音楽歴35年・FLAKE RECORDSの店主DAWAの選ぶセンス光る注目曲ご紹介!

 公共事業に伴う残地買取(特に残地利用価値に事業者と地権者に認識の差がある場合)についてどなたか詳しい方教えていただけないでしょうか。

 土地収用法第76条に残地に関する収用請求権が規定されており、収用委員会の裁決を仰ぐことになっていますが、収用法が適用されるのは、よっぽどの取得困難用地であると認識しています。
 そこで、収用法を適用していない公共事業での残地の買取請求は、権利として補償されているのでしょうか?それとも残地補償で処理されてしまい、不満であれば
 用地提供拒否→事業認定→強制収用
の道をたどるのでしょうか。

 巷ではこのような残地問題は数多くあると思われますが強制収用まで行くケースは稀だと思っています。地権者から「このぐらい買い取ってよ」と言われて、事業者がどのような”法的根拠”の上で対応するのか教えていただきたいのです。

 もう1点、収用法まで行かないように、すんなり用地提供した方が地権者にとって得な点はあるのでしょうか?

 長々とした文章ですが、興味を持っていただいた方、どうかよろしくお願いいたします。
 

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A 回答 (2件)

公共事業、例えば道路拡幅による用地買収が一般てきであると思いますが、通常は道路拡幅によって全筆買収、もしくは若干の潰地買収であればこのような問題は生じないと思います。


 質問者様の質問は、用地買収によりその残地が用途を失うことを危惧されているのだと思いすが、地権者より全筆買収の希望があった場合に行政側が必要と認められれば全筆買収可能であると思われます。(例えばその場所に待避所が必要であるとか。担当者とよく相談して下さい。)
つまりは、法的根拠は無いと思われます。
 行政側は、監査、あるいは会計検査院の検査で説明できれば問題ないわけです。
 また、収用法までいかないで地権者が得することは、地域の話題にならないことでしょうか。(買収に応じないところは道路が寸断、あるいは複車線が単線に変わって、見せしめのような状況になる。あるいは土地収用法で執行されたときの悲惨な状況)

この回答への補足

私の立場は道路設計者でありまして、仕事に役立てればと思い残地処理についてお聞きしました。

補足日時:2004/08/17 11:07
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この回答へのお礼

回答ありがとうございました。

行政側としては、調査課等が担当する計画買収(待避所など)が最も望ましいのでしょうね。用地課対応となる残地買取は、上位組織に説明できる程度のローカルルールが各行政で設定されているということですかね。
なんかとてもグレーゾーンのような気がします・・・。

お礼日時:2004/08/17 09:17

道路の設計従事者でしたか。

であれば道路の計画うんぬんは説明することは無いと思います。
>なんかとてもグレーゾーンのような気がします・・・。
 全くそのとおりで、国会の答弁を聞いていれば納得できるでしょう。つまりは考え方(あるいは説得力ともいう)が絶対間違っていなければ良いわけです。
 これから少しでも用地、補償、道路付属物に無駄のない道路計画を提案してお仕事頑張って下さい。
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Q都市計画道路にかかる土地に建築した場合

新築を考えていて、やっと昨日土地と住宅メーカーを決定し、建設依頼をしました。

土地は前からずっと探していた12区画ある中の一画で、二か月ほどその一画だけ売れ残っていて、価格は全区画の中間ぐらいの価格です。
土地は本日抑えるという話でしたが、他の不動産の方から電話があり、その土地は、平成30年以降の計画で、南半分が道路にかかるというお話でした。
都市計画法53条の申請が必要とのこと。

そこで質問ですが、

・土地の半分だけ(建物3分の1ほど)道路になる場合、立ち退きになるのでしょうか?それとも残り半分22坪ほどに住まないといけなくなりますか?

・6年後からの計画ですが、事業決定なされてから5年かかるとして、早い場合10年ほどで立ち退きになる可能性もあります。ローンが残り25年、元金も殆ど残っている場合、どのような査定になりますか?

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アドバイスを宜しくお願いします。

新築を考えていて、やっと昨日土地と住宅メーカーを決定し、建設依頼をしました。

土地は前からずっと探していた12区画ある中の一画で、二か月ほどその一画だけ売れ残っていて、価格は全区画の中間ぐらいの価格です。
土地は本日抑えるという話でしたが、他の不動産の方から電話があり、その土地は、平成30年以降の計画で、南半分が道路にかかるというお話でした。
都市計画法53条の申請が必要とのこと。

そこで質問ですが、

・土地の半分だけ(建物3分の1ほど)道路になる場合、立ち退きになるのでし...続きを読む

Aベストアンサー

補足1

>建蔽率はどうなるのでしょうか?

残地で建ペイ、容積を考える。

>補償は以前と同等の建蔽率で補償してくれるのでしょうか?

築年数に対応する補償です。

>ローンは補償金で返して、新しい住宅分を組み直さないといけないのですね。

建物を壊すことによって
対価補償となる。
事業者は補償物件が無くなれば
目的達成であり
アパートに住もうが
残地で建て替えようが
あなたの自由です。

Q道路拡幅に伴う用地補償の価格について

自宅前の道路(現在の道路幅2m)を拡幅し5mの道路へと計画されています。(自治会から市へ依頼していたようです)先日、現地立会いと簡単な説明があり、土地買収価格は課税標準価格という説明がありました。
この説明に納得できなかったのでいろいろ調べてみると公共用地の取得に伴う損失補償基準には「取得する土地に対して、正常な取引価格をもって補償する」とあるではありませんか。すぐに市へ電話して損失補償基準にはこのように書いてあるが、課税標準価格とする根拠は何かと質問したところ、市独自の補償基準を定めているという回答でした。どうも条例ではなく内規で決めているようなのです。
このようなケースでは公共用地の取得に伴う損失補償基準と市独自の補償基準のどちらが優先されるのでしょうか。よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

 この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基準を制定していますが、中身は閣議決定された「基準要綱」に完全に準拠しています。

 憲法29条で、「財産権は、これを侵してはならない」と規定し、しかし、公共の福祉との調整を図るため「私有財産は、正当な補償の下に、これを公共のために用いることができる」と規定しています。
 要するに、私有財産を拠出してもらうためには、正当な補償が必要だというわけです。

 これを受けて土地収用法では、「補償金の額は、近傍類他の取引価格等を考慮して算定した事業の認定の告示の時における相当な価格」(同法71条)と規定しており、土地収用法を根拠としている「損失補償基準要綱」でも7条で、「取得する土地に対しては、正常な取引価格をもつて補償するものとする。」と規定しています。
 結論として、補償金は取引価格を基に算定するという大前提があるのです。

2.さて、質問文の市では、「土地買収価格は課税標準価格という説明があった」そうですが、固定資産税課税標準額は、課税のための評価額であって、正常な取引価格とは違うので、補償金としては不適切です。

※「固定資産税評価額」ではなく、「固定資産税課税標準額」でしょうか。一般に、「固定資産税評価額」は市場価格の70%相当で評価されています。また、住宅用地の特例措置を適用した「固定資産税課税標準額」は、「固定資産税評価額」の1/3~1/6の金額になります。

 質問文で「市独自の補償基準を定めている」というのならば、補償基準を1部購入されたら如何ですか。
 都道府県では「基準要綱」を一般に販売しています(例示として、埼玉県HPを下記、参考URLに貼っておきます)。

 私見ですが、「土地買収価格は課税標準価格」というような土地収用法に反する「補償基準」など公表できないと思います。
 もし、公表すれば、法律違反の補償金算定を行っていることが明白になるからです。

3.質問文の道路がどのような住宅地を通っているかはわかりませんが、住宅地の場合、幅員が広ければ良いというものではないと思います。

 道路が拡幅されれば、万が一の場合に救急車両が入りやすくなり、車庫入れがしやすくなり、家を売却するときは高く査定してもらえるというメリットはありますが、一方で、デメリットもあります。
 車の通行が多くなり(スピードも速くなる)通学の子どもの安全性が低下する、固定資産税が高くなるなどです。

 今回、道路を拡幅するための工事費用や土地買収費用は、長い目で見れば固定資産税のアップ分(=おそらく10-20%上がる)で回収されていきますから、あながち、幸運だけというわけではないと思います。

 ところで、質問文に対する回答ですが、市が行う公共用地の買収においては市の補償基準が適用されます。しかし、その補償基準が、土地収用法や「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)と整合性が確保されている限りにおいてという条件が付きます。
 例えば、市用地課の内部でしか通用せず、市民に公開もできないような内部の“手引き”程度ならば、市民がそれに拘束される必要は全くありません。

参考URL:http://www.pref.saitama.lg.jp/A08/BD00/homepage/binran.htm

1.もし、質問者さんが市への任意売却を拒否した場合、公共事業を進めたい市は、土地収用法に基づき、県知事に対して土地収用の手続きを取ることを申請します。このとき、都道府県に設置された収用委員会が審理や調査などを行い、補償金の額などを決めます。

 収用委員会において補償金の金額を決める基準が、「公共用地の取得に伴う損失補償基準要綱」(昭和37年、平成14年閣議決定)です。

 この「基準要綱」を基に、それぞれの都道府県では「○○県施行の公共事業に伴う損失補償基準」等の名称で基...続きを読む

Q用地買収の際に査定される金額について

現在私が住んでいる場所は整備新幹線の為に用地買収にかかる場所です。
そこでいろいろ質問が。。。

(1)代替地というのは、県や市などの行政が用意された物件で検討するのでしょうか?それとも自分で見つけてくる物件でもいいのでしょうか?可能であれば、もしそれぞれのメリット・デメリット等があれば教えて下さい。

(2)現在住んでいる家屋の査定額なんて分からないと思うのですが、大体平均でどれ位の相場がつくのでしょうか?(参考になるか分かりませんが、土地は33坪で1000万、建物は約1600万、昨年の7月に新築です)
まだ建てたばかりなのでローンも組んだばかり、将来の支払いの面でも気になる部分が多々あります。

新聞・ニュース等を見ると、昨年整備新幹線の認可があり今年度から用地買収等すぐに動き始めるそうです。
せっかく新しい家なので、少しでも長く住みたいのですがね~。

Aベストアンサー

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価格・国の公示価格・県の基準地価格、さらに不動産鑑定士の行う鑑定価格を参考にして総合的に比較検討し、適正な土地価格を算定します。
 
●建物の補償(建物の移転料)
 土地に建物がある場合は、その土地と建物の関係、利用状況、種類、構造などに基づき通常妥当とおもわ れる移転工法(再築・曳家・改造工法等)を決定し、移転に必要な費用を補償します。

●工作物の補償
 移転することが可能な工作物(プレハブ物置き・看板・門扉など)は移転に必要な費用を、移転することが 不可能な工作物(ブロック塀・井戸・コンクリート門柱など)は同種のものを新設する費用相当額を補償します。

●立木の補償
 立木は利用目的、樹種等によって補償内容が多少異なりますが、庭木類など移植可能と判断した立木は 移植(根掘り、運搬、植え付け)に必要な費用を、その他の立木で伐採することが相当と判断される立木に ついては、伐採による損失額を補償します。

●移転雑費
 建物の移転に伴い必要となる経費で、移転先を選定するための旅費、法令上の手続き費用、就業不能補償、上棟式、移転通知などの費用を補償します。

●仮住居補償
 建物を曳家・改造工法などにより移転する場合、移転工事期間中仮住まいが必要となります。 この場合には建物の規模と所帯人数に応じた仮住居費を補償します。

●動産移転料
 建物の移転に伴う動産の荷造り、運搬に必要な費用を補償します。

 以下は関係無いとは思いますが,参考に。

●借家人補償
 賃借している建物が移転することにより、その建物を移転後引き続き借りることができなく なる場合には、現在の建物と同程度のものを、借りるために必要な費用を補償します。

●営業補償
 営業を行っているものが移転する場合には、休業を必要とする一定期間の収益減と一時的に 受ける得意先喪失に伴う損失額を補償します。

 なお,公共工事の場合,5,000万円控除というのがありまして,5,000万円までは,売買に係る税金が課税されないという特典(?)もありますよ。

(注意点)
・いくら粘っても,値段は上がりません(先に売った人から文句が出るのが目に見えてますから)。
・最後まで売らないと,強制買収されます。勿論,補償のお金は払ってもらえますが,5,000万円控除が受けられなくなります。

 普通は,幹線道路とか鉄道を作る場合は,都市計画決定といいまして,何年か前に(数十年前に決めている場合もあります)どこに作るか大まかに決めてあり,その区域については,土地の売買は規制されるんですが,買われる時にはまだ決まってなかったんですか? 

 どちらにしても,面倒な話ではありますね-。同情するくらいしか私には出来ませんがm(__)m

 こんにちは。

 以前,行政で道路工事の部署にいました。用地買収には直接担当していませんでしたので,聞きかじりですが……

(1)基本的には金銭補償が原則です。それで話がこじれて,相手が代替地を言ってきたら,行政が捜してきて提示します。勝手に捜してきてはダメです。希望は勿論言えますが。

(2)これは,査定の基準がありますから,それに当てはめて自動的に算出されます。

 一般的な話になりますが,次のような補償があります。

●土地の補償
 土地の価格は、近隣の正常な取引価...続きを読む

Q用地買収に伴う三者契約の条件

公共事業のため、土地(自宅)が買収されます。
よって、新しい土地を購入しますが、これに関して…

私と、代替地提供者、役所とで三者契約を行うことによってその代替地提供者は、最高1,500万円までの課税対象額の特別控除を受けることができると聞きました。

しかし、事前に仮契約等を行うと、この控除が受けられなくなるとも聞きました。

次のうち、行ってはいけないものはどれでしょうか?

1、私と、代替地提供者間での買付け証明書、売渡し証明書などの発行。
2、実際は、不動産業者が仲介する。
3、不動産業者に仲介料を支払う。

不動産業者からは、1~3全て行っても問題はないと説明を受けましたが、不安です。
実際は、不動産業者が相手方と折衝したり、謄本や公図を取ったり、建築条件の調査等も行っていますので、もし仲介料がだめな場合は、どういう名目で手数料を支払ったらよろしいのでしょうか?

アドバイスを宜しくお願いいたします。

Aベストアンサー

貴方の、過去の質問に代替地提供者の1500万控除があり、そのなかで、そのような回答がありましたね。

この1500万控除は、ともかく起業者である市(?)が、「税務署協議」を行い、税務署が承認する事が絶対条件です。

月曜日に、起業者である市(?)に対して、三者契約したいと申し出て、その指示を受けてください。

この承認、税務署によるのですが、最長2ヶ月を要した事もあります。

その他の話は、承認が得られなかった場合、貴方が逃げられる(「契約しなくても、実害がでないように」)ように、不動産屋と話しておくことです。

三者契約を伝えれば、用地担当者に、「その土地を押さえておいてもよいか?」ときいておけば、自ずと貴方の質問の答えは出ます。

私に言わせれば、1500万控除については、税務署の承認を得た、三者契約が絶対条件でそれ以外は、書類上で処理できる問題です。

不動産屋の存在も、「棚卸し資産」でない限り、大丈夫です。

Q用地補償について

道路建設にかかる用地補償について教えてください。
私の所有する農地と家屋が片側一車線の県道(国道のバイパス用途)道路のルート上になるそうです。

仮に 築15年 建設当時3000万の家屋 敷地 100坪 の保証として
(1)代替地を希望し立替の場合の保証の範囲はどの程度ですか?
 土地を等価交換のみでしょうか?土地は同じ面積で保証でしょうか?
 それとも、同等の地価の土地でしょうか?
 家屋分は?その他保証される範囲は?
 
 近隣に自己保有の畑があります。曳き屋保証と言うのもあるそうですが
(2)この自己保有の土地に今の家を曳き屋した場合、この場合の保証はどうなるのでしょうか?
(3)近隣の代替地に今の家を曳き屋した場合、この場合の保証はどうなるのでしょうか?

Aベストアンサー

 ご質問では、どの位買収されるか分りませんので、答えにくいですが、概ね三つのケースで考えます。
 
 ケース1・・・1/3以下の面積が買収される。
 2/3以上は残りますので、そこでの生活再建を図れる補償になります。
 土 地・・・農地と宅地を適正価格で買い取りです。残りが2/3以上ですので、残地に対する補償(残地補償)は出ないと思います。
 建物等・・・建物は一部が道路計画線に掛かれば、改造補償(切り取り改造補償等)か、残地内で対応できれば、曳き家補償等が考えられます。又、農地に農作物があれば、耕作補償が出る場合があります。
 
 ケース2・・・2/3以上の面積が買収される。
 敷地100坪の内、約25坪位しか残りませんので、残地での生活再建は無理。
 土 地・・・ケース1と同様、買い取りです。但し、残地が1/3以下と極小になりますので、それに伴う価値減の補償(残地補償)が出ます。
 建物等・・・残地では改造建築不可能ですので、建物を取り壊し、同程度の建物を建て直す補償(解体移築)が出ます。補償上の理屈は、取り壊した建物の材料を使って、同じ建物を再現する費用です。農作物はケース1に同様。
 但し、建物を建て直す土地は、買い取りの土地代金で自分が買う事になります。農地も同様。
 
 ケース3・・・全面積買収。
 土 地・・・農地・宅地は全部適正価格で買い取りです。
 建物等・・・ケース2に同様。
 
 次に代替地ですが、原則買い取りです。しかし、ケース・バイ・ケースで代替地を斡旋したり、売却したりする事もあります。この場合、代替地は交換方式ではなく、金銭処理です。
 ただ、質問者さんの様に農家住宅の場合は、農地との絡みがありますから、立地的に難しい面があります。
 
 最後の曳き家については、曳き家補償がありますので、用地交渉担当者と協議の余地は有ると思います。

 ご質問では、どの位買収されるか分りませんので、答えにくいですが、概ね三つのケースで考えます。
 
 ケース1・・・1/3以下の面積が買収される。
 2/3以上は残りますので、そこでの生活再建を図れる補償になります。
 土 地・・・農地と宅地を適正価格で買い取りです。残りが2/3以上ですので、残地に対する補償(残地補償)は出ないと思います。
 建物等・・・建物は一部が道路計画線に掛かれば、改造補償(切り取り改造補償等)か、残地内で対応できれば、曳き家補償等が考えられます。又、...続きを読む

Q用地買収、移転補償費の交渉2

現在の住まいが公共用地(市の都市計画道路)のため買収となります。
市からは、最初の価格提示があり、交渉はしないと言われました。

土地についての提示方法は、ある程度納得できましたが、建物移転補償の方は…
 1、建物移転  ○○円
 2、工作物移転 ○○円
 3、樹木移転  ○○円
 4、動産移転  ○○円
 5、移転雑費  ○○円
     合計  ○○円
といった内容で、A4用紙1枚だけの提示でした。
これだけでは、検討も確認もできません。
内訳は?と尋ねると、頁数も多く、我々には渡さないことになっているとのこと。
それでは、見せてくださいと頼み、持参してもらいました。
ところが、ザッと見ただけで、案の定取りこぼしを発見しました。(FFストーブを移動式のストーブで計算)
指摘すると「すみません、調査間違いでした。10万円位増額になります」とのこと。(あっさりしたものです。こちらは真剣勝負なのに…)
益々不安になりました。

そこで今回の質問は、この内訳資料は、本当に我々に公示しないことになっているものなのでしょうか?逆に我々には、提出してもらう合法的な理由はないものなのでしょうか?
補償額の結果(合計)だけの提示では、納得できません。せめて内訳の確認だけはしたいと思います。
どなたか、詳しい方のアドバイスを宜しくお願いいたします。

現在の住まいが公共用地(市の都市計画道路)のため買収となります。
市からは、最初の価格提示があり、交渉はしないと言われました。

土地についての提示方法は、ある程度納得できましたが、建物移転補償の方は…
 1、建物移転  ○○円
 2、工作物移転 ○○円
 3、樹木移転  ○○円
 4、動産移転  ○○円
 5、移転雑費  ○○円
     合計  ○○円
といった内容で、A4用紙1枚だけの提示でした。
これだけでは、検討も確認もできません。
内訳は?と尋ねると、頁数も多く、我々には渡さな...続きを読む

Aベストアンサー

#1で回答した者です。
 
市を信じることと、
出された内容を確認することは、
全く矛盾しませんので問題ありません。
安心して説明してもらいましょう。
       
まず一覧表がもらえる対象物ですが、
・工作物(エアコンやブロック塀など)
・樹木(樹木や植木鉢など)
・動産(屋外にある物のみ)
 
屋内の動産については、
床面積で単純計算されている可能性が高いので、
一覧表はないと思います。
          
「知り合いに区画整理事業を担当している職員がいる」
とでも言えば、すぐに出してもらえるでしょう。
ただし、注意しなくてはいけないのは、
「飽くまでも確認のために要求するのであって、
それをネタに『ごねる』つもりではない」
という事を強調しましょう。
こんな事で関係を悪化させてはツマラナイですから。
 
そして金額についてですが、
まず個々の値段について明確な数値を聞きだすのは無理でしょう。
それに聞き出したとしても、
その金額が不服だと言って交渉できるわけではないので意味がありません。
ナゼかというと個々の値段については、キッチリとした基準がありまして、一職員がどうこう出来る代物ではないからです。
      
そして、一覧表をもらったら、
漏れが無いか、工作物の大きさが間違っていないか等を確認してください。
問題があれば、再算定してくれます。

私たちとしても本当は、
個々の金額などを全部公開して説明できれば、
スムーズに行くと思っているのですが、
毎年、基準となる個々の金額が見直されているので、
あまり細かい金額を教えてしまうと、
住民間の不公平感を煽ってしまう懸念が・・・
ですから、このような形になってしまうのですよ。
別に悪気があって隠しているわけではないということをご理解していただければと思います。
         
では、また何かありましたら質問してください。
         

#1で回答した者です。
 
市を信じることと、
出された内容を確認することは、
全く矛盾しませんので問題ありません。
安心して説明してもらいましょう。
       
まず一覧表がもらえる対象物ですが、
・工作物(エアコンやブロック塀など)
・樹木(樹木や植木鉢など)
・動産(屋外にある物のみ)
 
屋内の動産については、
床面積で単純計算されている可能性が高いので、
一覧表はないと思います。
          
「知り合いに区画整理事業を担当している職員がいる」
とで...続きを読む

Q道路整備に関連した農地の売買はやはり農地法の制約を受けますか?

国道整備で私の田んぼの一部が用地買収される予定です。別の人が保有しているこの田んぼに隣接する畑の真中にも道路が通ることになり、私の田んぼと道路の間にこの人の畑が66m2ぐらい残地されます。それで、村役場の調整を担当されている人を通じて、その人に用地買収と同じ価格で私が買いたいと申し入れたところ、その人も了解してくれたとのことでした。
しかし、その後役場の方から、私が4000m2以上の農地を保有していないため、農地法の制約で私が農地を買える基準を満たしていないのでダメということが分かったと知らされました。
道路整備が発端になっているのでなんか例外がありそうな気がするのですが農業委員会の許可はえられないのでしょうか?
また、うまく買うことができた場合、私の田んぼとこの畑を整備して自動販売機などを設置することはできないのでしょうか?
ご回答、よろしくお願い致します。

Aベストアンサー

その畑の所有者から農地として買う場合は、農地法の許可を必要としますが、その66m2の土地を道路用地の買収者に買い上げてもらい、あなたの買収される土地の代替地としてあなたがもらう、という方法もあると思います。
自動販売機の設置は別として、あなたの土地と道路との間の土地ということなので、その部分があなたの土地のなれば、あなたの土地が道路に面するということですよね。他の接道状況はわかりませんが、道路に面するようになるのであれば価値はありますよね。
もしやはりその部分が欲しいとなれば、上記のような方法を役場に相談してみてはどうでしょうか。面倒な話で嫌がられるかもわかりませんが、その時はあなたの土地の買収の条件と主張すればよいでしょう。

Q用地買収で国民健康保険税がアップする?

私の親は77歳、ひとり暮らしで無職です。
市の道路建設のため、家土地を買収されることになりました。
その契約の数日後に、市の担当者から「来年の国民健康保険税は最高額の68万となりますのでお知らせしておきます、10回に分納できますからご心配なく」と電話をもらい驚きました。
これは間違いないのでしょうか?

市から頂いたパンフレットには公共用地買収を受けた場合、譲渡価格が5000万以内であれば、5000万特別控除が受けられるとあります。5000万特別控除があるので用地買収に対する実質の市県民税や国民健康保険税はかからないのだろうと解釈していました。
この件は、直接に詳しい説明のできる方に説明を求めたいのですが、どこに問い合わせればよいのでしょうか?(税務署、または市役所?)

契約前に、市からはこちら側に不利になる事柄については詳しく説明されないのでしょうが....
まだこれから他にも驚くようなこと(思いがけない課税)があるのではないかと不安です。
心構えとして、経験者の方に税金等、今後どういったことに注意すべきなかアドバイスいただけると助かります。

私の親は77歳、ひとり暮らしで無職です。
市の道路建設のため、家土地を買収されることになりました。
その契約の数日後に、市の担当者から「来年の国民健康保険税は最高額の68万となりますのでお知らせしておきます、10回に分納できますからご心配なく」と電話をもらい驚きました。
これは間違いないのでしょうか?

市から頂いたパンフレットには公共用地買収を受けた場合、譲渡価格が5000万以内であれば、5000万特別控除が受けられるとあります。5000万特別控除があるので用地買収に対する実質の市県民...続きを読む

Aベストアンサー

以前は、長期・短期譲渡所得の各種特別控除額については国民健康保険税(料)の対象となる所得から控除されませんでしたが、平成15年以降は制度改正により控除対象となっています。
自治体のHPなどには掲載されていることが多いですが、専門家でも以前の内容で説明されている場合がたまにありますので留意が必要です。
その市の担当者も、国民健康保険の担当者に確認をせずに古い知識で回答している可能性があります。
改めて国民健康保険税の担当に連絡して確認を求めることをお勧めします。

ただし、公共買収の場合は、単純な譲渡だけでなく一時所得や雑所得まで複雑に関係するケースがあり、質問の場合、5000万円控除はセーフとしても別の理由で課税所得額が増加している可能性もあります。
また、控除されても影響が全く無くなるわけでもなく、たとえば従来の保険税について均等割や平等割などの低所得者軽減を受けている場合、譲渡所得自体には課税されなくても、軽減の方は非該当となり、結果としてその分が増加(復元)することもあります。

Q立ち退き?道路・都市計画に入っているのですが・・

こんばんは。すみませんがお分かり頂けます方にご質問です。
まったく立ち退き(家族に関係ないことと思っておりました)
しかし、2世帯住居にしようと今の姑の一軒家を不動産会社に相談しましたところ未来、都市計画(開発)にて今の住宅(我が家)3分の一が
その道路開発に引っかかっておりました。
未来、我が家は完全に引っかかるようです。
大体、庭を含め70坪あるのですが
その庭部分に一壁挟み私たちの家を建てようと思っておりましたが
そうしましたら姑の自宅(キッチンなど)ひっかかております。
庭が広いのですが姑の家はまるっきし壊さなくてはいけない状態です。
できればこの段階で市役所に相談して都市計画に引っかからない今?
それとも別の場所で2世帯にしたいと思っておりますが
不動産会社の話では今の状態だと未来都市計画に
売り払っても引っかかっているんだったら購入価格の半分くらいしか
お金は入ってこないといわれました。
家は築約10年です・・
それではキツイと姑も言っており今、戸惑っています。
どうしたらよろしいのでしょうか?
都市計画が実行されメリットはあるのでしょうか?
まるっきし詳しくなくこんな質問すみません。
また、市役所・県に言って早急に解決することでしょうか??
姑も早く解決を望んでおります。
詳しい方、ぜひご回答お願い致します。

こんばんは。すみませんがお分かり頂けます方にご質問です。
まったく立ち退き(家族に関係ないことと思っておりました)
しかし、2世帯住居にしようと今の姑の一軒家を不動産会社に相談しましたところ未来、都市計画(開発)にて今の住宅(我が家)3分の一が
その道路開発に引っかかっておりました。
未来、我が家は完全に引っかかるようです。
大体、庭を含め70坪あるのですが
その庭部分に一壁挟み私たちの家を建てようと思っておりましたが
そうしましたら姑の自宅(キッチンなど)ひっかかており...続きを読む

Aベストアンサー

>間違いなく近い将来、

とか

>それがまだ何年先に着工とは決定

当初に回答したように、
事業の計画決定されて
未だに事業の認可(決定)がされていない
都市計画街路は全国何処にでもあります。
例えば、貴方の近所の国道一号線の4車線化も
国道事務所は名古屋方面より三重県方向に拡幅していますが
次の用地買収の時期は「未定」です。
そもそも、役所の人間が
素人やデベロッパーに
間違いなくと言う様な
将来の誰もが責任のとれない発言をすること自体が間違っています。

また、
当時の建築は53条許可により建築されていますので
今回も53条許可により建築されます。
そして
都市計画街路自体が事業認可された時には
関係者に事業の説明会が開催され
路線の測量で道路の位置が決まります。
その時から
補償の話が出るわけであり
今から将来の補償の考え方などを
議論していてもしょうがないでしょう。

住宅が必要であるから建築するのであり
道路が決まった時は
その時を思って考えるしかないでしょう。

Q強制執行の可能性について

実家が新規道路工事にかかりましたが、家には当たらず土地のみが対象になってるみたいです。南側の庭先及び東側の玄関側で家から最短1mの所に道路が出来るみたいです(つまり交差点の一角に家がある状態です)。現在は道路からは少し離れており静かですが、大型トラック等も通り始めるみたいで高齢者での一人住まいは難しそうです。
この様な状態で市の買収を拒否すれば、最終的には強制立ち退きとなるのでしょうか?(70坪の敷地の内約20坪程度が干渉するみたいです)

ちなみに市からの説明後約半年たちますが、植木等を調査に来た後進展が見られません。金額の提示もまだ無い状態です。

Aベストアンサー

 道路整備の用地買収で、行政が強制立ち退きまで持ち込むには、
土地収用の手続きが必須です。
 この手続きには『この道路が○○までに絶対必要』という理由を
明確にできなくてはならないのですが、これが行政にとってかなり
高いハードルなのです。
(他人の土地を取り上げても、合理的な公共事業のためにはやむを
得ない、と言い切れるだけの理由付けなので、難しいのは当然です
けども。)
 この手続きを行政がとるためには、『長期にわたる用地交渉でも
合意に達せず、交渉継続が難しいので、強制力が必要。』という
事実も必要なので、買収拒否してからすぐに強制立ち退きという
のはありえません。
 
 ただし、今回の市の事情を推測すると、新規道路とはたぶん
都市計画道路で、事業認可か事業認定を取得していそうだし、宅地
1軒に20坪の買収といえば、そこそこ買収幅員がありますので、
その用地がなければ、道路が供用できないということで、とことん
こじれれば、理由付けもできてしまえそうに思います。
 もし今回の話が長期化し、土地収用の理由付けが整ってしまえば、
行政側の意向によっては、最終的に土地収用の話もありえるかも
しれません。
(もちろん行政側が理由付けできなければ、一部用地買収を残した
暫定的な形で完成供用するといったケースに落ち着くパターンも
多いんですけどね。)
 
 質問者さんの実家が、用地買収されたとしても、残り50坪で
一般的な生活は可能と思いますので、実家から強制立ち退きという
事態はないでしょう。
 残る敷地50坪での生活を望まないのなら、市との買収交渉の中で
移転の意向に伝えて、全筆買収&代替地(引越先)の確保を希望する
など、条件面で有利な交渉を進めてみてはいかがでしょうか?

 道路整備の用地買収で、行政が強制立ち退きまで持ち込むには、
土地収用の手続きが必須です。
 この手続きには『この道路が○○までに絶対必要』という理由を
明確にできなくてはならないのですが、これが行政にとってかなり
高いハードルなのです。
(他人の土地を取り上げても、合理的な公共事業のためにはやむを
得ない、と言い切れるだけの理由付けなので、難しいのは当然です
けども。)
 この手続きを行政がとるためには、『長期にわたる用地交渉でも
合意に達せず、交渉継続が難しいので、強制...続きを読む


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