マンション屋上防水工事

築１０年のマンションで、総会時、管理会社より屋上防水保証の１０年が切れるので工事の提案がありました。（現状問題ないようですが）と言われても組合員うーーんで終わってしまいました。個人的な意見なんですが、基本的に工事は１６年目以降（根拠なし）にする。その間に水漏れ等の問題が生じた場合は管理組合の負担で修理する。その場合は１６年目に入っていなくても即座に防水工事を実施する。
提案したいのですが乱暴ですかね？

No.5 ベストアンサー 回答者： kag130 回答日時： 2004/09/15 21:04

保障期間と耐久性は異なります。

建築の場合１０年の保障期間は電気製品と比べて長いですね。

電気製品の場合、故障が発生する製品は大体１年以内に発生するからなのですね。一年問題がなければ普通は１０年１５年正規の耐久性能が確保される商品だ。と言えます。

防水も普通問題があれば3年から５年以内で問題が発生するわけですが、シールで防水を補助できる為、シールの性能が切れるまで、漏水は起こりません。（５年から１０年か？）

防水の材料そのものはシートでも１５年２０年の耐久性はあるはずですし、ちゃんとしたアスファルト防水なら３０年４０年平気で持つはずです。

防水の仕様が塩ビシートなのか、ちゃんとしたアスファルト防水なのか、で耐久性も変わります。

同じ仕様でも、耐久性能は2倍位は差が出ます。
２０年もつ材料を使っていても、悪い工事なら１０年で駄目になるし、良い仕事であれば２０年以上持ちます。

と言うことで、材料や仕様の確認が必要ですが、雨漏りや漏水が発生したら、防水工事をしない訳にはいきません。乱暴ではなくて当然でしょうね。

この回答へのお礼

ありがとうございます
自分達の目で確認して責任を持って判断します。
限られた予算を有効に使うために最大限の努力をいたします。乱暴じゃないと応援してくださり勇気がでました。
本当にありがとうございました。

お礼日時：2004/09/16 08:05

No.4 回答者： noname#21592 回答日時： 2004/09/14 19:37

まずは現況の調査でしょうか？

シート防水なんかは、実際１０年持ちませんね。この、持つという感覚が肝心ですが、雨漏りが無いからOKではなく。コンクリートに水分が入っていれば、漏れていると同じことですね。また、他の方の回答で、防水の上に防水というのも、現況を見なければ判りませんが、必ず良い方法とは限りません。先ほど申したように、雨漏りの実感がなくても、コンクリート内に雨水が入り、鉄筋を錆びさせ強度不足のスラブはありますこの場合、雨漏りが実感しなくても、一気に、スラブが落ちることもあります。どの時点でどこまでの工事が適切かは、現場を見ないと不明ですが、信頼できる、設計士等相談されると良いのではないでしょうか？単純に２重にするという案は、過去の防水層の剥離を早くしてしまう危険もあることを承知して行ってください。（最近の接着剤は強力です）また、シート防水なら脱気口が必要だということも知ってください。まずは、今の防水が、アスファルト１０層だとか、シート（材料名）なのか、歩行用コンクリートやシートゴムありとか面積、傾き、端部処理など詳しく書いてもらわないと、返答できませんね。

この回答へのお礼

詳細を調べずに無責任に質問してしまいました。管理会社と相談して資料を出しますので、その時アドバイスを頂ければ幸いです。少し時間がかかると思いますが、それまでこの質問を閉じませんのでよろしくお願いします。

お礼日時：2004/09/15 07:23

No.3 回答者： tt1963 回答日時： 2004/09/14 19:01

＃２の方と同じようなアドバイスなんですが、「健全なうちに新しい防水工事」は私も賛成です。

ただ、やはり費用が結構すると思いますので、今の防水が丈夫であれば例えばメンテナンスという意味もこめて防水層の表面にトップコート一塗りなんて如何でしょう？防水の種類にもよりますが、シート防水なんかでは必ず最後に塗ってあるものです。
本来ならば竣工後、５年置きぐらいに定期的に塗りつづけていけば１０年保証の防水層が、２０年以上もつようにも聞きました。
肝心なのは雨漏りしたからさあどうしようではなく、雨漏りさせないためにはどうしたら良いかです。たいがいの人は雨漏りするまで屋根のことは殆ど気にしないと思います。そして雨漏りしてからさあ大変だとなります。雨漏りしてからでは遅いのです。定期的にメンテナンスなど行い雨漏りしないようにして下さい。
ところで質問者のマンションはまだ雨漏りがいしてないようですが、何らかの形で手を加えた方が良いと思います。状況によっては最初に書きましたトップコート一塗りで良いかもしれません。ただ１０年間手を加えてないのであれば、それだけではだめかもしれませんね。新しい防水工事も視野にいれてご検討下さい。出来れば専門業者の意見も直接聞いてみて下さい。
ちょっとまとまらない文書になってしまいましたが、ご参考までに。

No.2 回答者： seapapajp 回答日時： 2004/09/14 09:51

屋上の防水工事を年数で決めるのはハッキリ言って間違いです。

（防水層は１０年以上耐えれるものがあるが業界が１０年に統一しているため）現状の防水がどのようなタイプか不明（塗るタイプかシート状のタイプか？）ですが、基本的には劣化度によって決めるのがいいと思います。ただし、漏水があってから修繕するのは部屋の復旧費や防水層を剥がす必要があるので工事費が割り増しとなります。そこでお勧めなのは私のマンションでも実施したのですが考え方を変えて、「屋上防水が健全なうちに新しい防水工事を行う」考え方です。理由ですが、まず、目視で雨漏れを見つけるのは不可能です。それなら、建築後１０年以上の時点でお金があるのなら、現状の防水膜はそのままおいておき、その上から防水工事（シート防水）を行うことで防水の２重化を行います。防水膜の劣化は紫外線や酸性雨、塩害等でおきます。二重化すれば一層目の劣化は少なくなるなり、一層目と二層目が同じ場所で痛まないと水は浸入しないため、ほぼ完全な防水形態となります。これにより、次の１０年後以降は目視点検だけで維持することができます。簡単に言えば、劣化毎に工事をすれば永遠に工事を続けなければなりませんが、二重化すれば２層目が劣化しても部分補修程度で半永久的に維持できます。一度検討してみてください。

No.1 回答者： himawari223 回答日時： 2004/09/14 05:31

こんばんは

１０年目、１３年目、１５年目に、した例があります。

１０年目・・・管理会社の薦めるまま、大規模改修のとき。

１３年目・・・大規模改修はまだですが、劣化がはげしいから、という管理会社の薦めで、２００万～３００万前後で。

１５年目・・・大規模改修の時。

と、ばらばらです。いずれも、保障期間は１０年だそうです。

管理会社には、知らせないで、５～６社に見積もりを出してもらい、比較検討をした方がいいと思います。いつ実施？いくら？保障期間？等を聞き、つぶれない所でするのがいいと思います。

その時、ついでに、他に早急に直さなければ、ならない所があるのか？費用は？（見積もり）をおねがいした方がいいです。

普通、見積もりは無料ですが、確認した方がいいです。

管理会社のお薦め会社は、管理会社に、お礼をしているようです。

また、管理会社に長期修繕計画も出させると、積み立て金と、予算のギャップがわかり、今から手をうてば、将来あわてないで、済すみます。

なんでも、管理会社のいいなりになっていると、なめられてしまいます。

頑張って下さい。