登記簿謄本の見方

Question

登記簿謄本の見方についてです。乙区のところでちょっとわからないところがあります。まず順位番号　１　抵当権設定　昭和５７年○月○日　第ＸＸＸＸＸ号　昭和５７年○月○日金銭消費貸借同日設定　債権額　金３００万円　利息年８．２％・・・・・・債務者　株式会社　ＸＸＸＸＸ　抵当権者　国民金融公庫　共同担保　目録ＸＸＸＸ号　順位５番の登記を移記　とあり次に　順位番号　２　根抵当権設定　昭和５８年○月○日第ＸＸＸＸＸ号・・・・・極度額　金１０００万円
　ここにはアンダーラインがひかれてます。債権の範囲　金銭消費貸借取引　保証取引　保証委託取引　債務者　株式会社　ＸＸＸＸＸ　根抵当権者　国民金融公庫　次に　付記１号　２番根抵当権変更　昭和６３年○月○日・・・・・・極度額　金　４５００万円　ここにはアンダーラインはひかれていません。　この土地の権利者は株式会社ＸＸＸＸＸの代表者である個人です。この土地に私がローンを組んで家を建てようと思っているのですが、銀行などのローンは１番抵当が原則という条項がありますが、やはりこのままの登記ではまずいのでしょうか？長々と書いて分かりづらいと思うので、回答してくださる方には逐一補足しますのでよろしくおねがいいたします。

takeup · Accepted Answer

ご質問の登記簿謄本の見方としては、＃１でKyaezawaさんの書いておられる通りなのですが、
まず、土地の所有者つまり株式会社×××××の代表者個人とmickkanameさんとはどういう関係があるのですか。同一人なのでしょうか。
次に、同一人である場合は家のローンの担保に土地も提供されるのが通常でしょうが、同一人でない場合、担保提供はどのような予定になっていますか。
担保提供がある場合に、はじめて担保力と設定額とが問題になりますが、本件には共同担保があるようですから、それがどの程度の担保力のものか判らないと、一概に担保余力が計算できません。
つまり、本件土地以外の共同担保の価値が大きくて設定額4800万円を大幅にカバーしてくれるものであれば、本件土地に担保余力を生じさせるよう先順位の国民金融公庫、現在の国民生活金融公庫に交渉する余地も出来るでしょう。
そして、それぞれの物件の担保力計算は、建設する地上物件を含めて、とどのつまり融資銀行が行うものですから、結局は、以上のことを踏まえて銀行に相談されるないと具体的には解決しないと思います。
なお、先順位が国民生活金融公庫であることは事業者の場合よくあることですから、通常の銀行であれば、ローンが組めないということはまずないでしょう。要は担保力の問題だと思われます。

takeup · Answer

>所有者は私の家族のものです。今、銀行担当者に確認したら、順位変更してもらえばなんとかなるのでは？という回答でした。

家族名義で担保提供を受け、順位の変更が出来ればまったく問題ないでしょう。先順位債権者が順位の変更を認めるかどうかですね。

noname#24736 · Answer

>なんとかなりませんかねぇ。
ご存じのように、銀行は今、とても厳しい状況に有ります。
そんな中では、特に担保物権には慎重になっていますから、mickknameさんのご希望は、とても厳しいと思います。
一度、銀行に相談してみたらよろしいかと思います。

noname#4720 · Answer

抵当権の設定されている土地に、建物所有のために、あとから賃借権を設定しても、その賃借権を抵当権者に対して主張することができません（民法395、602条。最判昭和３８年９月１７日）。抵当権が実行された場合、賃借権は消滅してしまいます（民法１７７条）。

つまり、土地の競落人から「建物収去土地明渡請求」がなされた場合、せっかく建てた建物を壊し、更地にして返さなければならなくなります。
また、建物を建てることによって土地の価値が下がってしまうような場合には、抵当権者から抵当権に基づく「妨害排除請求」により、同様の結果になってしまいます。

やはり、抵当権や根抵当権が抹消されない限り止めた方が良いと思います。


しかし、順位１番の抵当権は３００万円ですし、根抵当権は、極度額が４５００万円でも、現時点における債務額はいくらであるか分からないので、場合によってはmickkanameさんが土地を借りるにあたって支払うであろう権利金などで、抵当権と根抵当権を全て抹消できるのかもしれません。

仲介に不動産屋さんが入っているでしょうから、お尋ねになられてみてはいかがでしょう？
信頼できる不動産屋さんや司法書士さんが、契約の際に立ち会ってくれるのであれば問題ないと思います。

non_tam · Answer

アンダーラインの引いてる場所が少し文中からわかりにくいのですが。
まずアンダーラインのある記載についてはまったく問題ありません。そのアンダーラインは「抹消された」ということです。
あと残っている部分については（おそらく債務者はすべて株式会社ＸＸＸＸＸですよね）所有権がmickkanameさんに移転する際にすべて抹消されるはずです。つまり所有権移転の際に今まで設定されていた抵当権、根抵当権はすべて抹消され、新たにmickkanameさんの抵当権が設定されることになるはずです。もし不安なら直接売主にお聞きになってはいかがでしょうか。おそらくまったく同じ説明をされると思いますよ。

noname#24736 · Answer

2番の根抵当権の極度額（最高限度額）が、最初の1000万円から4500万円に変更になったので、最初の1000万円が無くなったという意味です。

銀行は、原則として一番の抵当権でないと、ローンは組めませんが、1番目が住宅金融公庫の場合は、銀行も承諾します。
国民金融公庫も、住宅金融公庫と同じに見てくれれば、ローンは組めると思いますがどうでしょうか。
銀行に確認された方がよろしいでしょう。

それと、その土地には、合計で4800万円の根抵当権が設定されていますから、現在の時価によっては、担保余力がどのくらい有るかが問題です。
仮に、時価が8000万円として、担保価値は7掛けくらいですから、5600万円になり、現在の4800万円を引くと、担保余力は800万円となります。
従って、800万円しか新たにローンは組めないことになります。

登記簿謄本の見方

>所有者は私の家族のものです。

>なんとかなりませんかねぇ。

ご質問の登記簿謄本の見方としては、＃１でKyaezawaさんの書いておられる通りなのですが、

抵当権の設定されている土地に、建物所有のために、あとから賃借権を設定しても、その賃借権を抵当権者に対して主張することができません（民法395、602条。

アンダーラインの引いてる場所が少し文中からわかりにくいのですが。

2番の根抵当権の極度額（最高限度額）が、最初の1000万円から4500万円に変更になったので、最初の1000万円が無くなったという意味です。

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