私道負担について

今家を購入しようと
あちこち見て回っているのですが

中には私道負担ありって物件もあります
あまり、好まれてないような気がするのですが
具体的にどんな風に嫌なことがあるんでしょう？

不動産屋さんに聞いてみたんですけど
よく理解できませんでした
わかりやすく教えていただけませんか？
そんなに気にならないって話でも結構ですので
よろしくお願いします

No.3 ベストアンサー 回答者： noname#11476 回答日時： 2004/07/26 11:05

私道負担が好まれていないと理解すると間違って覚えることになりますのでご注意ください。

まず、敷地にとって重要なのはそこにつながる道路です。この道路の種類により敷地の価値も変わってきます。

１．公道に接する
この敷地が一番価値が高くなります。公道ですから、道路の整備は役所が費用負担も含めて行いますので快適な整備された道路を使用できます。
公道の中には、幅員が４ｍに満たない２項道路というものもあります。この場合は「セットバック」といい道路中心から２ｍまで敷地が削られますので注意が必要です。
一般には削られる部分については価値０で取引されます。

２．私道に接する
私道といっても色々あります。一般には公道よりも敷地の価値は下がります。

ａ．開発道路
　これは割と公共の為の道路という位置づけであり、分譲地の開発業者がよく作る道路です。
　いずれ公道になる（自治体に寄付して認定を受ける）道路もあれば、自治体が寄付を受け付けずにそのまま私有道路となる場合があります。私道の場合は維持管理はその道路を使う人たちで負担する必要があります。
所有は、分譲した業者が持っている場合と、接している敷地の人たちに持分を振り分ける場合の２通りとなります。この敷地の人たちに振り分ける場合には「私道負担」が明記されます。

ｂ．位置指定道路
　これは道路に接する敷地の人たちで持分を持つ場合と、そこを販売した業者、あるいは他の地主などが所有している場合があります。
敷地の人たちで持分を持っている場合には「私道負担」とかかれます。

さて、問題となるのはａ，ｂの私道の場合に、私道負担がないケースです。実はこれは非常に困ったことになります。目の前の私道の所有権が無いということは、そのままではその道路を使用する権利がありません。
色んな法律により、全く使えないことはないようにはなっていたりするのですが、道路の所有者から使用料を請求されるといったこともおきえます。
そのため、接道しているのが私道でありながら私道負担がない場合は、更にその土地の価値は下がります。

従いまして、公道であれば一番よいのですが、私道の場合はむしろ「私道負担あり」となっている方がよいです。
私道でありながら私道負担無しというのは価値が低いです。

ちなみに銀行などの融資を受ける場合も最近では接道している道路が私道にもかかわらず持分が無い場合は融資を拒否する、あるいは評価額を非常に低くすることがあります。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます

んーやっぱり難しい話なんですね
もう少し勉強してみます

お礼日時：2004/07/27 08:05

No.2 回答者： guramezo 回答日時： 2004/07/25 04:43

私道負担は、いわゆる「位置指定道路」で生じてきます。

典型的なのは、公道からの引き込み道路を作り、それに面して数件の区画割をしているケースですね。

好まれない理由は、(1)形状からして使いづらい　(2)実質の土地面積が少ない(４０坪の土地でも２坪の私道負担があると、建蔽率の対象は３８坪になってしまいます)　(3)管理が面倒　といったところです。

ちなみに、(2)と同じようなケースでは、「道路後退」があります。前面道路が法定の幅員に満たない場合に、敷地をその分後退させなければなりません。又、(3)については、ご質問のように費用はすべて所有者たちの負担です。負担にならないケースは、国・県・市町村に移管された場合ですが、移管の最低条件は、突っ込み道路でなく、公道と公道を連絡させている必要があります。

でも、実際に好まれていないと言っても、特に建売などは圧倒的にこのケースが多いですよ。何故なら、まとまった土地を分割して売るのですから、こうならざるを得ないのです。
避けたいのならば、まず土地だけで探すほうが探しやすいかも。

この回答へのお礼

回答ありがとうございました
いろいろと勉強しなければいけませんね
がんばります

お礼日時：2004/07/27 08:03

No.1 回答者： knit 回答日時： 2004/07/25 01:45

新しく区画整備をした所などは、家が直接公道の面していないため公道までの道路をつくらなければなりません。

これは何件かで共同で使用することが多いので、その件数で案分して負担することになります。
地代分を案分して負担するだけならばまだいいのですが、メンテナンスも共同してやらなければならないので面倒な問題も出てくるわけです。
簡単に言うとこんな感じでしょうか。

この回答へのお礼

早速の回答ありがとうございます
道路のメンテナンスというと舗装って事ですかね？

今は舗装していないのですが
この先舗装するって事になったら、その時には舗装費用もださないといけないって事なんでしょうか？

お礼日時：2004/07/25 01:58