親子間の不動産譲渡価格について

現在の住居の名義は、土地（妻）建物（自分）となっています。娘からの借入金返済のために
建物部分のみの譲渡（名義変更）を考えています。築２５年の木造建築で課税標準額は約３００万円
です。借入金が２００万円なので同額で譲渡したいのですが妥当な価格なのでしょうか？
この場合、売却益はゼロなので税金はかからないのではと思いますが、以上ご教授下さい。

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/07/12 15:17

＞建物部分のみの譲渡…

有償譲渡ですか、無償譲渡ですか。

＞築２５年の木造建築で課税標準額は約３００万円…

無償譲渡、すなわち「贈与」で贈与税の心配をしているのなら、確かに固定資産税評価額で判断します。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4602.htm

有償譲渡、すなわち売買なら、取得費と売値の差が「譲渡所得」となります。
ここで取得費とは、25年前に買ったときの値段からその後の減価償却費を引いた数字のことで、固定資産税評価額は関係ありません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3202.htm

親子だからといって時価相場以下で売買すると、時価より安い分が贈与と見なされます。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4423.htm

＞この場合、売却益はゼロなので税金はかからないのでは…

売却益はゼロでありません。
木造建物は法定耐用年数が 20～22年
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S40/S40F03401000 …
しかありませんから、25年も経てば価値 (取得費) はほとんど 0 です。
200万で売れば、ほぼ 200万に近い数字が「譲渡所得」となります。

要するに、借金を返済することと、ものを売るということは全く次元の異なる話であり、返済額＝売却額 という算式は成り立たないということです。

とにかく、近所の不動産屋で赤の他人に売るとしたらいくらぐらいで売れそうか、時価を調べないことには、税金の試算はできません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

詳細なご回答有難うございました。
関連ＵＲＬをチェックして検討します。

お礼日時：2016/07/12 15:21

No.1 回答者： manno1966 回答日時： 2016/07/12 15:05

> 妥当な価格なのでしょうか？

双方合意なら問題ないでしょう。

自分がその子供の立場なら、「ふざけるな」と言って拒否しますが。
築２５年といえば、土地込みでなければ無価値と判断されるのが一般的です。
また、取り壊しの責任も将来的に有りますから、「私なら３００万円くれるなら貰ってもいいが、２００万円程度のマイナス資産」として考えます。

この回答へのお礼

回答有難うございました。
住宅は殆ど無価値なのですが譲渡額次第では税金が発生するので
節税対策に苦慮します。

お礼日時：2016/07/12 16:36