農地の宅地転用の可否について教えてください

市街化調整区域で農振法の規制地域の農地に、所有者の住居と農機具小屋をそれぞれ別筆の隣接した農地に建てる計画をし、農業委員会を経て許可が得られた場合、それぞれの建物が完成した後、それぞれの敷地を農地から宅地へ変更することは可能でしょうか？
その場合の手続きや条件等も教えていただければありがたいのですが・・・。

No.3 回答者： hirunedaisuki 回答日時： 2004/10/13 12:36

こんにちは。

No.2です。

建物として認定される最小限必要な条件をあげてみると、

１.土地への定着性（基礎がなされている）
２.外気分断性（屋根・少なくとも３方向の周壁を備えている）
３.用途性がある。（その目的とする用途に供し得る状態）

ということになります。細かい点は個別の事案として現地調査が必要になります。

また、必ずしも建物と認定できるものが存しない場合でも、「地目」という観点のみ（農地法の許可は別として）で見れば土地の整地状況やガス・水道・電気設備などの敷設状況、建物建築の準備状況、または他筆土地との一体利用の状況から、「宅地」へ地目が「変更」されたと見ることができる場合もあります。

これもやはり個別事案として現地調査が必要になります。

No.2 ベストアンサー 回答者： hirunedaisuki 回答日時： 2004/10/13 11:22

こんにちは。

農振除外・農地転用の許可が得られた上で建物を建築するとして回答させていただきます。

農地転用の目的が「建物の建築」なのですから、埋め立て、整地、建物建築が完了すれば、その土地は「宅地」になったものと言えます。農機具小屋であっても不動産登記法上、建物と認定されるものであれば、その敷地はやはり「宅地」です。

法務局に転用許可証などを添付の上、「土地地目変更登記」の申請をします。現地の状況・書類に不備がなければ、登記簿の地目欄が「田（畑）」から「宅地」と変更されます。

ただし、土地の一部（一筆の内の一部）についてのみ許可を得ている場合は、当該部分を分筆した上で地目変更となりますので、思わぬ費用が発生すかもしれません。（もっともその場合は農振除外の段階で分筆する必要があるかもしれませんが）

土地地目変更登記申請などの専門家は「土地家屋調査士」です。日本土地家屋調査士会連合会のURLです。無料相談なども積極的に取り組んでいますので、左側のメニュー「各土地家屋調査士会」からおすまいの都道府県の土地家屋調査士会に問い合わせてみるのもよろしいかもしれません。

参考URL：http://www.chosashi.or.jp/

この回答への補足

ありがとうございました。
不動産登記法上、建物と認定される農機具小屋の条件について、詳細を教えていただけるとありがたいのですが・・・。

補足日時：2004/10/13 11:51

No.1 回答者： yoshi170 回答日時： 2004/10/13 11:13

農地転用の許可申請は、農地を農地以外（ご質問の件では宅地）に変更して良いかを申請するものですから、許可が受けられれば変更は可能です。

ご質問の件ですが、市街化調整区域で農振法の規制地域（恐らく農用地区域内のことでしょう。）ということであれば、それ相応の計画でなければ許可は下りないものと思われます。ご質問にある居宅では許可は難しいと思われます。原則不許可であり、例外として土地収用法によるものが認められている程度です。

手続きに関してですが、まず農地法による許可申請の前に農振法の区域除外の申請をしなくてはなりません。これば各市町村の農政担当部局で行っています。この時点ではじかれればその後の手続きには進めません。除外されれば、農地法による農地転用の許可申請に進みます。

先に書いたとおり、ご質問にある計画では難しいと思われます。各市町村の農政担当窓口及び農業委員会に話しを一度されることをお勧めします。

この回答への補足

ありがとうございました。
許可されたという前提での地目変更の可否と手続きについての質問のつもりでした。

補足日時：2004/10/13 11:45