建築許可（？）について

Question

購入を検討している土地があります。
築50年の古屋付きで、購入後、解体して新築したいと思います。
斜面に建てられた家で、前面擁壁の上に家、家の裏にも擁壁（擁壁部分も土地に含まれる）があります。
不動産屋さんいわく、家を建て直すなら、役所から擁壁が不適合と判断される可能性が高く、
擁壁工事のやり直しが必要になってくるでしょう、とのことでした。
ネットで調べたりもしたのですが、裏の擁壁以外にも、土台部分の擁壁は大丈夫か？
セットバックは？隣からの距離は？擁壁からの距離は？（今はお隣にも擁壁にもぎりぎりに建っています）などと現在の建築基準でどんな規制がでてくるのか素人では見当もつきません。
どのくらいの建物が建てれそうか具体的に知ってから購入したいのですが、どうやったらわかるのでしょう？
ハウスメーカーや建築士さんにお願いするべきですか？
（土地が気に入って新築検討しているので、この辺は全く未定です。）
それとも役所が教えてくれるのでしょうか？
不動産屋にも聞いたのですが「その建築届けをだしてみて、役所が何と言うかですね…」というだけで具体的なことは分かりません。
ちなみに、裏の擁壁は特にダメージがあるわけではなく、コンクリートのほぼ垂直の崖で素人にはやり直しの必要はないように見えます。
実際にお隣にも擁壁は続いているのですが、そちらには普通に新しい家が建っていて生活をされています。
どなたか、分かる方がいらっしゃいましたら教えてください。

hanasuke12 · Accepted Answer

matsuko_03さん、こんにちは。

行政へ相談を勧める回答が多いですね。
では、そちらの立場からとして。
まずご質問だけでは情報が少ない。
もし窓口へ行かれるのなら、できるだけ多くの情報を持っていってください。
最低限は、当時の確認通知書、現在の状況を説明できる写真や測量図、現地の写真です。
具体的には、擁壁の構造、隣地との高低差、壁のなす角度、擁壁のどこに土地の境界があるか、建物と擁壁の位置関係、などの情報が必要。
一番心配なのは、どこの都道府県でも「がけ条例」というものがあります。
これに該当すると、建物の配置などに制限がかかります。
行政がお答えできるのは、このがけ条例に該当する安全が確認できない（＝危険な）「がけ」に該当するか、まで。
どのようにしたら良いかの対処方法はお答えできません。
必ず再建築ができる保証もしません。
法令に適合させる手法を選択するのは、建築主側なんですよ。
指導や審査をする行政は、建築主側の計画が法令に適合しているかを「確認」するだけです。
ご質問に「セットバック」という言葉がありますね。
道路側に擁壁があり、そこは２項道路でしょうか？
それがまだセットバックしていない、ってことですか？
擁壁が道路の中心線から正確に２ｍの位置でセットバックされているかは建築行政ではわかりません。
市道であれば道路管理者、私道であれば道路用地の権利者を含む関係者で立ち合いをすることです。

＞役所から擁壁が不適合と判断される可能性が高く

役所が判断しなくても、条例含む法令に適合しているかどうかは専門家ならわかりますよ。
宅建持っていれば、建築基準法だって素人ではありません。
重設で「ダメ」と言いにくいだけなんでしょう。
ちなみに何年も大丈夫だから、というのは素人の戯言に過ぎません。
これが通れば、原発なんて安全なものです。
たった一晩の集中豪雨で、頑強に見えたプレキャストコンクリート製の擁壁があっけなく崩壊した現場も見ました。
東北だって津波の予想をしていた方ってごくわずかでしょ？
みなさん、危険な現場を知らなさ過ぎ。
なかには知っていても確認申請が通ればあとは知らない、という最低の建築士も多いですけどね。
つまり、見ない、知らないふり。

あと、がけ条例に既存不適格は期待しないように。
建物も擁壁も、「一切何もいじらなければ」違反にいはならない、とうことです。
新築はおろか、増築でもダメ。
擁壁の補修もダメ。
築５０年でしょ？
うちの県ではがけ条例が制定されたのが昭和４０年代半ばですので、ちょうど５０年くらいですね。

勘違いしないでほしいんですが、建築基準法って条文の第１条にあるように人命と財産を守るための「最低限」の法律なんですよ。
書面さえ通ればいい、確認さえ通ればいい、という発想は危険です。
役所も確認検査機関も、設計をした建築士でさえ、一切責任は取りませんよ。
すべて建築主のオウンリスクです。
確かに梅雨時でさえ日本中で多くのがけが崩壊しまくり、何百何千の人命が失われてまではいませんよね。
しかし、構造上問題がある擁壁が一気に崩れ、家族や通行人が生き埋めにならないとは限らないんです。
「最低限の安全」に注意してください。

かつてCBを２ｍまで積み上げた擁壁（とは言えないけど）で、違法ではないため確認が通りそのままになった計画がありました。
この危険な擁壁の直下で幼児が遊んでいる姿を想像すると、親は犯罪行為を犯している、と感じましたね。
次の瞬間にCBが土圧に耐えられなくて崩れ、幼児が生き埋めになっていてもおかしくありませんから。

相談先ですが、そこの自治体で無料の住宅相談なんてやっていませんか？
建築士会や建築士事務所協会あたりでも無料での相談会を開催しているようです。
一番いいのはNo.6さんの回答通り建築士に直接相談することですが、当然費用はかかります。
その土地をどうしても買いたいのであれば、必要な投資かとも思いますが。
（敷地や擁壁の状況次第でがけ条例がかかるとしても、規制の範囲くらいはわかると思いますので。）

建築要件の無い市街化調整区域に家を建てるのとは違って、市街化区域で住宅を建てるのなら用途違反が無い限り不可能はありません。
ただし、がけを背負っていたり袋地に建てるのなら、湯水のように資金と努力が必要になることもあります。
逆の言い方をすれば、湯水のように資金と努力をつぎ込めれば、まず不可能はありません。

って、特定行政庁の窓口の担当者なら言うでしょうね。
くれぐれも慎重に。

salineroya · Answer

擁壁の高さが2ｍを超えているという前提でお話をします。その擁壁がが安全かどうかというのは、見かけではなく、工作物の申請がなされており、かつ完了検査を受けているという2つの条件を満たしている場合のみ安全とみなされる、ということを覚えておいていただき、役所に行ってその擁壁について、これらの履歴が残っているかを調べるのが第一。もし、この条件を満たしていない場合には(1)新たに擁壁を築造する(2)既存擁壁に負担がかからないよう新たに建築する建物の下に杭を打つ。(3)擁壁が崩れても建物も一緒に倒壊せぬよう、安息角の角度より奥まで建物を離して建築する。自分の敷地が擁壁の上にある場合はこのように対応が考えられます。一方隣地が高い場合には、この擁壁が崩れても、自分の建物が崩壊せぬよう、崖側をコンクリート造とする。安息角が確保できるまで、建物を離す。等の対処の方法があります。まず役所に行って、この擁壁の工作物の申請がなされているか、完了検査済証が出されているか、調べに行くのが良いでしょう。

inon · Answer

貴方が知りたいことを知るには設計事務所に依頼するしかありません。役所はその土地の建築基準法、条例などの規制について教えてくれるだけです。結局専門用語を聞いても素人では判断は不可能でしょう。
＊築５０年の古屋があるから大丈夫なんて判断は素人がする判断です。特によう壁については玄人でも判断は難しいのです。

something2013 · Answer

私も、行政に相談されることをお勧めします。

冷静に考えて、築50年の建物が現存している土地が、それ程危険な土地である
とは、考えにくい。

擁壁が「不適号」とは、違法を意味している訳では無いでしょう。
「当時は、適合であったが、今の基準には合致しない。」と言うだけで、言えば
「当時は合法であった。」と言う意味でもあります。

それが50年以上、ちゃんと持っているのであれば、誰も何も言えないはずです。
今回、土地を購入されて、建物を新築される。これ自体は、全く問題がありません。

今回、擁壁に手を加えて何かをしようとすれば、擁壁は現行法規に合致する必要が
あると思いますが、今回の一連の行為に擁壁が含まれていなければ、行政も何も
言えないし、言わないだろうと思います。

擁壁が、上と下に存在すると推測しますが、当然、上と下では所有権が異なります。
家を新築する行為で、擁壁の是正が必要となるのであれば、所有権の異なる擁壁に
是正の必要が及ばないのは不合理です。
しかも、違法擁壁ではなく、不適格な擁壁であれば、行政が何かを強制的に発動
するとは考えられません。

基本的に、建築確認申請とは、今回建築を計画している建物が、現行法規に
合致しているか（違反していないか）を「確認」する作業に過ぎず、今回触らない
擁壁を評価することは考えられません。
（ただし、ゴリ押しで関連付ける行政が無いとは言えませんが。）

以上の事を考えると、行政に行ってご相談されるのが最も理に適っています。
ハウスメーカー等に、現地調査報告書と言う形で、報告させるのも良いですが
時間が掛かるでしょう。

不動産屋に売りたいなら、現地の条件を調べて整理して報告しなさい、と
言うのが本来でしょうが、今の受け答えをするような業者であれば、能力が
疑われます。

必要と思われている土地であれば、直接行政に出向いて、相談するのが最も
良い解決方法だと思います。

その時、念のため、相手の名前を控える事をお忘れなく。
行政から、良い返事が来ることをお祈りします。

nantamann · Answer

安い土地は理由があります。キズがあるから安いのです。
両側擁壁なんて災害が家の神みたいなものです。擁壁が崩れたら家などはひとたまりもありません。

＞前面擁壁の上に家、

擁壁は土圧でいずれ崩れるものです。擁壁の上に家を建てるのは論外です。家の基礎は独立が原則です。TVで見た崖地の家はビルを建てるのと同じ基礎でした。

＞実際にお隣にも擁壁は続いているのですが、そちらには普通に新しい家が建っていて生活をされています。

危険の上にお住まいです。雨が降るたび、地震が起こらないかとビクビクでしょう。ビクビクしながら住んでも災害に合うのです。なぜなら、いつ災害が起こるか分からないからです。まあ大丈夫だろうと思いながら災害に合うのが人間です。大津波に大丈夫と思って逃げず亡くなった人を笑えません。人は危険にも慣れてしまうのです。

土地を買うなら少々狭くても川、水路や崖から離れた水捌けの良い平坦地です。銀行がローンを組んでくれない土地は買ってはいけません。

1paku · Answer

所ジョージさん司会の某テレビ番組のように、解体して新築ではなく、リフォームという選択肢もあります。ただ、あの番組を見ると、解体して新築よりはるかにコストが高くなってるみたいな。。

titelist1 · Answer

市町村役場の建築指導課に相談するのが一番確かです。土地を買ってしまってから建物確認申請をして許可されなかったら大変です。特に不動産屋の言うことはあてになりません。役所は貴方がそこに家を建てたら税金が貰えるのですから、誠実に応対してくれます。

nitto3 · Answer

最近崩落のありそうな土地が指定されています。
対象地かどうか現地の役所で確認して、
建築の基準もも確認して来るといいです。
現地の設計士なら知っていると思いますが、
不動産屋は売りたいがため知っていても言わないこともあり得ます。

建築許可（？）について

matsuko_03さん、こんにちは。

擁壁の高さが2ｍを超えているという前提でお話をします。

貴方が知りたいことを知るには設計事務所に依頼するしかありません。

私も、行政に相談されることをお勧めします。

安い土地は理由があります。

所ジョージさん司会の某テレビ番組のように、解体して新築ではなく、リフォームという選択肢もあります。

市町村役場の建築指導課に相談するのが一番確かです。

最近崩落のありそうな土地が指定されています。

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