家の借地の件で詳しい方に是非ご回答頂けると助かります。地主さんから30年以上に渡って土地を借り借地料

家の借地の件で詳しい方に是非ご回答頂けると助かります。地主さんから30年以上に渡って土地を借り借地料を滞りなく今まで支払いをしていましたが、来月その契約が切れて更新となります。ただ、交わした契約書には更新についての文言がありません。普通アパートですと、更新時に家賃1ヶ月払ってまた更新となるなど、更新時の記載があると思うのですが、代々からの土地のため、詳しい資料が今ある契約書しか見当たりません。ですので地主さんとの話し合いになるようです。こちらの意向としては、たとえば今の土地を購入する、もしくは更新料によっては支払って新たに何十年間かの契約にするの、どちらかになりそうです。こういう場合、司法書士や弁護士の方など間に入ってもらった方が良いでしょうか？契約書に更新の記載がない場合、更新時の新たな契約は普通どのような形で行われるのでしょうか？どうぞよろしくお願い致します。

No.1 回答者： area_99 回答日時： 2017/02/18 20:10

雇うだけ無駄です。

問題は、その借地契約の名義が誰なのかということです。

通常借地は相続できませんので、死亡時に再契約が必要です。
滞りなく借地料を支払っているとは、更新時でなく、毎月などで借地料を支払っているのでしょうか？

一応期間が普通は20年とかですが、期間の定めもないのでしょうか？

買うなら、弁護士入れてキチンと名義変更しましょう。
再契約なら必要ないと思います。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。名義は父のものでしたが亡くなり今は母に名義変更？もしくは引き継ぎをしております。契約は書面に期間の記載があり、その契約が来月の3月です。更新するにあたっては、新たに20年契約を結ぶような形になるようです。ですのでそういった場合の更新料など、地主さんから、どのような提示がされるのかまだ分かりませんが近々あるようです。母も１人では決めかねるところがあるので娘の私に相談してきました。今後の事を考えると私にも関係があるので、きちんとした話し合いができればと思っています。お願いするとなると土地などに強い弁護士さんにお願いした方がよさそうですね。母と相談してみます。ありがとうございます。

お礼日時：2017/02/18 20:25

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2017/02/19 17:24

契約期間が満了しても、借地人が自己名義の建物を借地上に建築していれば、これにより地主に対抗できます。

更新条件が整わない場合には、従前の地代を支払えば良いのです。受け取りを拒絶された場合には供託ですね。昔は供託の為に法務局に赴いたり、郵送で行ったりもしましたが、今はオンラインでできるようになりました。
少なくとも、更新契約を締結していないから期間満了により契約は終了と言う事は旧法借地契約では考えられませんから、訳知り顔で講釈する人の意見には惑わされないことですね。

更新の契約については、新たな権利の発生ではないので、不動産業者の専門でもなく、実は誰でも可能です。
報酬の決め方が難しいと思いますが、考えうる解決と、その場合に出費しても良い金額と言う事で考えても良いでしょうね。

質問者様寄りの解決としては、幾らかの更新料を支払った上で、従前の契約内容を踏襲した賃貸借契約でしょうが、こればかりは相手のあることですから、うまく行くとしてもそれが何時になるのかは検討がつきません。他者に依頼する場合に、そこが一番のネックになると思います。
ここでは実名は出せませんが、私は行政書士の資格でもって、そういった業務を行う事を看板にしています。
借地借家法から民法の正しい解釈で、現実的な着地点を提案するのですが、こちらが正しい理解をしても、相手（地主）側がそうでもないことがあるので、なかなか難しいとは思いますよ。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。借りている土地に母名義の建物が建っているため土地は継続して借りる形をとりたいのですが、地主から提示される更新料がいかなる額か、まずは話を聞いてみることにしました。またご回答によりますと、更新契約が終了ということもなさそうなので、地主との話の折り合いがつかない場合は供託という手もありますね。なにせ、契約期間が来月末となっているので、契約内に解決しないとという心理にかられ焦ってしまいました。とにかく一度地主との話し合いに応じてみようと思います。ありがとうございました。

お礼日時：2017/02/19 22:02

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/02/21 13:25

30年以上前ということなので、本件はまず旧法の借地だよね。

旧借地は借主に有利な権利。
立ち退かせたい地主も多いので、更新期にはモメることも少なくない。
まだ警戒する段階ではないだろうけれど、一応、注意して対応したほうがいいかもね。


念のための確認。

＞交わした契約書には更新についての文言がありません

契約書には更新についての文言がないだけで、この契約の期間だけといった『期間限定するような文言』の記載はある？
例えば、契約期間はＸＸ年間とし期間満了とともに建物を撤去して返還することーーーとか。
昔の契約だと、たまにだけど、「その期間だけ貸して欲しい」という借主の希望で定期契約になっていることもあるから。
そうはいっても現状居住用の建物であれば更新できるものだけどね。（たまにモメるけど）


今回の件ではまだ地主からの条件が出ていないのでなんとも言えないけれど。

過去にモメているなら、地主は今度こそと狙っている可能性もある。
それなりの準備が必要。
立ち退かせたくて厳しい条件をつきつけてくると考えて間違いない。
話を聞きにいっただけのつもりが、ガンガンと詰められて、不利な条件で更新させられることも。

モメていないし、比較的良好な関係であれば、まずは地主へあいさつがてら話を聞きに行く。
その場で提示された条件で合意できるならそれでいい。
合意できなければ、検討させてくださいとして持ち帰る。

更新料の支払いを求められた場合、普通の賃貸契約のように賃料の１～２ヶ月なんて安い額ではないからね。
必ずしも更新料の支払いが必要とも限らないしね。

こういったことから、代理人には一定の専門知識のある人間がおすすめ。

とはいっても、現状では『代理人』はあまり良くなさそうだね。
急に代理人が来たら地主が驚いて警戒、態度を硬化させる可能性もあるから。
ただ、事前に相談しておくと安心して地主と交渉できる。
借地問題は裁判も珍しくもないので、相談先は弁護士がベターかな。
裁判に発展したとしても、最初から弁護士が関与していれば、後になってあわてることもない。


というわけで今は包括的に相談できる先を探す段階だと思うよ。
そこで情報収集してから、地主と直接話す。
モメたら弁護士等へ行く。
こんなところでは。


＞契約書に更新の記載がない場合、更新時の新たな契約は普通どのような形で行われるのでしょうか？

旧借地契約だとわざわざ新しい契約書を作らないこともあるよ。
作成する場合は、大枠では前と同じ条件となり、賃料や特約や住所番地に変更があれば、変更した内容で新たな契約書を作成する。
本件では更新条項が記載されていないので、それを記載することに双方で合意すれば、更新契約書には更新条項が盛り込まれる。
あとは署名押印して終わり。
更新契約または売買契約は当事者同士で締結可能だから、代理人や不動産業者がいなくても可能。

ただ、不動産取引の専門といえば不動産業者なので、専門家を一人介しておくのもいいと思う。
不動産業者に媒介（代理でなくても）の依頼をすれば、契約書や重要事項説明書などの書類を用意して、契約締結の段取りをしてくれる。
手数料は取られるけれどね。
その辺は安心料という意味合いもある。