長屋の境界

Question

古くからの長屋がありまして、5軒長屋です。私の家はその真ん中あたりです。長屋ですから柱と壁は隣とは一つですから、隣どうしが共同で使っています。つまり、壁一つで隣どうしになっています。15年前に、右隣の人が家を解体して建て替えをしました。その際、右隣の人は私の家と共同で使っていた柱と壁をそのまま残して、ごく少しだけ開けて独自に家を新しく建てました。(共同で使っていた柱を削られてしまうと柱が細くなり過ぎて私の家はまっすぐ建っていられなくなります。) そして、建て替えのために切られた私の家の右側の全面に金属製のトタンを貼ってくれました。
このたび、その右隣の家と私の家との境界を明示しておこうということになりました。いままで境界の印もなく、確定測量もありません。なんとなく現状有り姿のままで家を使用していました。(なにしろ長屋だったんで)つまり、家と家の境界に印をつけておこうというのです。
ところで、長屋の境界は共同で使っていた柱の真ん中だと聞いたことがあります。それだと、今の私の家が建っている柱の真ん中になり、そうなると私の家は右隣の人の土地に3cm(柱の半分)越境していることになります。そこで質問です。
A. 3cmの越境している状態でも、私の家は現在の状態で何十年も住んできたのであるから、右隣の人から越境のことでいまさら文句をつけられることはないと思いますが、どうですか。
B. もともと15年前に右隣の人が家を解体して建て替えをして、3cmの越境状態を自ら作り出した。そういう風に考えることもできるので、私の家は現状のままで使用することができると思いますが、どうですか。
C, もしも、右隣の人が私に、越境しているので私の家の柱や壁を3cm引っ込めて欲しいと無茶な要求をしてきたときに、そんな義務はないと断われますか。(私の家は長い間、現状の姿で建っている)
D, もしも、3cm越境している分の土地の使用料を支払ってくれと要求してきたときに、そんな義務はないと断われますか。
長文ですみません。よく知っている方、専門家の方教えてください。
ちなみに、公図では5軒はそれぞれ分筆されていて、それぞれの人が公簿面積で自分の分の固定資産税を払っています。境界の確定測量はありません。

suzuki0013 · Accepted Answer

質問文から察するに、これは連棟式建物やタウンハウスと呼ばれる建物。
裁判では連棟式、不動産取引ではタウンハウスーーという差かな。
昔で言う長屋のことだけどね。
以下タウンハウスと書くね。

タウンハウスは屋根や壁が『共有』で、自己所有建物の直下の敷地が所有地となる。
各戸の境目の壁は『共有』なので、”どこからどこまでがどちら物”という区分け方ではない。
持ち分が折半という事。

本件のような15年前の切り離し工事の場合。
共有物の分割を行うとしたら、壁の中心（壁芯）が境界であるとみなして分割するのが合理的。
質問文には「そのまま残して」とあるので、外壁や柱を芯まで”削った”ということはなさそう。
ということは、質問者の家の外壁の芯より外側部分については隣人の共有持物ということになる。
15年前に隣人から共有持ち分の譲渡がなければだけどね。
従って隣へ越境しているか心配されている部分は、隣人の物でもあるので越境ではないよね。

なお、切り離した側が、その切り離し面について雨漏りや崩落の危険のないように措置を施すのも当時の風潮としては妥当・・・というか自己都合で切り離して相手側へ危険を残すようでは通らないのでこれは義務とも言える。

細かい話だけど、要は15年前に共有持ち分の譲渡があったかどうか。
こういった事柄を関係者がしっかり理解していたかどうかは不明。
一般人がここまで細かく理解してるとも思えないしね。
たぶん、隣人は外壁の持ち分なんか持っていないと考えていると思うよ。

さて、現時点でのＡＢＣＤの質問について。
越境かと疑われる部分については、15年前までの共有物の名残であり、その当時は共同の利益のために存在していた訳だ。
簡単に言えば、境界線の真上に双方の共同・共有で建てた塀やフェンスに準ずるようなもの。
これを隣人が越境と責任追及しようとした場合、その状態になったのはそもそも隣家の切り離しのためなので、越境について隣家から責任を問われることはない。
たとえば崩れそうになって危険ということになれば、隣人は質問者（＝専用使用者）に対して修繕を請求できるが、それでも危険だから撤去しろとは請求できない。
越境しているから後退しろあるいは使用料を払えも請求できない。
一方で質問者が建て替えをする場合には、建築基準法もあるので境界から一定距離交代しないと建築確認がおりないため、隣人の請求は無関係に後退しなければならなくなるよ。
質問文のＡＢＣＤの回答はこの辺かな。

境界の確認について。
今現在、境界石がないからなぁ。
土地家屋調査士に見てもらうのがいいと思うけれど。
所有者同士で境界（所有権界）確認をすることはできるよね。
ただ、双方の見解が異なる事が多いのでそこからトラブルに発展しやすい。
たとえば、本件でいうところの壁芯３ｃｍの見解とかね。
まあ、見解が異なることが判明した時点で、調査士に依頼してもいいかもしれないけれど。

測量は登記や公図、前面道路や隣接地の測量点もろもろをベースにするので、建物は無視。
だから古い土地建物の場合は認識していた境界線と位置が異なる場合も多い。
本件でも質問者と隣人が目視している壁とは異なる位置に境界が来る可能性だってあるしね。

gookaiin · Answer

＞長屋の境界は共同で使っていた柱の真ん中だと聞いたことがあります。

そうです。

＞それだと、今の私の家が建っている柱の真ん中になり、そうなると私の家は右隣の人の土地に3cm(柱の半分)越境していることになります。

いいえ、違います。質問者さんは大きな勘違いをしている。質問者さんの家の柱と壁はすべて質問者さんのものと思っているようだが、それは間違いです。質問者さんが所有しているのは、隣家側にある壁と柱の真ん中までです。（すなわち壁と柱をすべて所有しているわけではなく、その半分だけです。）残りの壁と柱は、依然として隣家の所有物です。

＞A. 3cmの越境している状態でも、私の家は現在の状態で何十年も住んできたのであるから、右隣の人から越境のことでいまさら文句をつけられることはないと思いますが、どうですか。

上記の通り、そもそも越境していません。質問者さんが「越境している」と勘違いしている部分は隣家の所有物です。

＞B. もともと15年前に右隣の人が家を解体して建て替えをして、3cmの越境状態を自ら作り出した。そういう風に考えることもできるので、私の家は現状のままで使用することができると思いますが、どうですか。

前述の回答と同じです。

＞C, もしも、右隣の人が私に、越境しているので私の家の柱や壁を3cm引っ込めて欲しいと無茶な要求をしてきたときに、そんな義務はないと断われますか。(私の家は長い間、現状の姿で建っている)

質問者さんの所有物ではありませんからそもそも『ひっこめろ』という話は起きません。

＞D, もしも、3cm越境している分の土地の使用料を支払ってくれと要求してきたときに、そんな義務はないと断われますか。

だから、越境していないから金も払う必要はない。

そもそも壁と柱の半分はそれぞれ質問者さんと隣家が半分ずつ共有していました。隣家が家を建てる時に、その壁と柱の半分を削ると残った質問者さんの家に影響が出るから、隣家はその部分を残して家の建て替えを行っただけです。

xs200 · Answer

この記事読んでみて。
http://natulogy.com/cat40/3133/

屋根切って、内壁だった壁はトタン1枚で雨漏り大丈夫?
たぶん壁の強度はありませんね。
お宅は違法建築状態になっていませんか?
境界が柱、壁の中心としても、柱・壁は共用部分。
区分所有法により建て替えは4/5以上の賛成が必要。

gookaiin · Answer

＞隣の人が建替えてから15年も経っているので、隣まで長屋だったというのが記憶の中でしか残っていません。
＞当時の写真を撮っているのではないので、それを証明することの不安が多少あります。
＞トタンを貼ってあるのが証明になるのでしょうか。
＞私の家と隣の家の建築した時期で証明になるのでしょうか。
＞そんな建築時期の記録はどうしたらわかるのでしょうか。

いやいやちょっと待ってくれ。そもそもお隣は境界についてどう考えているんだ？？？

＞このたび、その右隣の家と私の家との境界を明示しておこうということになりました。
＞長屋の境界は共同で使っていた柱の真ん中だと聞いたことがあります。

隣は「今建っている質問者さんの壁の中心が境界」と考えているんですか。YESならば、そもそも昔は長屋が建っていたことを前提にしている。この場合、「昔は長屋だったんだから、壁の半分はあんた（隣家）のもの、俺は境界を越境していない。」といえばおしまいでしょう。（昔長屋だったんだから壁の中心が境界と言い張るなら、壁の半分はお前のものだ、といえば終わりです。）

逆に昔長屋だったことを隣家が理解していないなら、質問者さんの家の壁と柱の外側（真ん中ではなく）が境界線だと考えているんじゃないんですか。

inon · Answer

先ず、境界は壁の真ん中です。
問題は将来、壁の半分の所有権を相手が主張してくるかと言うことですね。
厳密に考えると、壁の半分の所有権はお隣にありそうです。ただし、数十年の間、相手の土地に貴方の建物があったわけですから取得時効なんて主張も出来るかもしれません。
結構難しい法律問題に成りそうです。法律相談に行ってきいてみた方が良いように思います。
法律の専門家に聞いた方が良いでしょう。

suzuki0013 · Answer

＃５再回答

お礼文より

＞測量した時に、共同で使用していた柱よりも私の敷地の方に少し境界点が来た場合でも(つまり越境状態が少し大きくなった場合でも)私のA,B,C,Dの質問点は私の有利なような答えが期待できますか。

越境が3ｃｍじゃなくて5ｃｍや10ｃｍだったとしても立場は変わらないので不利になることはないよ。
また、本件では測量の結果外壁と境界線に大きな差は生じないと思うので、越境部分の増加については気にしなくていいはず。

余計なお世話かもしれないけれど、本件で心配があるのは、売買や相続で譲渡を受けた人（＝15年前の経緯を知らない人）が現れた場合。
お隣りさんから買い受けた新所有者がある日訪ねてきて、引越しの挨拶もそこそこに「越境しているから撤去してくれ」と要求してきたりね。
話し合いや裁判ーー裁判まではナイかーーの結果、最終的には現状のような状態に落ち着くけど、その間、隣人とその譲受人の問題に質問者が巻き込まれて不要な迷惑を被る可能性はあるかな。
今回の境界確認のついでに、当時の経緯と越境について認める旨の覚書を隣人と取り交わしておくといいかな。
相手に認めさせてばかりだと相手も気分を壊して嫌がらせに回る恐れもあるので、質問者側からも建て替えの際には後退することや外壁が危険な状態にならないように維持管理や修繕をきちんと行う旨などを覚書に盛り込むといいよ。
この２点についての質問者の義務は今現在とほぼ同じだしね。

長屋の境界

＞長屋の境界は共同で使っていた柱の真ん中だと聞いたことがあります。

この記事読んでみて。

＞隣の人が建替えてから15年も経っているので、隣まで長屋だったというのが記憶の中でしか残っていません。

先ず、境界は壁の真ん中です。

質問文から察するに、これは連棟式建物やタウンハウスと呼ばれる建物。

＃５再回答

似たような質問が見つかりました

このQ&Aを見た人はこんなQ&Aも見ています

関連するカテゴリからQ&Aを探す

このQ&Aを見た人がよく見るQ&A

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング