新築工事における擁壁の補修について

Question

南ひな壇の土地(古家つき)を購入しました。
東西方向にも傾斜地になっており、家の下側(南側)、西側の擁壁3m程度、北側の擁壁5m程度です。現在は築50年程度のRC造の家と、東側に掘込み車庫があります。なので、擁壁は少なくとも50年は経過しています。
北側の擁壁は、一カ所亀裂が入って張り出してきています。西側、南側の擁壁は、西側に1ヶ所ひびがある以外は大きな問題はないように見えます。
昔からある住宅地で、周りにもこのようなひな壇に大きな家がたくさんあり、生活されています。

今回、古家を解体して、HMで新築工事をする予定です。擁壁や、掘込み車庫をやり直すとなると莫大な費用がかかるため、HMに提案されているプランは、
北側の擁壁は、家の基礎と一緒に鉄筋をいれて上からコンクリートでやり直し。南と西側の擁壁はそのまま利用で、深基礎にして負荷をかけないというものです。(建築予定の家は北側よりで南側は庭になる予定です)
これで、予算とも折り合いがつき、計画を進めていこうというところなのですが…
これが妥当な選択かどうか、専門的な知識がある第三者の方にお伺いしたく、ぜひご意見をお願いします。
この土地にこだわる理由があり、ここで家を建てるという前提でお願いします。

Jimny134 · Accepted Answer

ご質問の趣旨と異なるようなら申し訳ありません。
専門家でもなく、現場を見たわけではありませんので、ご質問の回答は困難なのですが…。

施主さんとしてのお考えを明確にされると良いと思いました。
古い擁壁が、仮に、50年経過されていて、今回、新築されると、今後30年や50年位は安全が保てる必要があります。トータルすると80〜100年ということは少し厳しい気がします。
私の個人的な印象ですが、建築関係の方々が、施主の利益を最優先に考えてくれることはなく、自分たちの仕事や利益に支障がないことを優先して、厄介な事は先送りにする可能性も0ではないと思っています。
今回の提案者に、今後、どこまで安全なのか？保証はあるのかを書面で明言してもらったらどうでしょうか？
我が家は、最高で2m高でしたが、安全性を考慮して古い擁壁を壊し、新しい擁壁を作ろうとしましたが、地盤が弱く補強や地盤改良の予算も新たに出て予算を数百万もオーバーしてしまいました。
結果的には、施主の判断で、一部分の擁壁部分以外は全て土地を削り、
元の地面の高さに合わせて深基礎としました。
家の裏側(隣家)の地面の高さに合わせました。
深基礎の分、コスト高になりましたが、トータルで設計士の提示した案よりも、300万円程抑える事が出来ました。
高さが異なるので、同一には考えられませんが、例えば道路面の高さに合わせて土地を掘削して、一階部分をガレージにして、当初の計画の建物相当を2階3階に配置するのはどうでしょうか。
高くて古い擁壁を新築後に改修や補修は、非常に困難だとおもいますし、安全性を確保する意味でも、深刻な問題に思います。
もちろん、施工する現在の会社が将来にわたって保証が出来るなら信頼できるとおもいます。

mofl · Answer

再。
老婆心ながら。
補強ですよね。
仮に、今の状態では安全な擁壁と判断できない、つまり「がけ条例」の規制を受けるのなら、対処方法(＝補強方法)は意匠ではなく構造担当の建築士に判断させること。

たとえば今が間地ブロック積みの擁壁としましょうか。
ほとんどの自治体では２mを越える高低差ががけ条例の規制対象になる。
５mで表面にコンクリートパネルでも貼りますか。
または鉄筋を組んでコンクリートを流しますか？
いずれも安全にはならない。
擁壁の補強って大変なんですよ。
擁壁にも色々な種類があるけど、間地なら重力で押さえる。
で、擁壁自体も重いんです。
擁壁を築造するときは建物と同様に地耐力を測ります。
地体力不足すれば擁壁の基礎の下に支持層まで杭を打つことも普通にあります。
仮に重量のあるコンクリートの塊を表に添えたら、擁壁自体が沈下しかねません。
手前に何かを添えればいいってもんじゃない。
補強のつもりが反対に擁壁の破壊を促進する恐れだってあります。
(ほっといても壊れる)

擁壁の設計ができない意匠だけの建築士では、おそらく無理。
家が完成して引き渡しを受けた以降は、危険な擁壁も施主の管理責任になってしまうし。
アースアンカーを打ったって安全の担保は取れないからがけ条例での規制を承けることに変わりはない。
後付けでの補強ができないから高低差のある土地は大変なんです。

mofl · Answer

私も今回依頼をしようとしているHMに相談したほうがいいと思う。
仮にいきなり第３者を入れた場合、HMはあなたに不信感を抱かないかな？
お互いに大人なら心配いらないと思うけど、設計者の提案に疑いを持たれるのは気持ちのいいものではない。
なぜそれを提案したか、他の方法は無いのか、費用とともにどのような効果が期待できるのか、報告書を出させるくらいではダメなの？
まだどこのHMと契約するか迷っている段階ならば、各社にこれを聞けばいい。
HMとの話し合いで、擁壁についてだけは営業に仲介させず、設計担当の建築士と直接会って話をすること。
疑問はすべてぶつけること。

あなたの気持ちはわからないでも無いけど、問題は２点。
①この土地に決める(購入済)
②補強などの予算に限りがある

まず今回の補強の目的って何？
50年以上前の擁壁だと工作物の確認はあっても、検査済証って無いんじゃない？
建築基準法施行条例でのがけに該当したら、離れ距離を取りますよね。
北が高さ5mなら倍の10m離さなきゃならないでしょ。
仮に検査済証を受けていても、被せて補強だなどをしたらもう安全は担保できない。

深基礎は擁壁に負担をかけないとしても、大きな地震や豪雨があったら擁壁は壊れますよ。
その時に家への被害を最小限に抑えるのが目的。
もし南側の擁壁が崩れて、下の住人を圧死させたらどうします？
「絶対安全」
は無いわけで
「予算内での安全」
になる。
だから南向きひな段を含めて擁壁付きの土地は安いんです。
資産価値よりリスクを相続することになるから。
脅しとは言わなくても、擁壁持つリスクはいくらでも話せる
でも他の土地を選ぶことはしないんですよね？

補強は単なる安全のため？
それとも建築確認を通すため？
どちらかで回答は変わってくる。
でも、予算が決まっているのであれば予算内でしか動けないのも事実。
第３者を入れる(セカンドオピニオンを求める)意味ってありますか？

suzuki0013 · Answer

50年前の擁壁なら、現行の強度があるかどうか大きな不安があるよね。
当時の設計もそうだけど、コンクリの耐用年数もそうだし。

ＨＭがきちんとした調査をしているならいいけれど、営業や工事の関係者がやってきて目視だけで済ませていたら怖いね。
さすがに当時の設計図くらいは見ていると思うけれど。
擁壁の施工をしている業者（ネットで検索でＯＫ）に診断を依頼して、セカンドオピニオン的に使ってみるといいとおもう。
どちらの言い分を鵜呑みにするのではなくて、双方の見解を相手方に示して問題点を指摘してもらう形。

「妥当な選択」というものにはいろんな意味が含まれるよ。
現時点で予期できない不安要素（擁壁の強度）を回避するために多額の費用を投じられたらそれはベターだけど、所定の予算に収めるようなプラン（今のプラン）も妥当な選択ともいえるしねぇ。

それと。
本件は質問サイトで解答が得られる類のものではないし、得られたとしても、万が一の際には多額の損害が発生する。
ＨＭ以外の専門家に報酬を支払ってでも診断してもらった方がいいと思うよ。
診断結果に反して被害が生じたら、診断に問題があればそれは損害として賠償される可能性もある。
（きちんとした診断があれば損害保険料も変わってくるんじゃないかな、たぶん）

ashitahatennki · Answer

昔からある住宅地なら土砂崩れは無いとしても
家を解体し更地にしてから新たに判断です。
綺麗な土地を見てると考えも変わります。
基礎の作りから地盤改良で杭を打つかもしれない。

shorun · Answer

私は専門家ではありません。
回答になりませんが、北側の擁壁にたいする提案文を解読しかねて、お邪魔します。

1.現状擁壁の所有権者は?、(一般的には北側隣地の付属物と思いますが)
2.>家の基礎と一緒に鉄筋をいれて→とは
　ア.家の基礎と一体構造にする?
　イ.家と擁壁は二体であるが、鉄筋組み立て作業は同時進行する?
3.>上からコンクリートでやり直し→とは
　ア.既存擁壁を鉄筋コンクリートで上塗り化粧の形で施工?
　イ.出来上がる擁壁が土地境界線を越境しないか?

蛇足
1.越境トラブルに配慮を
2.上記３.ア.に該当すると
　将来、万一擁壁事故に起因する賠償問題が発生した場合に、責任所在で揉めないように配慮を

nitto3 · Answer

現場見た専門家の意見に従えばいいですよ。
出来ればもう一社相見積もりですかね。

新築工事における擁壁の補修について

ご質問の趣旨と異なるようなら申し訳ありません。

再。

私も今回依頼をしようとしているHMに相談したほうがいいと思う。

50年前の擁壁なら、現行の強度があるかどうか大きな不安があるよね。

昔からある住宅地なら土砂崩れは無いとしても

私は専門家ではありません。

現場見た専門家の意見に従えばいいですよ。

似たような質問が見つかりました

このQ&Aを見た人はこんなQ&Aも見ています

関連するカテゴリからQ&Aを探す

このQ&Aを見た人がよく見るQ&A

デイリーランキングこのカテゴリの人気デイリーQ&Aランキング

マンスリーランキングこのカテゴリの人気マンスリーQ&Aランキング