだと思いますが、
この契約にはいったいどういった折り合いをつける必要があるのでしょうか？
HM側は、値引きで済まそうとしてます。
しかしその値引き内容だけでは、大幅に値上げした仕様には微々たるものです。
申請関係の内容も増えたので、その分増額するという計算でローンを組む事になるし、
いったい全体的にどれだけ損するのか予測つきません。

それに、問題2の申請が一回で受理されなかった時にどうするのか？は、
実はまだHMと話し合っていません。ちなみに変更に関する契約もまだです。
私達の立場では、結果的に増額してもHMが提示した値引きで妥協するのが妥当ですか？

No.3 回答者： mofl 回答日時： 2015/10/24 11:03

問題その者が明示的されない以上、何も事情を知らない一般人に回答ができるわけ無い。

あなたの気持ちをダンナさんに伝え、二人で解決するしか無い。

あなた自身のこだわりもわからない。
メーカーへの不信？
契約変更の手間？
トラブったことで値引きを引き出したい？

あなたが問題そのものをどこまで理解しているのかわからないけど、施主が役所の担当部局に行くのが何で悪いの？
問題を法律の条文を引用し、きちんと担当から説明を受けている？
そこまで意志の疎通ができれば、あなただって役所まで出向かないでしょ。

ダメなとこ。
相手の説明不足につきる。
どんな商売でも商品を引き渡すまで顧客を不安にさせてはいけない。
売ったあとも引き続き満足感を与えるんだよ。

損と言うのなら、実損の金額を提示し値引きで補償させればいい。
でもそれじゃ気が済まないんでしょ？
じゃ、上乗せで慰謝料まで要求する？
家を建てるときに最初にこうなると、もう気持ちは揺れて収拾がつかなくなる。
ダンナのこだわりはどうなの？

まずはここへ書き込んだことをダンナと話し合うこと。

土地に関する問題なら、ガケなどの地形的な問題じゃないよね。
役所がらみなら利権の問題でも無さそうだし。
そこは市街化区域だよね？
農地とか、都市計画法が絡むと難儀する。
ただし、これから建てる施主が役所で何を言おうと、結果が変わるわけない。
担当が嘘ついて役所の人間を騙すのなら別だけど、その後に苦労するのは施主。

ダンナと話し合ったあと担当を呼んで、問題そのものの理由、対処方法、その対処方法の可能性、何で今までわからなかったのかその理由、何でも納得のいくまで話を聞くこと。
メモとレコーダーも忘れずに。

別にあなたが特定されることも無いんで、具体的に問題を書き込むと安心できる回答が付くと思うけど。
接道の問題なら何でも教えてあげるよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。

>施主が役所の担当部局に行くのが何で悪いの？

私もそう思いましたが、基本的に施主の持ち物である土地の場合、施主が手続き関係を調べるのが当然ではあります。
が、今回そういう事を知らずにHMにその件含めて相談し、任せて下さいと言われたので任せてしまったのです。
任せた以上、施主が介入してしまうと、1から10まで何故施主がやらないのか？って事になってしまうので、
恐らくそれが良く無い事なのだろうと一度関わったけど、伝えるだけ伝えてその後、関与しませんでした。（HM担当者にその都度確認はしましたが）

>実損の金額を提示し値引きで補償させればいい。

そうなれば良かったし、こういうケースを見てるとそういう事も可能だという回答もあったのですが、
現状は実損の金額が具体的に解らない状況で、現時点で計算できる範囲でしてみても実損の金額以下の値引き交渉されてる感じです。
そこはもう、この会社と契約を続行する場合は仕方が無いのかな…と半ば諦めてるわけですが、
今ですらそんな感じなのに、それ実損以上とか上乗せで慰謝料とか考えてません。あくまで妥当な範囲を知りたかっただけです。
解り難かったらすみません。

お礼日時：2015/10/24 16:40

No.2 回答者： bathbadya 回答日時： 2015/10/24 09:29

たとえば「崖地」の場合、きちんと測量して図面を添付して審査に通れば「崖地」の適用から外れます。

しかし、図面もなしに相談に行って、職員が現場を見て「崖地」と一度判断してしまうと、後から図面を出しても「崖地」の適用を外すのは時間がかかる作業になります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
概ねそういう流れなんだとは思いますけど、多分今回の問題2の件は判断したからそうなるという類ではなく、
仮に気づかなくて建築申請を出せたとしても絶対に引っ掛かる項目なんじゃないかと考えてます。
結局の所、ケアレスミスなんです。

お礼日時：2015/10/24 16:25

No.1 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2015/10/24 06:27

問題１と２の内容が明示されていないので、明確な判断はできないけれど。

（敢えて伏せているんだから明示しなくても構わない）


問題１と２が解消（＝条件の成立）によって結果が大きく異なるので、「停止条件付き」契約が妥当だと思う。

weblio辞典より
停止条件付き（宅地）
http://www.weblio.jp/content/%E5%81%9C%E6%AD%A2% …

条件が成就することで契約の効力が発生するすなわち、問題１と２がクリアすることで建築請負契約の効力が発生する・・・ということ。
これはリンク先にも書いてあるけれど建築条件付宅地や借地権付建物の取引でよく使われる方式。

今までの経緯からすると、問題１と２のクリアに「任せて下さい」と大見得を切った以上、ＨＭ側が問題をクリア出来なかった場合にはそれまでの期間の浪費についてそれなりの賠償があってもおかしくないと思う。
値引きというのは契約が問題なく発効した場合に有効だけど、では問題点のせいで契約が実現できなかった場合はどうなるの・・・という話で。

ＨＭ側は、通常はリスクを説明した上で契約するし、それが宅建業法でもある。
今回のＨＭ側の最大の落ち度は安請け合いをしたこと。

ただ、問題の内容によっては、その判定水準に自治体や担当者ごとの微妙なズレがあるので、ＨＭ側のノウハウではクリアできる見込みだったとしても、例えばヘソ曲がりの担当者の一存で申請が通らないなんてことも実際にある。
また、「今HMで役所と話を進めている所なのに、勝手に私達が動くと不利になるとも」という話は、確かにあり得る話。
私も新人の頃、役所でバカ正直に問題点の調査をしたことがきっかけで問題点がクローズアップされてしまい、建築確認が１週間遅れたことがあったよ。
ＨＭの担当者に苦笑しながらチクリと言われたのがいい経験になった。
とはいっても、本件は質問者たちが役所に行った事によるものではなさそうだよね。
それが原因だったらＨＭ側がもっと責任転嫁してくるはずだし。


＞私達の立場では、結果的に増額してもHMが提示した値引きで妥協するのが妥当ですか？

土地に建築する場合の申請等の費用は施主が負担する（自分の持ち物の点検維持費用は自分でというコト）ので、申請にかかる費用の増加は質問者になるのは仕方がない。
ＨＭ側の落ち度に応じて値引きがあるのは当然として、申請費用の増加分よりも少なくてもこれも仕方がない。
旦那さんがこの土地に建てたいというモチベーションが強いみたいなので、今はそれを優先しつつ、ＨＭ側にはきちんとした契約条件ならびに説明や進捗報告を求める。
変更後の契約条件については問題点１と２についての条項と、停止条件や損害賠償なども記載があった方がいいね。
雨降って地固まる、じゃないけれど、結果的に条件の良い契約が出来て、ＨＭ側も特別に手厚く対応してくれるかもしれない。
問題がクリアできて晴れてマイホームを建てることができたら、「こんなこともあったね（笑）」などと夫婦と担当者とで笑い話になるよ。
担当者は苦笑いかもしれないけど（笑

この回答へのお礼

察してくれた上での回答、ありがとうございます。

「停止条件付き」契約は始めて知りました。
確かに今回、それに当て嵌まりますね。
現在は申請が通るだろうって見込みで話を進めてますけど、駄目になる可能性も高いのにその話が全く無い点は確かに不自然ですよね。

こちらは変更するにしても出費が増えるし、駄目だった時に幾らぼったくられるのかも少々心配になってきました。

多分主人は、駄目だった時にお金を請求してこないだろうと思ってるはずです。
殆どの発注者はそう考えるんじゃないでしょうか。

自治体や担当者ごとの微妙なズレは厄介ですよね。
結局は正確な決まりが無くて個々の判断で左右されているような気がします。
私達が加わる事で関わる人数が増えるので、話がややこしくなるのを避けたかったのでしょう。

土地に建築する場合の申請等の費用は施主が負担するのは仕方が無いのかな…と思いますが、
成立しなかった時にまでまんま負担しなければいけない、というのは嫌な気もします。
せめて折り半くらいして欲しいです。
損害賠償に関しては、恐らく現時点で金銭的負担は最初の契約金のみなので、
無駄に浪費した期間は精神的なものに含まれるので、そういう請求は期待できなさそうですよね。
ここまできてHMが損しない契約になっている事だけは避けたいです。

こちらも現時点で金銭的被害は少ないものの、多くの損失が出てます。
例えば工期が延びた上に確証が無くなった事での、家具の発注関係の負担。
キャンペーンに間に合うと思って申請したもののキャンセルやエコポイントもできなくなりましたよね。
得られるはずだったものが無くなるのって結構ショックですよね。

消費者センターとかで相談しようかと思ってたんですが、役所が関わるミスなので、色々条件悪くて悩みますね。

お礼日時：2015/10/24 16:16