土地を相続人に貸している場合の土地の評価

被相続人には子がありません。
親は亡くなっています。
3人兄弟でしたが兄弟も亡くなっています。
兄弟2人にはそれぞれ2人の甥姪が存命で相続人となります。ここでA,B,C,D　とします。

被相続人の財産には土地と預金があります。
土地を含まなくても相続税を支払う額となっています。

このうち土地をAに貸していて、Aはその土地に家を建て住んでいます。建物はAの所有です。
借地契約は正式なものがありません。
土地は住宅地にあり、道路に一面接した、路線価のある正方形に近い土地です。
　　150ｍ２、路線価200E千円　

●以上の状態で申告のため土地の評価を行うのですが、ここで質問です。
①土地の評価はどのように行うのでしょうか？借地権ありで評価するのでしょうか？
②借地権ありの場合、実際の評価額はどのようになるのでしょうか？

質問者からの補足コメント

• ご回答ありがとうございます。
  
  追加質問になるかも知れませんが、
  賃借人が固定資産税を代わりに払っているような場合には借地権が発生するのでしょうか？
  
  おわかりでしたらよろしくお願いいたします。

  No.1の回答に寄せられた補足コメントです。 補足日時：2018/04/15 14:56

No.1 ベストアンサー 回答者： xxi-chanxx 回答日時： 2018/04/15 11:43

権利金を支払い、地代を払っていない使用貸借なら、借地権があるとはみなされません。

ですから通常の評価で考えるだけになります。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました

お礼日時：2018/04/17 09:37

No.3 回答者： ben0514 回答日時： 2018/04/16 20:29

口約束等で無償で貸し借りしている、賃料の発生しない使用貸借で貸し借りしているような場合には、借りている人に借地権などは発生していないと思います。

借地権ありという判断ができれば、その地域ごとに設定されている借地権割合などを使って底地価格？を評価して相続税の計算をすることとなると思います。

追加質問がありますが、固定資産税程度で借地権を認められるかどうかは難しいと思います。ただ、借地権はなくとも、他の人が家を建てて利用している事実もありますし、相続税における不動産評価は税額に大きく影響しますので、税理士に依頼することをおすすめします。

全く違いますが、私は税理士事務所っ勤務で多少知識がありましたが、祖父の相続税の申告のために財産評価を税務署に相談したことがあります。農地を宅地として評価の上で申告納税するように指示されました。私は納得できずに市役所の農業委員会に相談したら、農業委員会のお偉いさんが納得いかんと、税務署に電話をしてくれました。その結果税務署の判断が変わり、土地の評価額が1/20にまで下がりました。そのほかにも難しい評価があったため税理士に依頼し、税理士も再度税務署や農業委員会の言質を書面に起こしたうえで、申告書の作成や提出をしてくれましたね。そのようなおかげもあり、税務調査等もなく無事に済みましたね。
評価方法はいろいろな判断と納税者有利で行うものですが、その判断はいろいろと難しく、誤った節税判断をする場合も多いようです。当然税務署は重要視しているのでしょう。正しい判断と思っても税務署が逆の判断をしてくる場合もあり、それに対応するだけの対応力がなければ、延滞税だけでなく、過少申告加算税や重加算税などをさらに追加で求められることもあります。
私は最低限自分でできたとしても、少しでも有利にそして不利益のリスクが低くなるように考えて、税理士に依頼しましたよ。その結果、手引きやHPなどで公開していない特殊な計算方法なども駆使してもらい、大幅な節税の範囲で税理士費用を払えたので、満足でしたね。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございます。　借地権が認められれば評価額が下がると思います。他の回答にもありますが、権利があるかどうか微妙なようですね。税理士相談は相談料と、評価による税額との兼ね合いですか。

お礼日時：2018/04/17 09:43

No.2 回答者： hata。79 回答日時： 2018/04/15 19:26

土地の賃料は「固定資産税評価額の３倍以上」が相場だと言われてます。

逆に固定資産税額のみ負担をしてる使用貸借は、賃貸借とは言えません。

この回答へのお礼

ご回答ありがとうございました。

お礼日時：2018/04/17 09:38