１つの地番で、地目は畑になっており、4分の1は叔父名義で残りは母の名義なのですが、今回母の名義部分に

１つの地番で、地目は畑になっており、4分の1は叔父名義で残りは母の名義なのですが、今回母の名義部分にお家を建てる予定ですが、共有名義になるのでしょうか？
母の持分を農地転用し、叔父の持分を雑種地に地目変更するのですが、土地家屋調査士から共有名義、共有名義と言われ訳がわかりません。共有名義になると贈与税が発生しないのか？など疑問がいっぱいです。
どうか教えて下さいませ…

No.6 回答者： nitto3 回答日時： 2016/07/13 08:20

現在が共有名義なら、変更後も共有になります。

地目の分割はできないです。
別々の登記なら共有とは言わないけどね。

No.5 回答者： hata。79 回答日時： 2016/07/12 22:00

「共有名義になると贈与税が発生しないの？」

贈与税が発生するのは、年間に１１０万円以上の金銭または資産の贈与を受けた場合です。
共有名義だから贈与税が発生しないという理屈はありません。

例えば、ここに５千万円の不動産があるとします。
これを一人の人が贈与を受け、単独所有者となれば５千万円の贈与を受けたとして贈与税がかかります。
これを「では５名で贈与を受けよう。すると共有名義になるから贈与税が発生しない」と言えるかとなると「言えません。
５千万円の５分の１である１千万円に対して贈与税を支払わないといけない者が５人発生するという話になります。
共有だから贈与税が出ないということはないです。

土地家屋調査士さんは、不動産調査の専門家ですから、不動産の登記には詳しいかもしれませんが、税金のことは素人です。
まったくの素人よりも「耳学問」があるかもしれませんが、はっきり言って「信用してはいけません」。
不動産が絡んでの税金で「教えてもらってた事と違う」として問題になるのは、その教えた人が税理士ではないケースが多いのです。
不動産仲介業者、土地家屋調査士、不動産鑑定士、司法書士など不動産に関わってくる方は多いですが、本当にしっかりとした税の知識をもっている保証などありません。
税金のことは税理士、または税務署に確認されるようになさってください。

No.4 回答者： hata。79 回答日時： 2016/07/12 21:49

１「１つの地番で、地目は畑になっており、4分の1は叔父名義で残りは母の名義なのですが、今回母の名義部分にお家を建てる予定ですが、共有名義になるのでしょうか？」

　土地は共有名義でも、その上に立つ建物は共有名義になるとは限りません。
　建物代金が１千万円でそれを母が全額出せば、母のものです。母が所有権を１００％持ちます。
２「母の持分を農地転用し、叔父の持分を雑種地に地目変更する」
つまり、一つの土地を共有持ち分に応じて分筆し、母の所有権１００％の土地上に母が建物を建てるということです。
その際に農地を宅地にするわけです（農地転用という）。
３「土地家屋調査士から共有名義、共有名義と言われ訳がわかりません。」
　　土地家屋調査士に「何を言ってるのかわかりません。共有名義だから何か問題になるのか。だったら何をどうしたら良いのか具体的におっしゃってください」と聞きましょう。
　失礼ながら「共有名義、共有名義と言ってる人がいるが、わけがわからないので、教えてくれ」という質問には、誰も回答できないですよ。
　「あれ、あれ。あれだよ、あれ」と言ってる人がいて「あれとは何を言ってるのか教えてくれ」と他人に聞いてもわからないのと同じです。

ところで、質問文への回答中、誤りがあります。
ご質問者が誤った知識を正しいものと覚えてしまうといけませんので、訂正しておきます。

X「贈与税は、課税対象が５千万円以上とかになってます。」
まったく間違いです。贈与税は年間に贈与を受けた額に対してかかりますが、税額計算をする際に控除される基礎控除額があり、それは１１０万円です。
５千万円までは贈与税がかからないなどと信じたら、大変な額の贈与税を納税しなくてはいけない羽目になります。

No.3 回答者： bathbadya 回答日時： 2016/07/12 21:21

１つの地番でも複数の土地がある場合があります。

逆に１人の持ち主でも、複数の地番（土地）になってることがあります。

１つの土地でも名意義人が２人になっていれば、どこからどこがどっちのものかは区別付きません。
残り１/４の権利を買い取るとか、この土地をきっちり線引きして、お互いの持ち分をはっきりすると良いですね。
でも、こっちは日当たり悪いからちょっと割り増ししてよって感じで、線引きはややこしくなります。
また、実際に測量して見たら５０坪のはずが５００坪あったなんて笑えない話もあります。

贈与税は、課税対象が５千万円以上とかになってます。１人で相続して５千万円を超える場合でも共有名義で１人当たりの贈与額が課税対象以下なら課税されません。

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2016/07/12 21:16

＞4分の1は叔父名義で残りは母の名義…

土地の中に、というか図面上で良いんですが、線が引いてあってここからこっちは母、ここからあっちは叔父というのではないのですね。
全体の権利を 3/4 と 1/4 で分け合っているのですね。

＞今回母の名義部分にお家を建てる…

ということは、やはり線が引いてあるのですか。

＞共有名義になると贈与税が発生しないのか…

現状がどうなっているのかよく分かりませんが、とにかく親の土地に子が家を建てても、税法上の問題は発生しません。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4552.htm

一方、他人の土地に家を建てれば、地代が発生します。
地代を定期的に払っていくなら、法律上の問題は何も起きません。

しかし、地代など払うつもりがないのなら、地代相当分が税法上の贈与
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4402.htm
となりますので、あなたに贈与税の申告と納付
http://www.nta.go.jp/taxanswer/zoyo/4429.htm
の義務が生じます。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

No.1 回答者： kovayashi 回答日時： 2016/07/12 21:13

共有名義というのは、土地の「ここからここまでの4分の1が叔父、残りが母」ということではありません。

説明しにくい概念ですが、1つの土地（1筆、と数えます）その土地の権利を共同（今回は叔父さんとお母さん）で管理している、
という感じでしょうか。

> 今回母の名義部分にお家を建てる予定ですが、共有名義になるのでしょうか？

家が完成して表題登記の後に所有権保存登記をされると思いますが、
所有権保存登記の際に「誰を所有者とするか」を決めます。

多くは、家の建築費用を負担した人でしょう。

例えば質問者様が一人で全額を負担したなら、「質問者様が1分の1で所有」することになります。
また、お母さんと半額ずつ出し合って建てるような場合なら、「質問者様が2分の1」で「お母さんも2分の1」のようになります。

> 母の持分を農地転用し、叔父の持分を雑種地に地目変更する

前述したとおり「ここからここが叔父さん、ここからこっちはお母さん」ではありませんので、
いずれも不可能です。

1筆の土地を農地転用、あるいは地目変更するということは、1筆全部が転用、または地目が変更することになります。
部分的に農地転用したいのなら、分筆（1つの筆を複数の筆に分けること）が必要です。

個人的にですが、直系親族とならまだしも、それ以外の人との共有名義は将来のトラブルの種になるので、おすすめしません。
叔父さんが亡くなったときに、叔父さんの子（いるかどうかわりませんが）が質問の土地を相続したとすると、
あなたの家の土地をいとこが共同管理していることになったりします。

叔父さん名義の4分の1を買い取るとか贈与を受けるなどして、お母さんか質問者様の名義に所有権移転した方がよろしいかと思います。