新築 賃貸の契約にて

新築　賃貸物件が1月中旬に完成予定なんですが、住所が決まっておらず
まだ本契約はしていません。申し込みのみです。
ちなみに敷金礼金、仲介手数料等の請求書をＰＤＦでもらいました。

引越しの準備に再度、部屋を拝見させて頂こうとおもい
重要事項説明もついでにお願いしようとしたのですが、
他の書類がまだ出来てないので後日といわれました。（物件の登記に時間がかかるとの事）

そこで質問です。
新築は初めての契約で、少し不安になるのですが
通常、完成前の本契約や重要事項説明は出来ないものでしょうか？
（入居予定日1ヶ月前まで一週間もありません）
個人的に不動産屋が断れない環境づくりをしているようにも思えます。


日が無いので、あとから重要事項説明書に特約で借主負担の原状回復等が書かれてあれば契約は
避けたいです。また、今住んでいる物件の不動産にも退室の連絡をしなければならないので
正直、他の物件に変えようかと思います。

ご経験者の方々、知識ある方々のご意見やアドバイス等
頂ければ幸いです。宜しくお願いします。

No.4 ベストアンサー 回答者： 優美清 回答日時： 2016/12/13 21:02

①重説に未完成の場合の説明内容があるのに

もし未完成で行ってはダメだとしたら矛盾していますよね。

「建物建築の工事完了時における形状と構造」
未完成の場合：説明をする。大抵は間取り図が載っている資料(マイソク)を見せれば事足りる。
完成済の場合：完成済を内見しているのなら実際に見ているので説明することではない。

重要事項説明と契約は行えますが、契約までするかどうかは業者次第です。
万が一、工期が伸びると契約開始期間を訂正しないといけなくなるのでめんどうですからね。

②経年劣化や自然損耗までの原状回復負担は法律で無効というより、
過去の裁判事例の多くが原状回復は経年劣化等を除いた部分を言うという判決があります。
逆の経年劣化を含むという判決はありません。裁判すれば勝てるということですね。

③業者としても本来は早々に契約したいはずです。
何故なら契約するまで双方違約金もなくキャンセルできるからです。
現在、入居者募集を停止しているのにも関わらず完成後にキャンセルされたら
再度申込みが入るまで無駄な期間になります。
その分、家賃収入が減るわけなので、もしキャンセルされるとするなら
完成前にされる方がダメージが少ないわけです。

新築に限らず、キャンセル防止の為にも早々に契約を行うのが普通ですね。

なので単純に考えたら、未定部分がない契約をしたいのかな？とは私も思います。
不安面があるなら先に聞いてしまえば良いですよ。

この回答へのお礼

度々のご回答有難うございます。
ごもっともなご意見、大変助かります。
このまま新築物件として割り切って引越しも含め契約を進行しようと思います。

＞不安面があるなら先に聞いてしまえば良いですよ。
ごもっともです。
優美清さんのような方であれば、お聞きすることに違和感はないとは思うのですが、
時間を守らない人、強引な人、適当な人に敷金返さない人や嘘だらけな人まで
引越し8回もすると
正直、諦め半分状態です。中には、立派な営業マンの方もいらっしゃいますが
この御時世、どこも厳しいようで難しく感じます。

最後に、お答え頂いた皆さんのおかげで若干の安心感に似た期待を持てるようになりました。
本当に有難うございます。
またぜひともお願い致します。

お礼日時：2016/12/13 21:37

No.3 回答者： 優美清 回答日時： 2016/12/13 00:13

不動産会社に勤めています。

弊社は未完成でも重要事項説明書は事前に行います。
（モデルルーム内見→契約→完成後内見の流れ）

重要事項説明の必須項目に
「建物建築の工事完了時における形状と構造」があり、
未完成の場合は説明をしなければなりません。
（完成済の場合は省略します。）

つまり、未完成で重要事項説明を行うことを前提で考えられているということです。
登記などはまだできていない部分は申請中やら未登記と現状の説明すれば良いだけです。
誰も予期できぬ事案まで説明する義務も責任もありませんからね。
（雪などで工期延長する可能性ぐらいは言いますけど。）


ただ、借主負担の原状回復はどこの物件でもあると思いますよ。
故意・過失について負担するのは当然ですから。
（経年劣化と自然損耗はもし負担と記載あっても無効内容）

この回答へのお礼

ご回答有難うございます。つかぬ事をお聞きしますが、
＞未完成で重要事項説明を行うことを前提で考えられているということです。
と言う事は、重要事項説明は契約前でも可能という判断で宜しいいでしょうか？

また、本契約は可能という事でしょうか？

＞ただ、借主負担の原状回復はどこの物件でもあると思いますよ。
故意・過失について負担するのは当然ですから。
（経年劣化と自然損耗はもし負担と記載あっても無効内容）

こちらに関し、言葉が足りず申し訳ありません。
通常の借主負担外のケースがネット上で見つけたので質問させて頂きました。（経年劣化等も借主全額負担）

特約などで経年劣化と自然損耗はもし負担と記載あっても無効と言うことでしょうか？

最後に、今回のようなケースはＮＯ2さんの言う通り、不動産側は責任を避けたく
本契約や重要事項説明をはぐらかしていると考えるのが自然な流れになる考えでしょうか？

宜しければ再度ご回答頂けると助かります。
お手数おかけしますが宜しくお願いします。

お礼日時：2016/12/13 00:33

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2016/12/12 22:26

不動産会社の味方をしますと、契約に万全を期するとすると、契約書や重要事項説明書の内容に、「未定」とか「予定」というコトバを余り入れたくないのだろうな、と思います。

契約の対象になる賃貸物件はコレですよ、と言う場合の、「住居表示」「建物の所有者（登記上）」「建物の所有権以外の権利（抵当権等）」などがこれにあたりますね。

これを「未定」で契約するのは怖いですし、「予定」とした場合に、予定通りにならなかった場合の責任問題と言う事を考えると、ムリに契約するのは不動産会社のリスクが大きいですね。

解約予告期間でジリジリする気持ちも判りますが、たまたま新築物件になった事によるものと割り切るしかないでしょう。
或いは、予定通り契約出来て、引越しも出来るだろうという見込みで解約予告をしておいて、見込みが狂った場合のリスクは質問者様が取る、という判断でしょうね。
自分はリスクは取りたくないが、相手のリスクは考えない、という考えだと、今回の場合には他の物件にするしかないでしょうね。

この回答へのお礼

早速のご回答有難うございます。不動産側のご意見、大変勉強になります。
不動産側のリスクに関し、無知でして、自己のリスクばかりに目が行きました。
冷静になり、割り切るか、再度考えたいと思います。

本当に、詳しく書いていただき助かりました。スッキリしました。
有難うございます。

お礼日時：2016/12/13 00:20

No.1 回答者： LRうす 回答日時： 2016/12/12 18:55

うさんくさいと感じるならやめた方が良いと思います。

現物を見ないで契約して、何かしら後悔が出ると思います。

この回答へのお礼

早速のご回答有難うございます。

確かに・・・そうですよね。
ただ記入漏れがありまして、物件は内覧済みです。あと駐車場だけが未完成状態。

正直、部屋は気にってるので悩んでる状態です。

お礼日時：2016/12/12 19:15