既存擁壁の継続利用に関して

新築をするにあたり、ようやく気に入った土地を見つけ各住宅メーカーにプラン依頼をしたところ、擁壁に関しての懸念を全社から言われました。
①一面の高さ約2mx長さ10m（恐らく30年前施工のRC-L型）の擁壁が、構造計算書もなく、恐らく大丈夫だとは思うが、保証は出来ない。
②もう1面、隣接するお宅との境界が2段擁壁になっており、このままでは建築できず、安くするのであれば法面を作って対応する。
といったものででした。

大手ハウスのメーカーの中でも営業目線？の方は、中々このような土地は無く、よくあることなので建/土圧を掛けない方法で建築すれば大丈夫と言われる方もいれば、購入するのであれば、かなりの覚悟をもって購入してくださいと悲観的なご指摘もございました。

かなり気に入っていた土地なので、できれば購入したいと思っているのですが、擁壁をやり直すまでの予算は無く、判断に迷っています。
不動産会社からも事前の説明もなく、正直不信感と失望を抱いていますが、長い間探した土地であきらめたくもなく・・・

実際に住宅・不動産関係者の方や、こういった経験のある方のご意見を賜りたく質問させていただきます。
やはり一個人で購入すべき土地ではないでしょうか？
よろしくお願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： kurobob 回答日時： 2018/05/16 09:28

①の擁壁に関しては積み増しや建物基礎からの荷重を掛けないことで建築確認は

　取れると思います。但し既存擁壁に水抜きがきちんと設置されておりクラックや
　沈下、傾斜が無いことが条件です。
②については質問者さんが気に入った土地の付属物なのか又高さはどうなっているのか
　更にどっちの土地が高い方なのかが質問文からは判りませんが一般に二段擁壁といっても
　きちんとステップ切って構築された擁壁なら恐らく問題はありませんが
　間知石擁壁にＲＣやＣＢ積み増しは認められません。
　こちらに建物が影響を与える又は受けるのであれば問題が大きくなると思います。

いずれにせよあまりほめられた条件の敷地ではないと思います、検討する際には
敷地の図面と擁壁の写真を持って管轄する建築指導担当課に相談される事をお勧めします。

※建築許可とおっしゃる方が結構いらっしゃいますが正式には「建築確認」です。
　建築基準法及び消防法を含む関係法令や条例に違反していない事を「確認」するものです。
　「許可」は仮設や仮使用で用います。

この回答へのお礼

ご丁寧なアドバイス、有難うございます。
①は、確かに水抜き穴がり、亀裂も素人目では無いように思われました。
②は、ご移入予定地が高い土地になり、下段が間知石擁壁（かなり古く、劣化も確認できます）が恐らく80cmほど、その上にブロック4段あり、そこまで土が盛ってあります。
不動産会社からは、40cmの土を一律取り、2段擁壁部分は法面に加工するとの提案がありました。
今になっての提案も誠実さを感じませんが、これならかなり問題を回避できそうでしょうか？
一度、建築指導監督課にも確認を取ってみます。

お礼日時：2018/05/16 10:32

No.5 回答者： mofl 回答日時： 2018/05/17 18:51

No.3さんのおっしゃる通り、建築確認は申請内容が法律に適合しているか「確認」するものです。

で、まず２つの面から考えてください。
①法令に適合させる
②法令など関係なく「敷地単位」で安全性を確保する
①はもちろん建築確認が通ること、つまり確認済証を交付されること。
で、②ですがここが悩みどころ。
建築基準法の第１条に法律のしゅしぎ書かれています。
生命や財産を守る「最低限の決め事」です。
ここで質問者さんの悩みが発生するわけ。
HMでも設計者と営業では温度差あるでしょ。
営業は売ってナンボ、悪いことは言わないから止めときなさい、なんて言うわけない。
土地の売買が済み、実施設計になれば担当の建築士にバトンタッチしますもん。

役所(特定行政庁)は法を守らせる立場だから法律のことしか指示しないと思います。
それに今は確認申請を特定行政庁には出さないですよね。
民間機関(指定確認検査機関)に出すでしょ。
特定行政庁は安全性の判断を機関に任せます。
法律で心配になるとしたら各都道府県が条例で定める建築基準法施行条例(東京都では安全条例と言ったかも)で敷地の高低差の安全性の担保を求めます。
この条文を「がけ条例」と呼びます。

多くは高低差が2m超え、かつ、なす角度が30度を超えた場合に安全性の確認ができないものを「がけ」と定義し、何らかの規制をかけます。
確認申請は法令に適合した内容で申請するため、この段階でアウトはありません。
指定確認検査機関ががけ条例への対応をミスったら営業停止をくらいかねないので、ある意味役所より厳しいかと。
あるいは自分で判断せずに、
「役所でいいか聞いてきて。」
との丸投げか。

この場合、2m以下であれば法令(条例)には抵触しないから何でもアリかと言うと、そうじゃない。
建築基準法の中に敷地の安全性の確認があるんです。
2段擁壁はこれに引っかかるんです。
ただ、一律の基準が無いために各自治体で統一の指導はしていません。

最初に戻り、①は当然ながら②をどこまで考えるか、施主になるであろう質問者さんの判断になるわけ。
建物の基礎の荷重がかからなくても、擁壁は簡単に破壊しますよ。
一晩の集中豪雨でさほど高くないプレキャストコンクリートの擁壁があっけなく壊れましたもの。
普段は通らない地下の水道(みずみち)は予想しづらい。
破壊したら隣の低い敷地に甚大な被害をもたらしますし。

もし、私なら、、、
擁壁を補強する、あるいはやり替える予算が無ければ買いません。
と言うか、候補に上げず門前払いです。
私の経験から言えば、土地はフラットに限る。
南向きひな段で日当たり良し、は無視。
高低差は「瑕疵」つまり欠陥と考えていますので。

この回答へのお礼

本当に詳細な内容とアドバイスに感謝致します。
ご指摘頂いた内容を踏まえ、今週末にHMの話を聞き、購入の是非を再検討したいと思います。
場合によっては、再度ご相談させて頂くかも知れませんが、よろしくお願いします。

お礼日時：2018/05/17 22:43

No.4 回答者： bathbadya 回答日時： 2018/05/16 22:18

崖条例ってのがあります。

これに該当すれば、図面を出してから、役所が現地確認をすることになります。
後手後手の対応になるので、面倒です。
敷地に余裕があれば問題にはなりませんが…

元の図面が無ければ、沈下、傾斜が無いことを証明できません。
役所は、「役所で責任を取りたくないから、証明する書類を出せ」と言うだけで、「この書類を出せ」とは一切言いませんから…

下手に役所に相談するのは、止めた方が良いと思います。変な記録が残ると厄介です。

この回答へのお礼

アドバイス有難うございます。
無知蒙昧で知らない事ばかりで恥ずかしい限りです。
憧れだけでは、かなり高ああ買い物になりそうな事、理解致しました。

お礼日時：2018/05/17 20:09

No.2 回答者： bathbadya 回答日時： 2018/05/15 21:43

高さ２ｍって微妙ですね。

構造計算書もない擁壁だと、建築許可が下りない。
許可が下りなきゃ、ローン審査は通らない。

この回答へのお礼

そうなんですか…
その話が無いって事は、問題無いと言う事でしょうか？

お礼日時：2018/05/15 23:00

No.1 回答者： agboy2 回答日時： 2018/05/15 18:47

良心的なハウスメーカーだと思います。

自社の施工であれば責任持てるが、素性の判らないモノに対してアヤフヤな答えは出せない、何かあっても自己責任でお願いします、と言う事でしょう。

30年近く昔の話になりますが、戸建て用地の地盤に多少不安があり、地耐力を調べたところ杭を入れるか地盤改良するか微妙な数値が出ました。「工事が義務付けられる数値では無いが、万全を期するならば施工しておいた方が良い」と言うレベルですね。結局そのまま建築して販売しましたが、問題にはなりませんでした。ただ、購入者が増改築したり、建替えした場合には違ったカモ知れません。

その不安感を払拭する為には過大な費用が掛かるという事であれば、取得を諦めるかプラン変更するか擁壁工事をするか自分で判断するしかないでしょう。質問者様の不安感に値段を付けられるのは質問者様ご自身です。

この回答へのお礼

ご親切にありがとうございます。
過去の事例も大変参考になります。
実際に家内の友人が建売物件を購入し、家が傾き、訴訟に加え、多大な改修費用の支出を余儀なくされているケースを目の当たりにしています。
確かに何もなく日常を送れるかも知れませんが、不安を抱えたまま憧れと理想を追うのは、一個人にはリスクが高すぎですね。慎重に考えてみます。
あらためて御礼申し上げます。

お礼日時：2018/05/15 19:49