家の相続の事でご相談があります。。。(複雑でごめんなさい)

Question

この度、家を建て替えることになりました。
土地は、私の母方の祖父が持っているものです。
祖父はまだ健在です。
建て替えた家には、「私、旦那、子ども(０歳５か月)私の母、私の姉」の５人、２世帯で暮らそうと考えてます。建て替えの際、土地の名義を祖父から母に。建物の名義を旦那に、移そうとしたのですが、生前贈与になりお金がかなりかかると言われたので、名義はそのまま、土地も建物も祖父の名義でいこうとおもっております。祖父が亡くなった時、母へ、母が亡くなった時に、私と姉へ、遺産相続されるようにしようとおもってます。
建て替えの代金は旦那が払います。しかし上記にした場合(土地建物の名義が祖父)旦那がローンを組むことができません。
建て替えの金額が３０００万、その３０００万は祖父に一括でだす、といわれました。そうすることで、生前贈与の税金の問題もなくなり、ローン組まないので利子がつかない。とのことでした。
出してもらった３０００万は月々祖父に返済していく形になります。
ここで、問題がおきるのです。この場合、旦那の会社から住宅手当はでるのでしょうか？今までは賃貸に住んでいて２万５千円の住宅手当がでていました。年間で換算すると３０万。家を購入した際の住宅手当がいくらでて、何年間支払われるのかはわかりませんが、そのことを考えると損な気も。。。
ザックリとして説明不足なところはたくさんあるのですが、どうするのが得策なのか教えていただきたいです。。。

hata。79 · Accepted Answer

祖父の土地に祖父の金で家を建てるのですから、税金の問題は固定資産税の見直しぐらいです。
「３０００万は月々祖父に返済していく」のはなぜでしょうか。

祖父からお金を借りて家を建てるとしたら「家の名義はお金を借りた人」のものになりますので、そのお金を返すという意味でしょうか。
ここで、住宅手当が欲しいのでと姑息な事をするのは、私は「よしておけ」と思います。
住宅手当を下さる会社は大した会社でありがたいですが、それは会社と従業員との話で、今回のような「不動産を手に入れる」という対公の関係を考えるときには、まずは後回しにすべきです。無視はできませんけどね。

さて、祖父からお金を借りて返済していくとのこと。借りるお金は３０００万円ですね。
この返済計画はどのようなものになりますか。
返済期間は２０年ですか３０年ですか。
金銭消費貸借契約書を作成し、それに基づいて毎月返済した記録がないと、贈与を受けたと税務署長から認定されてしまいます。
返済をしていても、元々の金銭消費貸借契約が「こんなのは形式的なものであって、実質的には贈与である」と言われる可能性があります。

一人の人間が３千万円を人さまに貸すときには、返済期間、返済金額、利息の設定、担保提供を求めます。
担保については万一に備えて連帯保証人をとります。
ご質問者が金銭消費貸借契約をして、上記の契約をし、毎月返済をしていても、実は最大のネックがあります。

祖父と言われるぐらいですから、それなりの高齢ではないでしょうか。
返済期間の終了するのは、推定平均年齢より低い歳でしょか。
仮に「返済期間の終了は、祖父が１１０歳になっている」という契約ですと、これは「一般的にはそんな金銭消費貸借はしない」んです。

つまり「家を建てるための資金の贈与」になります。

１　祖父が家を建てる金を出す。
　家の名義は祖父にしておく。
　祖父の相続発生時には、土地建物が相続財産になるので、そこで改めて遺産分割協議を相続人がする。

２　祖父から３千万円の贈与を受けて、贈与税を払う。
　　贈与税については、家を建てるための資金を祖父からもらった場合の特例がありますから、これを研究してみてください。

３　実は。
　「１」の方が相続税節税になります。
　　祖父が３千万円の現金を残してあの世にいくと、まるまる３千万円が相続財産になります。
　　しかし、家にしてしまうと、固定資産税評価額が想像財産価格になるので、なにがあっても３千万円以下になります。

４　夫の会社から出る「住宅手当」の趣旨は、おそらくはローンを払ってるんだから大変だろうと補填する事でしょう。ありがたいですね。
　しかし、既述ですが住宅手当欲しさに「あれこれと画策する」のは、大きなやけどの元です。
　まずは「祖父がお金を出してくれて立てる建物に関する税金関係」をきちんと確認されるのが優先です。

５　祖父からの贈与については、税理士に相談されることをお勧めします。

Moryouyou · Answer

ひとつの案として、祖父に家賃を払う
ことにすればよいのではないですか？

相続するまでは、ご主人の名義にならない
んでしょう？
それを会社で認めるかは別問題ですが。

ご主人の名義でない建物に、ご主人が
借金をするというのもおかしな話です。

また、ご主人には相続権はないです。
ご主人は祖父さんの直系尊属ではない
ので、贈与の特例も受けられません。
要は血のつながりがないってことです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4508.htm

ということで、
ご主人に名義を換えるのは、相続時として
祖父さんに遺言書にその旨を記述して
もらっておくこと。

それから、祖父さんに家賃を払うことで、
住宅手当が会社で、認められるか？
で、相談してみてはどうですか？

hata。79 · Answer

失礼、誤字がありましたので訂正します。

３　実は。
　「１」の方が相続税節税になります。
　　祖父が３千万円の現金を残してあの世にいくと、まるまる３千万円が相続財産になります。
　　しかし、家にしてしまうと、固定資産税評価額が想像財産価格になるので、なにがあっても３千万円以下になります。

～～～～～
上記「想像財産価格」ではなく、「相続財産価格」が正しいです。

adobe_san · Answer

＞旦那の会社から住宅手当はでるのでしょうか？
そんなん出るはずが無いで！
あんさん、何の為の住宅手当と思っとるんや？
ローン返済が大変だろうと言う救済なんでっせ！
身内に手渡す銭、そういうんはローンとは言いまへん。
で、当然ローンや無いよって「住宅減税」は受けれまへん。
ところであんさん、トータルで考えたら「生前贈与」の方がべらぼぉ〜にお得なんとちゃうか？
たかが生前贈与のケチたが為に、大損こいたと思うで！

家の相続の事でご相談があります。。。(複雑でごめんなさい)

祖父の土地に祖父の金で家を建てるのですから、税金の問題は固定資産税の見直しぐらいです。

ひとつの案として、祖父に家賃を払う

失礼、誤字がありましたので訂正します。

＞旦那の会社から住宅手当はでるのでしょうか？

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