義理の父親が、大東建託の賃貸経営受託システムでマンションを建てようとしています。 家族全員で反対をし

義理の父親が、大東建託の賃貸経営受託システムでマンションを建てようとしています。
家族全員で反対をしているのですが、聞く耳を持ちません。
田んぼが幾つかあり、そこにマンションを建てるようです。相続税対策のようです。
当初、主人に1億円ものローンの連帯保証人になってくれないか？と話がありましたが、妻である私が猛反対しました。その後、やっぱりマンションはやめておく、と言う話しになっていたのですが、最近、マンションを建てると言い出したのです。
義父は70歳です。連帯保証人なしでローンを組むことなんて出来るのでしょうか？
連帯保証人にはなるつもりはありませんが、相続をするときにややこしい話しにならないか不安です。
この、マンション経営のメリット、デメリットを教えていただけますでしょうか？
よろしくお願いします。

No.3 回答者： suzuki0013 回答日時： 2017/11/21 12:03

気持ちは分かるなー。

不動産の扱いを知らない子ども世代が親から相続されると何かと面倒な「負の遺産」と感じてしまうもの。
親世代としては上物を乗せて相続税対策をして残してやろうという親心なんだけどね。
もちろん、親心が空回ってホントに負の遺産になっている扱いにくい不動産もあるけれど。


＞マンション経営のメリット・デメリット～～

これを書いたら薄い本なら２～３冊分になっちゃうよ（笑）
まずはネット検索して粗い情報を集めてみて、更に知りたければ書籍を購入して勉強すること。
本件の場合のメリットデメリットは、簡単に言えば前述したとおり。

建託系は評判がよくないけれど、公平に見れば、地主側の勉強不足ということも少なくない。
土地を貸す以上は自営業者という立場でもあるので、メーカー側のお手盛りデータを鵜呑みにするだけではなく、それが儲かるかどうかは自分で見定めなければならない。
質問者の義父がこのような視点を持っているかどうかという話にもつながる。


質問者夫婦の立場として。
義父のアパート経営に賛成する必要はないけれど、その物件の20～30年後の需要（役所で人口推移予想のデータを見たり）を調べたり、家賃相場や建て替えコストの見込みを立てたり、そういったサポートはしてもいいかもしれない。
その結果、義父も諦めるかもしれないしね。
また、アパートを建てようが建てまいが、いずれ相続税を支払うことになる。
固定資産税納付書に添付されている評価額を見ておき、相続税の見込み額を今から貯めておくと良いと思う。
兄弟がいるなら、誰が不動産を相続するか、共有するか、それとも売却して現金で清算するかなど、相談しておくのもいい。

No.2 回答者： takaonobita 回答日時： 2017/11/18 11:08

保証人なしでも、ローン可能です。

相続する時に、不良マンション（不良入居者・赤字経営）になっているかも知れません。
しかし、親の財産でもあり、親がどの様に使うか自由

相続人が、相続したくなければ、相続放棄すれば良いだけの話
何故、保証人にもならないのに、反対するの（反対する権利もない）

特に、嫁（義理の子）である貴女が、とやかく言う事でない
親の遺産を当てにせず、自分達でお金貯めるべき

No.1 回答者： agboy2 回答日時： 2017/11/17 12:07

質問文から、市街化区域内にある農地なのだろうと推定して回答します。

受け継いだ土地を物納することなく次の世代に繋げる方法としての判断だと思います。

連帯保証人なしにローンが組めるかどうかは金融機関の判断です。担保にとる土地建物に担保力があると判断すれば保証会社の保証のみで取り扱う事は考えられます。

マンション経営のメリットとしては、質問文にあるように相続税対策になると言う事ですが、空室リスクをどう考えるのか？と言う事です。賃料保証を宣伝文句にする会社がありますが、賃貸状況により一括借り上げ賃料の引き下げ条項は必ず入っています。建物が新しいうちはあまり考えなくても良いかも知れませんが、次の相続が発生する数十年後まで考えると『一括借り上げがあるから安心』とは言えなくなるでしょうね。コトバを変えると『土地に関する相続問題の先送り』とも言えます。

お魏父様の立場で考えると、自分の責任は果たしたとも言えるのですが、いずれ老朽化して建替えも考えなければならなくなるであろう建物の所有者となる質問者様の代の立場では反対するのも当然でしょう。
　『受け継いだ土地をそっくりそのまま次の代に引き渡す』と言う事の意義については他人がとやかく言う事は難しいでしょう。その方の価値観に触れることになりますから、理屈では納得させられない部分もあると思います。

不動産業の発想で言えば、立地さえ良ければ２０年経とうが３０年経とうが借り手は必ずいます。ただ、その時の市場の変化は予測が大変難しいでしょうね。同じようなロケーションの農地が周囲に多ければ、２０年後にはそれらの土地にも新築の建物が建ち、その建物の賃料次第でこちらの賃料が増減するでしょう。
なので、この計画を進めたいと考えるのであればある程度堅実な賃貸の需給予測を立て、リスクヘッジをシッカリやれば、それほど不安に思うことは無いですよ、と話すでしょうね。