所有者が不明の土地の壁の撤去

Question

現状、購入を考えている土地があるのですが、隣の空き地の持ち主が存在しない状態です。
元々はどこかの会社の所有物件だったけれど、その会社はもう何年も前になくなっている、とのことで、それ以降相続人はいないようです。
土地の境界線などは過去の資料から正確にわかるため問題はないとのことですが、その所有者不明の土地側、私が購入を考えている土地ぎりぎりのところに、ブロック８段ほどの高いブロック塀があります。
ずいぶん古いもののようで、ひび割れも多く、耐久年数を超えているのではないか、という印象です。
倒壊が怖ろしいので、できればこのブロック塀を撤去し、こちらの土地側に新たな塀を建てたいのですが、こういったことは法的に可能でしょうか？
よろしくお願い申し上げます。

so-01c · Accepted Answer

不動産業者してます。
nik-0503さんが購入を検討している土地については不動産業者は介在しているのでしょうか？もしいるならその業者に、隣のブロック塀の撤去の可否の調査を依頼してみては如何でしょうか。撤去出来たら土地を購入する前提で。
そうすればまず不動産業者が調査し、ダメなら馴染みの司法書士に話がいき、ダメなら弁護士へと話が繋がるはずです。少なくとも私ならそうします。仕事になるので。
個人売買での購入の場合は頑張って法律関係者を探して相談してください。

ashitahatennki · Answer

可能です弁護士さんへ相談されてください。
素人さんでは難しいです。

ashitahatennki · Answer

弁護士さんに相談すべきだということは、複雑な申請などが必要なのでしょうか？

そもそも、時効取得も検討に
弁護士さんへ相談されてください。

kurobob · Answer

購入前で所有者不明ってことですが
一度登記簿謄本あげて見ては如何です？
恐らく倒産物件だと破産管財人か債権者がくっついてると思います。
所有者が居るとわかれば勝手に他人の所有物を触れませんので
そこから交渉が始まります。

mofl · Answer

素人のでまかせ信じないほうがいい。
土地に関する承諾などは弁護士が裁判所から仮清算人の指定を受ければ代理で可能な範囲がある。
現状をいじるのは無理。
これから買うのに時効取得も無いもんだ(笑)
他人の土地にある他人の擁壁を第３者が勝手に作り替えるなど無理。
関係者が後から復旧を求めたらどうします？

そんな簡単にできるなら、全国に増えている所有者不明、または所有放棄の老朽化した空き家の対処も苦労しない。

CB8段だと1.6m位だよね。
各都道府県では敷地と建物の最低限の安全を担保するため、建築基準法施行条例でがけに関する規制を定めている。
通称、がけ条例。
ただほとんどが２m越える場合で設定しているんで、その高さでは法の規制にかからない。
建築基準法第20条も自分の敷地内じゃないしね。

このケースは難しい。
考えられるのは隣地との境界に合わせて自分の敷地側に擁壁を沿わせること。
待ち受け擁壁。

でもこれから買うんだよね。
この文面だけでは敷地の周囲の状況やCB積みの状態がわからない。
不安を感じるなら止めたほうがいいと思う。
待ち受け擁壁を築造する費用もばかにならないし、その分自由に使える土地は減る。

擁壁は震災だけで崩れるわけじゃない。
怖いのは「水」。
普段は何も無くても、いっときの豪雨で簡単に崩れる。

suzuki0013 · Answer

その土地がどうしても欲しいという場合には、やり方がないでもないけれど。

フツーに法的（＝合法）ということになれば、弁護士なり司法書士なりに相談して～～という既出？なので割愛。
できるならそれの方がいいしね。

粗っぽいやり方になるけれど、条件が整えば可能な方法として。
買おうと思っている土地を購入後に、隣人への苦情という形でスタート。
購入希望者という立場では実行できないので注意。

①自治体に相談をする。
　この土地は所有者不明で自治体でも固定資産税の滞納問題があるはずなので、所有者や請求先が不明のはず。
　この不明という点には個人情報やプライバシーの関係から行政側から明確な回答は得られない場合もある。
　これらは『証拠』になるので、職員とのやりとりや内容を全て記録しておく。
　（厳密に言えば所有者が存在しないということはなく、自治体が差し押えして管理するはずだけど、管理したくないから差し押えをしない。こういう土地だと把握しているはず。）
　また、倒壊の危険のあるブロック塀を行政が放置している点も追及だけはできるので、行政に要求したが何もしてくれなかったという『証拠』を記録。

②隣地のブロック塀が倒壊の危険があるとして、登記簿上の所有者に対して「撤去するか、当方で撤去することを承諾すること」を求める内容証明を送る。
　宛先がいないならその旨のスタンプの押された封書が戻ってくるので、これを『証拠』として保管。
　可能であれば登記簿上の所有者の住所へ自ら足を運び、近所の人も所有者の転居先を知らないことを確認できればベター。

③隣地のブロック塀と、道路から見えやすい場所の２か所以上に「ブロック塀が倒壊の恐れがあるので、所有者や関係者は速やかに撤去して下さい。１ヶ月経過後までに撤去せず、また当方へ連絡のない場合には、当方で撤去します。その際の費用は全額所有者へ請求します」という告知を出す。

④撤去する。見積もりから請求書、領収書まで全て残す。

※万が一、所有者からブロック塀の無断撤去による損害賠償を請求してきたら、上記①～③を提示して、所有者へ連絡を取ろうと最善を尽くしたことを説明。
その上で所有者の近隣への安全配慮の欠落など管理責任を問う。
結果、質問者側は損害賠償を支払い、所有者側は解体費用を払う。
こちらから相殺を申し出るのは出来ないはずだけど、相手（被害者側）から相殺を申し出てくると思うので、結果的には相殺になるはず。
もちろん、所有者が現れず請求してこなければ、面倒な手間もかからずにブロック塀撤去の目的達成。
ちなみに不法行為による損害賠償の時効は３年なので、3年間文句を言ってこられなければまず大丈夫と考えて差し支えない。

まあ、多分所有者は現れないんじゃないかな。
姿をくらませておけば滞納している多額の固定資産税を払わずに済むので、ブロック塀でノコノコ現れるとは思えない。
もし現れたら自治体の固定資産税徴収担当者が大喜びで飛んでくる(笑)

このやり方は法律関係の人なら勧めないと思う。
緊急回避的な対処というスタンスだけど、実際は自力救済だからね。

私自身もあまり勧めないけれどね(笑)
話のタネ程度に、こういうやり方もあるよ～～くらいに受け取ってもらえるといいと思う。

所有者が不明の土地の壁の撤去

可能です弁護士さんへ相談されてください。

弁護士さんに相談すべきだということは、複雑な申請などが必要なのでしょうか？

購入前で所有者不明ってことですが

素人のでまかせ信じないほうがいい。

不動産業者してます。

その土地がどうしても欲しいという場合には、やり方がないでもないけれど。

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