東京都在住です。

タイトルの通り、築45年の分譲マンションの購入を迷っています。
23区西側のS区です。

そのマンションは、立地面や交通、治安、子供に通わせたい小学校の校区内である、等様々な理由から、購入を悩んでいます。

この地域は中古マンション2DKでも物件だけで3千万はする地域なのですが、
当マンションは2500万程の金額です。

2度内覧いたしましたが、室内はリノベーション済みでとても綺麗でした。

今年7月より、マンション内で耐震性の工事が開始されるとのことが気がかりですが、
南向きの窓際側ではなく、北側の方とのことです。
この工事に関しては、私たちの費用は一切かからないそうです。

固定資産税は年に3万円です。
この地域で3万円のマンションは恐らくないと思います。
私の知っている限り、20万前後の方が多いです。

夫は私の希望どおりに・・・と話していましたが、
夫の知人の不動産関連の方、融資担当の銀行員の方から伺った話では、
築45年はほぼ価値がない物件、売るにも売れない物件だそうです。
(だから固定資産税が破格に安い)

購入し、何年後に修繕費等20万、30万単位でお金がかかることもあり、
そういったトラブルも築年数が古いマンション故によくあるようなのですが、
それは本当なのでしょうか?

そういった理由から、夫は購入に後ろ向きになりました。
加えて、ローンも何十年かけて支払うことは出来ないそうで、
短い期間(3年~5年?)で払い終えなくてはならないそうで、無理ではないのですが
引っかかる所ではあるそうです。

賃貸ですと、築年数が古い、且つ2DKでも11万はするのが当たり前の地域なので
勿体無いな~と悩んでいます。

築年数が古いが故に、管理費以外に何十万もの大金が別途かかるということは良くある話でしょうか?

皆様でしたら、この物件を購入いたしますか?

A 回答 (13件中11~13件)

>築45年の分譲マンション購入、購入しますか?



購入しません。


>購入にあたり考えられるデメリット、教えてください

マンションは定期的に大規模修繕が必要になるし、築50年とか60年とかになると建て替えが必要になる。
当然多額の金がかかる。
それ、理解している???


>中古マンション2DKでも物件だけで3千万はする地域なのですが、当マンションは2500万程の金額です。

いや、だからさ買う値段が2500万円でも、所有していることで今後発生してくる大規模修繕とか建て替えの費用を全く考えていないだろう。(考えているなら、質問文にそれも書かれてなければおかしい。)




>何年後に修繕費等20万、30万単位でお金がかかることもあり、
そういったトラブルも築年数が古いマンション故によくあるようなのですが、
それは本当なのでしょうか?

本当です。上記の通り、大規模修繕や建て替え費用の負担が出てくる。


>そういった理由から、夫は購入に後ろ向きになりました。

夫が正しい。

> 築年数が古いが故に、管理費以外に何十万もの大金が別途かかるということは良くある話でしょうか?

よくある話とういう以前に、中古マンションを買うなら常識です。



>>中古マンション2DKでも物件だけで3千万はする地域なのですが、当マンションは2500万程の金額です。

売主は、今後の大規模修繕や建て替え費用の負担を嫌って、安く売りだしていないかい??
(ババ抜きのババをつかまないように注意した方がいいよ。)
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水回り、特に配水管は大丈夫ですか?

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購入しませんね。


買ってから数年で
老朽化のため建て替えなんてことになったら
大変ですから。
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自分で調査する場合、どうしたらいいのかも教えてください!

Aベストアンサー

No.1です。
お礼ありがとうございます。

水道水ということが正しければ、「給水管のどこかから漏水」ということになります。

問題なのは、「どこかから」の場所です。

給水管は共用部分と専有部分に分かれます。
住戸の専有部分内の給水管が専有部分の給水管で、それ以外はすべて共用部分の給水管です。

共用部分は、「区分所有者全員の物」ということですから、漏水の原因が「共用部分の給水管にある」というのであれば、修繕費用はすべて管理組合の負担になります。
専有部分の給水管の問題ならあなた負担になりますが。

どこが原因の漏水と特定できていないわけでしょ。
特定するための業者はどうするのかを管理会社に聞きましょう。
水道メーターの件も明らかになってませんし。

マンション保険で対応できるのは漏水の原因確定までです。

あなたが独自で対応しても良いのですが、管理会社に責任を持ってやらせた方が良いですね。

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不動産会社に紹介されたフィナンシャルプランナーから私達の条件を元にライフプランシミュレーションをして貰った結果、私が子育てがひと段落した後に最低100万円/年 ほど稼ぐという条件つきで全く問題ないとの事だったのですが(生活費や必要な支出は厳しめに設定してシミュレーションしているとの事です)周りからは反対されたり心配の声を頂きます。ちなみにFPはその不動産会社と共謀しているのではないかと警戒していましたが、気に入っていないなら全く買う必要なんてないと話していてどうもそんな感じではないのだなと感じています。また、不動産会社も迷いがあるまま購入するべきではないと話していますので全く押し売り感はありません。
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何かご意見やアドバイス頂ければ幸いです( ; ; )

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簡単に言えば、これは「ムリすれば買える」という状態。
もちろんローン審査にもよるけれどね。
それ以上でもそれ以下でもないよ。

冒頭でこのマンションの長所を述べているけれど、それを夫婦で貴重な価値観だと共有できるなら、このマンションを『ガンバって』購入する価値もあるだろうね。
良い物を買ったんだからガンバれるという論法。
しかし、中盤あたりに記載されている不安点から及び腰になるなら買わない方がいい。
ローンを組む以上はどんな物件を買っても同じ懸念があるけれど、ローンの額が少なければ有事の際に耐えられるけれど、本件のようにめいっぱいで組むと一歩間違えれば簡単に生活が詰む。

唯一の希望(?)はハイパーインフレになりつつあるので、この恩恵で返済は楽に感じるようになる可能性もある。
高度成長期に買って、バブルはじける頃までに完済した人はかなり楽だったはず。
ただ、本件では35年ローンを前提にしているので、その間に2つくらい山あり谷ありじゃないかな。
収入の減少から売却しようとする時期が谷だったらかなりきついだろうね。


本件のFPはもしかしたらハズレかもね。
質問文にちらほら出てくるFPの発言が、FPとしてはなんだかビミョー。(前後の話の流れがあるのかもだけど)

押し売り感のない分譲会社かぁ。。。
もしかして、ローン通らずに買えない人だとみなされてるかもね。


長文になったけれど、一応のまとめ。
「すごく欲しい!」というならムリして買ってもいい。
でも、「ちょっとイイかも」くらいなら見送った方がいい。

簡単に言えば、これは「ムリすれば買える」という状態。
もちろんローン審査にもよるけれどね。
それ以上でもそれ以下でもないよ。

冒頭でこのマンションの長所を述べているけれど、それを夫婦で貴重な価値観だと共有できるなら、このマンションを『ガンバって』購入する価値もあるだろうね。
良い物を買ったんだからガンバれるという論法。
しかし、中盤あたりに記載されている不安点から及び腰になるなら買わない方がいい。
ローンを組む以上はどんな物件を買っても同じ懸念があるけれど、ローンの額が少なけれ...続きを読む

Q家賃の支払い、大家じゃない方が集金に来る…どこに相談したらいい?

アパートに一人暮らしをしています。
家賃の支払いは、毎月1階に住む大家へ直接持って行っています。
不動産屋さんと3人でやり取りをしたこともあり、その方が大家で間違いないと思います。

入居してすぐ、大家の親戚と名乗る方が家を訪ねてきて今からは自分に家賃を支払えと言われました。
断るのが苦手で、怪しいと疑いつつも支払いました。
同月、大家に家賃の支払いがまだされていないと言われ、この事態に気付きました。

大家の親戚(大家の子供の嫁さん)と言うのは事実らしく、勝手に大家の所有するアパートの住民から家賃を横取りしているらしく、大家も怒っていました。
わたしが誤って支払ってしまったぶんはもういいが、絶対次来ても渡さないでと言われました。
わたしの件があり、大家がその人達を咎めたらしいです。

それからは来なくなったんですが、また5ヶ月経った今、その人から「家賃の回収に来る」と電話がかかって来ました。
わたしも契約書通り大家さんへ支払いたいんですが、うまくNOと言えず、じゃあ来週…と了承してしまいました。
口が上手くなく気が強くないので、「何故払わない」ってなったら何て言い返せばいいのかわかりません…。

大家さんへ連絡をするつもりですが、親戚間のいざこざだとは思いますが…もうこういうことに巻き込まないで欲しいんですが…誰に相談すればいいんでしょうか?

勝手に家賃を取るって…、詐欺とか、犯罪行為になるんじゃないでしょうか?
警察に言っても良いんでしょうか?
あと、上手く追い払うコツを教えてください…(情けないことに、よく宗教勧誘や保険のセールスなどに引っかかります…)

アパートに一人暮らしをしています。
家賃の支払いは、毎月1階に住む大家へ直接持って行っています。
不動産屋さんと3人でやり取りをしたこともあり、その方が大家で間違いないと思います。

入居してすぐ、大家の親戚と名乗る方が家を訪ねてきて今からは自分に家賃を支払えと言われました。
断るのが苦手で、怪しいと疑いつつも支払いました。
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Aベストアンサー

警察は無理でしょうね。力づくで集金に来たり、詐欺まがいの事でもないと動かないでしょうね。

手っ取り早く解決するならば、大家さんに質問文のような電話が来たことを正直に告げることでしょうね。時間的猶予はあるのですから、大家さんからその人に申し入れしてもらうのが良いでしょうね。

質問者様は、その集金に来る人が集金する権限がないことをすでに知っているワケですから、知った上で支払ってしまった場合には保護されません。
気が弱いとか、口がうまくないという事はこの場合、あまり考慮されないでしょうね。

質問文の最初の方にある
>入居してすぐ、大家の親戚と名乗る方が家を訪ねてきて今からは自分に家賃を支払えと言われました。
断るのが苦手で、怪しいと疑いつつも支払いました。
わたしが誤って支払ってしまったぶんはもういいが、絶対次来ても渡さないでと言われました。

これも、良心的な大家さんなので認めてくれたことでしょうね。

その時の
>わたしが誤って支払ってしまったぶんはもういいが、絶対次来ても渡さないでと言われました。
と言う事について、大家さんと約束を交わしているのですから、その人に言われたからと言って『来週払います』と言ってしまったことで、すでに大家さんの信頼を裏切っていることになりますよ。

警察は無理でしょうね。力づくで集金に来たり、詐欺まがいの事でもないと動かないでしょうね。

手っ取り早く解決するならば、大家さんに質問文のような電話が来たことを正直に告げることでしょうね。時間的猶予はあるのですから、大家さんからその人に申し入れしてもらうのが良いでしょうね。

質問者様は、その集金に来る人が集金する権限がないことをすでに知っているワケですから、知った上で支払ってしまった場合には保護されません。
気が弱いとか、口がうまくないという事はこの場合、あまり考慮されないで...続きを読む

Q購入したマンションを賃貸にして、その収入で賃貸の家に住むとは

普通の会社員で40代、横浜市内在住、ローン完済しています。
現在築30年近くの中古マンションを購入して〈1000万ちょっとです〉数年たちました。
ペットがいて、神奈川県内の、横浜に通勤ができる程度の自然の中で生活したくなりました。
家は雨風が防げればOK、平屋で狭くてもOK、駅までも歩いて2・30分以内だと最高、できれば2・3部屋あればいいと思いますが、とにかく家はなんでもよく、庭が広い物件に住みたいです。
ただしローン返済後、住宅にまわせる貯蓄はなく、今の家を不動産会社に管理してもらい賃貸に出し、その家賃で賃貸の物件に自分がすむことはできないか、
そして状況によっては今のマンションに戻ってこれる可能性を残したいと思っています。

こんな都合のいいことはなかなかむずかしいでしょうか。
専門家の方、実際してみた方、なんでも結構です。教えてください。
情報が少なくて申し訳ないです。よろしくお願いします。

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立地次第ですが できますよ。

私達夫婦は 駅ちかの新築マンションを購入しましたが すぐに転居できないこともあり
最初の4年ほど 賃貸に出していました。
家賃については 居住者様に 家賃保証会社と契約を承諾していただけるなら 問題ありません。
あとは 受け取る家賃(確定申告後の収入)と 借りるアパートの家賃の バランスだけですね。

まずは 最寄駅の不動産仲介会社に いくらくらいで貸すことができるか 
入居状況はどのようなものか お話しなさるといいでしょう。
その上で あなたがお住みになりたい地域の賃貸アパートの家賃を 算出なさってください。

ただ 私の経験では
購入したのにすぐに居住しなかった物件は もともとあなたとは縁のなかった物件だと 思います。
築30年とのことですので 賃貸には出さず 売却なさったほうが 後々のトラブル回避に
なるのかも? と。

私達も 4年賃貸に出した後引っ越しましたが 3年ほどで主人の転勤が決まり
縁がなかったと 売却を選択しました。
駅ちか築浅ということもあり 賃貸時の収益も含め トントンで売却できたと 思っています。
目に見える経済的損失はなかったものの あのマンションはなんだったのだろうと
縁とは大事なものなんだなと 思わせる経験でした。

立地次第ですが できますよ。

私達夫婦は 駅ちかの新築マンションを購入しましたが すぐに転居できないこともあり
最初の4年ほど 賃貸に出していました。
家賃については 居住者様に 家賃保証会社と契約を承諾していただけるなら 問題ありません。
あとは 受け取る家賃(確定申告後の収入)と 借りるアパートの家賃の バランスだけですね。

まずは 最寄駅の不動産仲介会社に いくらくらいで貸すことができるか 
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Q管理費をAEDレンタル費用に流用することについて

昨年12月に理事会の決議でAED(自動体外式除細動器)が、エントランスホールのかなり目立つ場所に設置されました。5年間のレンタル契約。収納ケースのレンタル費用を含めて毎月¥10,476で、5年間で総額628,560円の支出となります。管理規約で管理費の使途について下記の通り定めております。私としては、規約の改訂がなされるべきと思いますが、いかがなものでしょう。ご教示頂けましたら幸甚です。因みに、総会に議案提起はなされませんでした。

第30条(管理費)
管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。    
一 管理人人件費            
二 公租公課              
三 共用設備の保守維持費及び運転費   
四 備品費、通信費その他の事務費    
五 第28条第1項に定める損害保険料              
六 経常的な補修費           
七 植栽手入れ、除草、清掃、消毒およびごみ処理費    
八 管理委託費             
九 管理組合の運営に要する費用
十 防火管理者の講習費用および経費
十一 その他敷地および共用部分等の通常の管理に要する費用

昨年12月に理事会の決議でAED(自動体外式除細動器)が、エントランスホールのかなり目立つ場所に設置されました。5年間のレンタル契約。収納ケースのレンタル費用を含めて毎月¥10,476で、5年間で総額628,560円の支出となります。管理規約で管理費の使途について下記の通り定めております。私としては、規約の改訂がなされるべきと思いますが、いかがなものでしょう。ご教示頂けましたら幸甚です。因みに、総会に議案提起はなされませんでした。

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Aベストアンサー

バカみたいに高い、買ったほうがましだわ。
誰かがリベートとか貰ってるんじゃないのかなぁ~。

Q高齢者はアパート借りられないのでしょうか?

賃貸のHOMESで検索して検索条件の高齢者歓迎の物件はかなり少ないです。
この高齢者歓迎の物件しか高齢者は借りることができないのでしょうか?
他の普通の物件では高齢者は拒否されてしまうのでしょうか?
その辺の事情を教えてください。

Aベストアンサー

>その辺の事情を教えてください。

建前として。
障害・病気・年齢・性別・職業・出身地・国籍・性的少数者などの要素で入居を拒むことは差別に当たるとされている。
質問文にある「高齢者歓迎」というのは、本来は設備やコミュニティが高齢者向けなどの物件であることを示すはずが、現実的には高齢者”でも“入居できるという表示に等しく、転じて他の物件では高齢者が入居しにくいという現状を表してもいる。

現実問題として。
不動産賃貸の実務としては、「高齢者歓迎」と表示することで高齢者限定のような印象を与えてしまう可能性があり、そのせいで集客の幅を狭めてしまうという事情がある。
また、そういう表記をする事によって、高齢者ならなんでも入居審査が通るという誤解を持つ人間もいるので、年齢以外の要素で審査が通らなかった場合にクレームや難癖などトラブルになることもある。
このため、高齢者が入居できる物件であっても、わざわざ「高齢者歓迎」という表記はしないことも少なくはない。

高齢者の入居の難しさについては、昨今の風潮も悪影響を及ぼしているのは間違いない。
孤独死やゴミ屋敷問題などもある。
特に「孤独死」については明確な線引きもないことから、事故物件扱いにはならない事柄「高齢の単身者が寿命を全うしてご自宅でお亡くなりになった」という人間として普通に起こりうる現象でも、「孤独死」と同類にみなされて事故物件のように扱われる。
次の家賃はそれなりの減額。

そのほかの事情、例えば収入や保証人の問題や、契約内容を理解できるかどうかなど能力面での懸念もある。
契約時は大丈夫でも1~2年後にはもう覚えてないとか、認知症等の進行により話が通じなくなるなんて言うケースもある。
分からなくなったから部屋や保険の更新手続きができないとか、火や水の不始末も続出しておこるようになる。

2階以上の入居でエレベーターなしの物件の場合、契約時には階段で大丈夫だったがしばらくして足腰が弱くなり、転倒したために手すりやリフトの増設などの要求や、上り下りができなくなったので転居が必要になったがその転居費用を負担請求などが出てくる場合がある。
1階であっても、エントランスから外へ出る1~2段の階段で転倒して~~以下同文。

こういった事柄から貸主が高齢者お断りを打ちだしてくることになる。
福祉的精神のある貸主さんでも、事故物件まがいに扱われてネットで晒されて半永久的に家賃減額させられたり、健常者なら支障のない階段や段差でもまるで貸主の管理不足のように言われて手すりやリフトをつけさせられるともなれば、さすがに敬遠するようになる。


事情としてはこんなところ。
将来的には超高齢者社会・税金対策の貸家増設過剰により、前述のような要素はどんどん弱くなっていくので、高齢者でも入居しやすくなっていくはず。
10年後かな。
現時点で高齢者の人にとっては10年後に生きてるかどうかという瀬戸際でもあるけれど。
地域にもよるけれど、現状では公営住宅が無難だと思うよ。

>その辺の事情を教えてください。

建前として。
障害・病気・年齢・性別・職業・出身地・国籍・性的少数者などの要素で入居を拒むことは差別に当たるとされている。
質問文にある「高齢者歓迎」というのは、本来は設備やコミュニティが高齢者向けなどの物件であることを示すはずが、現実的には高齢者”でも“入居できるという表示に等しく、転じて他の物件では高齢者が入居しにくいという現状を表してもいる。

現実問題として。
不動産賃貸の実務としては、「高齢者歓迎」と表示することで高齢者限定のような印象...続きを読む

Q賃貸マンションで大家から一方的な契約解除

賃貸マンションの退室についての質問です。
知人の家の事です。約ひと月前に不動産会社で契約をして、その数日後に入居しました。

ひと月くらいしてから大家さんに「まだ契約書をもらっていない」と言われ、不動産屋の対応が遅いのだろうとその時はそれで話は落ち着きました。しかし数日後、契約をした不動産屋から連絡があり「大家さんより、出て行ってもらいたい」との申し出があった事を伝えられました。
理由は(以前、貸していた住人とトラブルがあり、その住人が近くで目撃されている。その住人が今回入居した住人とつながっていて、出入りしているのではないかと疑いをかけられている)との事でした。
これは借り手側の仲介をした不動産屋からの伝えられたことのなのですが、他にもおかしな事があります。先に述べた様にひと月しても契約書が大家さんに渡っていない事。前入居者が退出してから内装工事が行われず、現住人が入居して役一月後にクロスの張替えに来たこと。保証人を付けておきながら保証会社の保証料を請求して来た事。

大家さんが本当に出て行けと言っているのかわかりませんが、どう対応すれば良いのでしょうか?
知人は今後の事を考えると、出て行った方がよいと思っています。
その場合、費用や物件など、どの程度請求できるものでしょうか?
詳しい方、ぜひ教えてください

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Aベストアンサー

本件は難しいなぁ。
だって、「知人の言っていること」が真実ではない可能性もあるからね。
それはさておき。

質問文を拝見して、知人が有利なのは以下の点。

『代金を支払い』『物件の引き渡し』(カギを受け取って住んでいる)の2点で賃貸借契約は有効に成立。
契約書がなくともこの2点で成立するよ。

また、トラブルのあった前住人との関係を『疑われている』というだけでは賃貸借契約書の解約事項(おそらく、反社会的団体等の排除か、近隣への威嚇恫喝等の迷惑行為を行った者の排除)には当たらない。
実際に出入りしている現場を押えられたらアウトの可能性が高いが。


不動産屋から退去請求があったということなので、上記を主張した上で、退去して構わないのであれば退去費用を請求して退去すればいい。

たぶん、これ、裁判手前まで行く可能性の高い案件。
早い段階で弁護士に相談した方がいいよ。
すぐに自治体の無料法律相談へ予約して弁護士へ相談、それと並行して消費者センターへ相談。
この相談の段階でコトが済めばいいけれどね。


>保証人を付けておきながら保証会社の保証料を請求して来た事。

これは別におかしくはない。
保証会社との契約をする場合、保証料が安くなるので保証人をつけることがある。
また、物件によっては保証会社と保証人の両方をつけることが条件という場合もある。



蛇足ながら。
可能性として思い付いたのが3つ。

1.不動産屋の業務怠慢
2.大家の傲慢
3.知人の問題行動


1は、例えば二重契約。
たまにあるんだけど、不動産会社から大家への契約締結の報告が遅れて、大家は他社の客と契約してしまった。。。とか。
入居一ヵ月後にクロス屋がきたというあたりは、入居者が決まってから内装をやるという大家がその「他の客」との契約が成立したことで手配したという印象も。
あるいはすでに契約済みだということを大家から不動産会社へ連絡が届いていなくて、不動産会社は知らずに契約してしまった。。。とか。

2は、大家が借主(質問者の知人)の情報を見て貸したくないと思ったので不動産会社へねじこんだとか。
トラブルのあった前住人との関連を疑われて~~などというあやふやな退去理由が出てくるあたりはこんな原因かもね。

3は、まあ、自覚なくやっちゃってる場合もあるけれど、多くは自業自得。
前住人との関係を疑わせるような言動かもしれないし、ガラが悪いとか、1ヶ月程度でゴミ屋敷化しかかってるとか。


まあ、裏事情などは借りている人にとってはどうでもいいけれどねぇ。
冒頭述べたように立ち退き請求への対応はしっかりやっておけばいいと思うよ。

本件は難しいなぁ。
だって、「知人の言っていること」が真実ではない可能性もあるからね。
それはさておき。

質問文を拝見して、知人が有利なのは以下の点。

『代金を支払い』『物件の引き渡し』(カギを受け取って住んでいる)の2点で賃貸借契約は有効に成立。
契約書がなくともこの2点で成立するよ。

また、トラブルのあった前住人との関係を『疑われている』というだけでは賃貸借契約書の解約事項(おそらく、反社会的団体等の排除か、近隣への威嚇恫喝等の迷惑行為を行った者の排除)には当たらない。
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