擁壁の修繕責任は誰になりますか?

初めて質問します。
昨日の台風で自宅の擁壁が倒れかけています。

ちょうど1年前に今の自宅を中古で購入しました。
自宅と隣地には150センチほどの高低差があり、擁壁が設けられています。
今回この擁壁が、昨晩の大雨で土圧がかかり倒れかけています。

仲介業者に確認したところ、擁壁は隣地の所有でなく私の家の所有物でした。

似たような投稿を調べると、擁壁の管理は所有者の維持管理責任が問われるとのことです。
しかしながら、(推測ですが)隣地の排水がうまく行われなかったことが原因で壁が倒れてきています。

今回は擁壁を作ったハウスメーカーで修理費用を負担するとのことですが、実際の責任は誰にあるのでしょうか?

また修繕するとしても、隣地の排水状況を改善しない限り再び倒れる危険があります。擁壁に水抜き穴を設けた際には、隣地の排水が私の敷地に流れ出てくることになるのでこれも問題です。

責任の所在が誰にあるのか?どうすることで解決できるのかがわかりません。
似たような経験のある方がいれば教えてください。

中古で買った家なので、元々の土地がどうなっていたのか?どのような条件でこの擁壁が作られたのかは不明です。

No.3 ベストアンサー 回答者： mofl 回答日時： 2022/09/25 10:55

よく、擁壁は高い側、低い側、と高低差で責任分担を持たせるようだが、そんなことはない。

「誰の所有地内にあるか」
が基本。
つまり土地の境界線が擁壁の上か下か。
築造時期が不明、それこそ明治時代以前とか、境界線でモメている、などは無いだろう。
質問者が中古で買った土地家屋なら、境界が確定していて購入したはず。

普通、境界線を越境して他人の土地に工作物を作らない。
それをすれば破損や維持管理の責任以前、撤去しろとか、越境して工作物のある範囲の土地を買い取れ、となる。

高低差で責任が決まるなら、斜面を切土した低い側が敷地内に擁壁を作って、その維持管理責任を敷地外の無関係な隣人に押し付けられるわけ？
そんなことしたら暴動だ。
敷地内、築造した者、所有者、みんな連動するはずだ。
言い替えたら境界線にある擁壁を危険と思っても、隣人は承諾無しに手をつけられない。

＞しかしながら、(推測ですが)隣地の排水がうまく行われなかったことが原因で壁が倒れてきています。

御意。
そのため（高い側が自己敷地内に、または低い側が自己敷地内に）擁壁を築造するとき地中を巡る地下水への対処をしなければならない。
具体的には、
・擁壁本体の裏側には止水板、裏込め材または透水シートなどで地下水を受ける
・受けた地下水を排出する水抜き穴を、見付面積３㎡ごとに一箇所設ける
・水抜き穴から出た水を流す排水溝
などでワンセット。
低い側が築造する場合、常時水が出ないのならたれ流しを容認して排水溝は省略する。
地下には常に水があると考えるし、豪雨のあとは想像できない経路で想像を超える水が来る。
その圧力や膨大だ。擁壁の裏に水が来たら、速やかに排出させるわけ。
もちろん擁壁下の排水溝まで含めて自己敷地内に設けるわけだ。

で、大切なこと。
写真の軽量コンクリートブロック造のものは簡易な土留めとしては使われるが、擁壁としての材料ではない。
土圧を支えることはできない。
水抜き穴も無いが、水抜き穴を付けられない。
穴は単にブロックに穴を開けて塩ビ管を入れるだけじゃない。
土や砂利などで穴が詰まらない仕組み、かつその穴へと水を誘導する仕組みを土留めの裏側で作っておくわけ。

軽量コンクリートブロックはせいぜい塀、または建物の中の壁のライニングなど大きな力がかからないところ。
このあたりは法律であまり細かく決めてはおらず、写真を違法とは言えない。
だがブロックの表面を見れば緑がかった苔もあるしかなり古く、かつ常に水が滲み出ていたと想像できる。

ブロックの土留めはよく見かけるけど、あれは安価かつ容易に作れて法規制が無いから。
ちなみにウチの自治体では平成11年の確認申請業務の民間開放以前は行政指導で
「軽量コンクリートブロック積みの土留めは３段（60cm）まで」
としていた。
これも根拠は無く他の自治体と同じではないが、感覚でこれを超えれば危険だろう、との自治体判断だ。
まあ、あくまでもこれは新築の確認申請に限るもので、既存のものなどに是正させることはできない。

建築基準法施行令第62条の8に補強コンクリートブロック造の塀の構造基準が定められているが、
・所定の基礎無し
・控え壁無し
の場合は高さ1,2m（６段）まで。
ちな、補強コンクリートブロックとは軽量コンクリートブロックを鉄筋で補強したものネ。
風圧くらいしか外力がかからない塀でさえこの高さなわけ。
それを膨大な土圧＆地下水の水圧や腐食があるこの高さの土留めに使うことが無理なんだ。
コーナー部分で破損しているが、ブロック塀でもコーナーに鉄筋を入れているよ。
そこ、何も無いでしょ。
塀の基準すら守っていない。
ブロック塀がけっこう寿命があるのは内部の鉄筋をモルタルと言うアルカリ性の材料で覆うからで、鉄筋むき出しだと雨や地下水ですぐにサビてしまう。

いつ土留めを作ったか？それはその地盤を作った、つまりその建物を建築したタイミングだろう。
その建物がいつ建てられたかは重要事項説明で聞いているよね。
だいたい予想がつくのでは？
あるいは築浅物件ならその前の建物のタイミングとか。

だけど今、それを調べても仕方ない。
違法とは言えない瑕疵物件なんだ。
他のブロックの土留めが倒れていないのは偶然かつ幸運だから。

＞今回は擁壁を作ったハウスメーカーで修理費用を負担するとのことですが

ものすごく良心的だ。
だけど、修理って取り壊して作り直しはしないよね。
すき間を埋めて終わりと思う。
それなら次の豪雨、または大きな地震でダメージがあるよ。
鉄筋コンクリートやPC型枠、プレキャスト版、間知ブロックなどの正規の材料でまるごとやり替えれば養生含めて100万超えの費用がかかるから、そこまで出すわけがない。
今後、これが隣に、または道路側に倒壊した場合、人や物に被害が出ればその賠償義務も質問者が負うからね。

今度、よその鉄筋コンクリート造とか間知積みなどの本格的な擁壁を観察してごらん。
呼び径75の塩ビ管の水抜き穴があり、その下が土や水苔で汚れているのがあると思う。
それは水抜きが機能している証拠。
水を抜くのは大切なこと。

この回答へのお礼

とても丁寧にご回答いただきありがとうございました。
色々と疑問を抱いていた点について細かくご回答いただきありがとうございます。
境界線については売買契約の前に説明を受けました。
ちょうど塀が割れた部分の下に金属プレートで境界線があります。
ですので自分の敷地にある塀で、自分の所有物ということになります。

やはり高低差云々ではなく、所有者に責任があるということですね。
またご説明により、このブロック塀については土圧を受け止めるだけの措置が適切になされていないということも認識できました。ありがとうございます。

もし崩れた場合には、隣地や道路側等責任が生じてくるので、その辺りも考慮に入れて修繕してもらうようにします。

ハウスメーカーは工事に1-３ヶ月はかかると言ってたので、おそらく作り直しだと思います。

そういう意味では最悪の事態にならず、今回は運が良かったのかもしれません。
ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2022/09/25 12:11

No.5 回答者： おじい 回答日時： 2022/09/25 13:16

擁壁よりブロック塀ですな　傾く原因は植木も影響していませんか

隣家と話し合う事です

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
仰るとおり、兎にも角にも隣家と話し合う事からですね。

お礼日時：2022/09/25 20:25

No.4 回答者： mofl 回答日時： 2022/09/25 12:44

再、お礼をありがとう。

＞ハウスメーカーは工事に1-３ヶ月はかかると言ってたので、おそらく作り直しだと思います。

良かった。

No.2 回答者： mukaiyamo 回答日時： 2022/09/25 04:58

＞自宅と隣地には150センチほどの高低差があり…

ご質問文に肝心なことが書いてありません。
あなたは高い方ですか、低い方ですか。

＞責任の所在が誰にあるのか…

擁壁は高い方のものです。

＞隣地の排水が私の敷地に流れ出てくることに…

ああ～、あなたは低い方ですか。
それなら修理に当たって境目から 1 m 近くは掘り返されるでしょうが、協力してあげてください。
場合によってはあなたの土地側に U 字溝を設置することになるかもしれません。


事前にあなたとお隣さん、それに修理業者の三者で十分に協議して、納得がいってから工事してもらってください。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
また重要な事を書き忘れてしまい申し訳ありませんでした。
お察しの通り、我が家は低い方になります。

仰るとおり、三者間での十分な協議が必要なのは確かだと思います。土地の高い方に責任があるということで少し安心しました。参考にさせていただきます。
ありがとうございました。

お礼日時：2022/09/25 06:26

No.1 回答者： それ程でも 回答日時： 2022/09/25 01:08

保険期間なら不動産屋さんで

それを過ぎたら地主の責任じゃないですか？

民事裁判なったりの境界線問題で
貴方の敷地から隣家へ被害在ったら貴方の責任で
その為の保険は不動産買う時組まれてませんか？

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
参考にさせていただきます。

火災保険には入っているので、そちらで対応することも可能と言われました。
一方、ハウスメーカーが無料で修理してくれるという事もありどちらを使うべきか悩んでいました。

お礼日時：2022/09/25 06:34