すみません、不動産に詳しく方に質問ですが、築23年駅から10分ぐらいで、3年前リーフォー済みの3LD

すみません、不動産に詳しく方に質問ですが、築23年駅から10分ぐらいで、3年前リーフォー済みの3LDKのハイツがあります。買って賃貸するつもりですが、買う価値あるでしょうか？ちなみにローンをくむ予定です。値段はいろいろ込みで900万ぐらい！宜しくお願いします。

No.1 回答者： gookaiin 回答日時： 2016/09/26 21:51

＞買う価値あるでしょうか？

価値があるかないか以前に、質問者さんは買っちゃいけません
。
理由です。こんなネットの質問コーナーで質問するということは。、基礎知識がゼロなんでしょ。おまけに、
＞ちなみにローンをくむ予定です。
借金して買うなら、もっと勉強してください。



とはいうものの気が付いたところのアドバイスです。

＞3年前リーフォー済みの3LDKのハイツ

・築何年ですか？
・一戸建てですか、マンションですか？
・マンションなら修繕積立金はどのくらい積み立てられていて、将来の大規模修繕にも対応できますか？
・駅から徒歩何分ですか？
・賃借人が容易に見つかるエリアですか？
・賃借人が容易に見つかる物件ですか
・いくらの家賃で賃貸するつもりですか？その家賃なら賃借人はすぐに見つかりますか？

次の質問に答えてください。
「900万円投資して、月に幾らの収入があり、また月に幾らの支払いがあり、結果としていくら手元にのこり、○○年で９００万円を拐取できる・・・」

こういうこと考えていますか？

考えているなら補足してください。

この回答へのお礼

ご回答、ありがとうございました。
築23年のハイツです。
駅から徒歩10分ぐらいです。
修繕積立金のことまだ詳しく聞いてません。
広告で同じ建物賃貸物件の家賃は6万ぐらいです。すぐ賃貸人見つかるかどうかちょっと心配です。
住宅ローンは金利安いと聞いてますが、中古の場合も大丈夫でしょうか？
900万円投資して、仮に年間60万収入があって、15年で回収できる。その時も築38年 ハイツの寿命は40年？50年?
これからいろいろ勉強しないといけないなと感じました。

お礼日時：2016/09/27 08:27

No.2 回答者： suzuki0013 回答日時： 2016/09/27 09:38

＃１の方が適切な回答をしているので蛇足ながら。

投資物件では住宅ローンが組めないのは知ってる？（転勤で賃貸に出すなど例外を除く）
不動産投資ローン等になるので住宅ローンに比べると金利も高いし返済期間も短いしね～。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。勉強になりました。

お礼日時：2016/09/28 04:57

No.3 回答者： nannandesukanee 回答日時： 2016/09/30 19:04

№１．２の方が書かれているとおり最初に知っておかなければならないことがあります。

お尋ねの物件が「ハイツ」と書かれていますから共同住宅、つまりマンションなのですね？

マンションの場合は管理費と修繕積立金があります。その程度はご存じだと思いますが
この費用が都内を除く首都圏のファミリータイプで月額平均30,000円位だと思います。
エレベーターがなければもう少し安いでしょうか。
さらに詳しく書くと管　理　費　　9,500円前後
　　　　　　　　　修繕積立金 　19,000円前後
このほかに固定資産税が年間15万から20万くらい？。つまり安く見積もっても
月額40,000万円程度の維持費が掛かるのです。そうすると№１の方へのお礼に書かれている
年間60万円の収入をどのように捻出できるのでしょうか。

この中にローンの諸費用や登記費用、不動産取得税、火災保険、地震保険
等の費用が入っていないと思いますから別途計上して収支を計算しないといけません。

また賃貸募集した際、入居までに係る空き日数を考慮されているでしょうか。
例えば順調に入居が決まったとしても3か月程度は毎月の維持費が持ち出しです。
運良く入居者が決まってもその方が末永く借りてくれれば良いのでしょうが
平均3年から5年程度で転居されることも想定してみてください。

その次の入居者が、半年、一年決まらなかったら毎月の維持費が持ち出しになります。
悲観的な説明をしましたが、これが賃貸業界の実情なのです。

もう一つ参考程度にお話しします。
税務署は相続税等の物納にマンションは取らないと思います。
何故なら上記維持費の負担を処分完了まで税務署が行わないと
ならなくなるからです。
つまりマンションを所有することによる負担の重さを認識された上で
その他質問者さんに付随した目的があるなら検討を続けるのも良いかもしれません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2016/10/02 00:45

No.4 回答者： nannandesukanee 回答日時： 2016/10/04 14:00

№３です。

まだ結論を出されていないご様子なので追記します。

＞修繕積立金のことまだ詳しく聞いてません。
＞広告で同じ建物賃貸物件の家賃は6万ぐらいです。すぐ賃貸人見つかるかどうかちょっと心配です。

前回も書いた通り不動産を購入するにあたって
基本情報の把握が第一に必要です。
例えば、ご覧になられた賃貸の広告に６万ぐらいと記載されていたとのことですが
そこに、もしかして管理費の記載もあったでしょうか。
賃貸上の管理費とマンション管理組合の管理費は違う場合が多いのです。

売りマンションの情報を何処から得られたのですか？
通常は物件の案内書に記載されているはずです。
お知り合いからの口伝であれば
直接マンションの他の住人に声をかけて雑談も含めて
状況や概要を聞き出すことをお勧めします。
その際に管理費と修繕積立金、大凡の固定資産税
つまりマンションを維持するための基本情報を
確認しておくことが必要なのです。
収支を考える上で基本情報が抜けていたら無意味です。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2016/10/05 17:21