倉庫賃貸借契約書に関して（急いでます！）

契約書に以下の条項を盛り込みたいです。

こちらが貸手で、倉庫に雨漏りがあった際に、商品補填の責任を１００％取るのは厳しいです。
そのため、責任の転嫁もしくは、借主と分担できるような条項を加えたいです。

どなかたご教授の程お願いいたします。

No.3 ベストアンサー 回答者： agboy2 回答日時： 2017/05/26 12:22

#2です。

同じ質問には複数回回答しないようにしているのですが、不動産の賃貸借契約に不慣れな方なのかな？と思い、追加のご質問も含めて再回答します。

賃貸借契約における貸主の義務として、その使用収益に必要な修繕を行う（民606①）ことがあげられます。ですから、限定的に捉えると雨漏れの修繕は、修繕しないと使用収益に支障を来す場合に実施すれば良い事になります。
使用収益に支障を来すことの証明責任は借主側にありますから、その後対応を検討するという事もできるワケです。

契約期間が判りませんが、建物の老朽化が心配であれば契約期間を短期間（～2年）の自動更新とするのも手ですね。『できれば長く借りて頂きたいが、建物も古くなり、修繕に要する費用がその後受け取る賃料との兼ね合いで過大になるような場合には、対応できない場合がある。その点を含んでおいて頂きたい。』というニュアンスを契約書の条項に反映させるよりも、契約期間を短縮する事により契約後の事情変化に対応しやすくする、という考え方ですね。
　建物老朽化によるトラブル対応については、その費用に対して期待できる効果（賃料収入）に依るものと考えられますから、『この箇所については根本的な修繕はしない。イヤだったら契約更新せずに退去すれば良いでしょう？』と主張できる状況にしておくという事です。

借主側の報告義務は、特約事項に入れなくとも民615で賃借人の通知義務（賃借物が修繕を要し、又は（中略）ときは、賃借人は、遅滞なくその旨を賃貸人に通知しなければならない。（後略））がありますから、特に加える必要は無いでしょうね。定期報告についても、それを怠ったことによって被害があるのは借主の方ですから、同様の考え方で加える必要は無いでしょう。

この回答へのお礼

よくわかりました。
ご回答ありがとうございます。
借主側の責任範囲なども、民法であらかた定められているんですね。

ご指摘の通り、賃貸借契約に関しては詳しくないです。
とても勉強になりました。ありがとうございました。

お礼日時：2017/05/26 21:09

No.2 回答者： agboy2 回答日時： 2017/05/26 09:09

実際に雨漏れがあり、再発の危険性が高いのであれば＃１さんの回答のように事前に告知しておくのが良いでしょうね。

但し、屋根の修復はしないという内容の特約では状況の変化により無効になる場合があると思います。

建物が古い為、その可能性があるというレベルであれば、賃借人に保険加入を義務付けて、損害については保険金から支払われるようにすれば良いでしょう。
建物の現状が判りませんが、その建物内の商品に雨漏れにより損害が生じる可能性についての判断を保険会社に任せてしまう、と言う事です。雨漏れが生じる危険性が高いと判断すれば、保険契約締結を拒まれるでしょうね。

仮に、将来雨漏れがあった場合に何の特約を結んでいなかった場合に、貸主は損害賠償の責任を負うかというと、雨漏れについて貸主について過失があった場合には責任を負う事はあるかも知れませんが、損害が生じる程度まで放置していた借主側の責任も問われるでしょうね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。
保険会社も確かに検討する価値ありですね。建物はかなり老朽化が進んでいます。元々工場として使用していて、今度倉庫として貸し出します。

〉〉損害が生じる程度まで放置していた借主側の責任も問われるでしょうね。

これは雨漏りを気づいた時点で、貸主側への速やかな報告、また定期的な簡易点検を借主側に依頼が可能という事にもなりますでしょうか？

お礼日時：2017/05/26 09:43

No.1 回答者： -yo-shi- 回答日時： 2017/05/26 07:50

雨漏りがあること若しくは雨漏りする可能性があることを告知する。

屋根等の修復工事をする意思が無く、現状貸しであること。

以上をふまえて、雨漏りによる苦情・修復の要求及び商品の損害においては当方（貸主）に一切の責任を求めない特約を追記する。

当然ながら契約前に重要事項として説明をし、合意が出来るななら契約へ…

この回答へのお礼

早急なご回答ありがとうございます。

とてもお詳しそうですが、以前こういった契約書を作成した経験があるのでしょうか？

お礼日時：2017/05/26 07:58