貸家で保証人代行会社ではダメなのは一般的ですか？

Question

70代の兄一家が、現住の貸家から別の貸家に引っ越したいが、
大家だか不動産会社だかから、「保証人代行会社はダメ。保証人が必要」
と言われたということで、兄から保証人になってくれと頼まれました。

貸家で「保証人代行会社ではダメ」としているのは何故で、また、これは一般的でしょうか？

私は経験がなく、保証人代行会社ではダメな理由が想像つかず、
「何かあった時に、保証人代行会社はプロだからぼったくれないけれど、
保証人は素人だから、ぼったくれる」
ということなのか？と、胡散臭く気味が悪いです。

保証人になった場合、万一の場合、どれだけの出費を覚悟しておく必要がありますか？
また、請求額が妥当かどうか判断したり、不当に高額と感じた時に対抗するためには
どのようなことをしておく、または、するのがよいでしょうか？

また、保証人は低年収でもOKでしょうか？大家さんの判断次第でしょうか？
私は50代中盤で、税や年金掛け金等を引いた後の年収は約100万円で、
年金が貰える年までは生活費不足分は貯金を切り崩して補っています。

また、保証人は年収以外に資産等も記載開示証明添付が必要でしょうか？

gookaiin · Accepted Answer

＞貸家で「保証人代行会社ではダメ」としているのは何故で、また、これは一般的でしょうか？

大家の考え方次第です。

＞「何かあった時に、保証人代行会社はプロだからぼったくれないけれど、
＞保証人は素人だから、ぼったくれる」
＞ということなのか？と、胡散臭く気味が悪いです。

違います
保証人代行会社だと、大家に対する保証内容に制限がある場合がある、それを大家が嫌えば代行会社は認めないことがある。
つまり、保証会社は、賃借人が大家に対する保証責任をすべて保証するわけではない。一方連帯保証人は、基本的に賃借人が大家に対する保証責任をすべて保証する。
なおこれは、『ボッタクリ』ではないよ。そもそも賃借人が背負っている責任だからね。それを間違えないように。

＞保証人になった場合、万一の場合、どれだけの出費を覚悟しておく必要がありますか？

お兄さんが火事を起こしてアパートを全焼させたら、その費用を負担しなければいけない。（通常はそのために皆火災保険に入るんだけどね。）

＞請求額が妥当かどうか判断したり、不当に高額と感じた時に対抗するためには
＞どのようなことをしておく、または、するのがよいでしょうか？

弁護士に相談する。

＞保証人は低年収でもOKでしょうか？大家さんの判断次第でしょうか？

大家さんの判断次第だが、まず低年収は認められない。（だって、保証人として機能しないでしょ。）

＞私は50代中盤で、税や年金掛け金等を引いた後の年収は約100万円で、
＞ 年金が貰える年までは生活費不足分は貯金を切り崩して補っています。

まず保証人にはなれないと思う。

＞また、保証人は年収以外に資産等も記載開示証明添付が必要でしょうか？

これも大家次第です。

suzuki0013 · Answer

#3 再回答

うーん？
なんだか話が余計な方向へ流れているような気がする。

とどのつまり、質問者の目標は『いかにリスクを背負わずに連帯保証人になるか』ということでは？
ということは、この質問は要はその目標実現のための方法を聞きたいということ。

これはすごく簡単だよ。
契約時に「敷金を多くする」、日常は兄の「家賃滞納」「部屋の使い方」「孤独死」について監督すれば良い。
週１回電話で生存確認の連絡と、月１回の訪問で室内の状況を確認すればＯＫ。

滞納ナシ、部屋がキレイ、事件事故を起こさずに解約・退去した場合、原状回復を敷金で賄えるので、連帯保証人には一切請求が向かない。
悪徳大家・管理会社にボッタクリ請求されたとしても、借主側に過失がなければ少額訴訟するまでもなくケリがつけられる。

これらは民法が改正されてもされなくても同じ。

そもそもが借主本人がきちんと部屋を使用すれば済むだけの話。
それをきちんとやってないから連帯保証人が肩代わりするわけで。
貸主側にしてみれば、借主から迷惑をかけられた被害者側なのに、なんで保証人からボッタクリまがいの加害者扱いされて、しかも改正民法では保証人に極度額なんてもんがあるのに貸主側は無制限で損害を被らなにゃいかんのだーーーというハナシ。
質問者が連帯保証人として肩代わりをできるだけしたくないなら、まず借主（兄）対してきちんとさせるのが筋だよ。

＞極度額が、賃料の数か月分相当だといいのですが。

家賃の数か月分の債務をこしらえてる時点で借主として問題外。
そんな恐れのある人間の連帯保証なんか引き受ける必要がない・・・・とかそんなレベルのハナシだよ。
貸主側がこんな話を聞いたらリスクが高いことに気づくから、保証人がいても審査を通さないだろうね。
兄に他の物件を探させるために、管理会社へわざとこういう話をするのもアリかもしれないけれど。

in-going · Answer

大家しています。

>　貸家で「保証人代行会社ではダメ」としているのは何故で、また、これは一般的でしょうか？

私も『保証会社』は嫌いで『肉親の保証人に限る』としています。『一般的』かどうかは知りませんが、大家の決められることです。

>　保証人は素人だから、ぼったくれる」ということなのか？と、胡散臭く気味が悪いです。

それなら止めれば良いだけでしょう。契約しない自由も保証されています。

>　保証人になった場合、万一の場合、どれだけの出費を覚悟しておく必要がありますか？

火事でも出せば、いくらになるか分かりません。その為に『火災保険加入』は契約条件にしています。

>　請求額が妥当かどうか判断したり、不当に高額と感じた時に対抗するためにはどのようなことをしておく、または、するのがよいでしょうか？

弁護士を知合いに持つことです。

>　保証人は低年収でもOKでしょうか？

無理です。自分が住んでもいない所の家賃を負担できるだけの収入は必須条件です。

>　保証人は年収以外に資産等も記載開示証明添付が必要でしょうか？

そこまでは要求していませんが、『源泉徴収票』ではなく、役所の発行する『課税証明』の提出をお願いしています。

保証関係がどうのより、お気の毒ですが、『70代の兄』がNGなのではないでしょうか。

gookaiin · Answer

＞この極度額の大きさは民法には書かれていないので
＞大きい額を設定されたら、渋顔ですが。
＞極度額が、賃料の数か月分相当だといいのですが。

前の回答にも書いたが、現時点で賃貸借契約を結ぶなら、まだ民法の改正はされていない。
現時点で契約するなら、質問者さんの連帯保証に極度額はないよ。

gookaiin · Answer

＞「自殺や殺人の場合は事故物件だけれど、自然死や病死の場合には、事故物件としての損害賠償
 対象にはならない」という意見が目につきましたので、この点は大丈夫ですよね。

自然死や病死は、それだけでは自己物件にはならない。
当たり前だよね。人間、だれしも必ず死ぬ。老衰で死ぬかもしれんし、人生半ばで事故で死ぬかもしれん。
それが理由で、賃貸借契約での事故物件になることはない・・・

ただし・・・

賃貸借した部屋で自然死や病死で死んだにしても、お亡くなりになった後、長い期間遺体が放置されていた状況だと事故物件になる可能性は高いよ

蛇足だが

＞「保証人の負う債務の上限（極度額）を賃貸契約の契約書で定めなければならない」
のような感じになったらしいです。

その通り。
民法が改正されて上記のとおりと思うが、効力を発するのは2020年からだったと思うよ。

それまでの契約については、債務の上限を賃貸借契約で決める必要はない。

suzuki0013 · Answer

＞貸家で「保証人代行会社ではダメ」としているのは何故で、また、これは一般的でしょうか？

一般的というか、ごく普通にあること。
保証会社を利用する傾向が増えてきてはいるけれど、保証人必須の物件はまだまだ多いよ。
両方つけるという物件もあるしね。

保証人や保証会社のどちらをつけることにするのかは貸主側の専権事項なので、借主側からそこにケチをつけるところではないよ。
保証人をつける（保証人になる）ことに抵抗を感じるなら、他の物件を借りればいいんだし。
本件の場合は、兄に対して保証人になることを断ればいい。
兄は仕方なく他の物件（保証会社ＯＫ）を探すことになる。

それと、質問者は保証会社と保険会社を混同しているように見受けられるね。
家賃滞納やその他の債務について立て替えるのが保証会社。
漏水などの事故による損害を補償するのが保険会社。

＞税や年金掛け金等を引いた後の年収は約100万円で、

たぶん、保証人になれないよ。
借主がもしも滞納した場合に代わりに家賃を支払えるだけの『年収ベース』で判断される。
貯蓄額は原則考慮されない。

本件の場合、兄には保証会社の使える物件を借りるように言った方が無難。
連帯保証人の審査には年収ベースだということ、そしてそれだけの年収はないということを兄に伝えれば諦めると思うよ。

ぐっどらっくｂ

gookaiin · Answer

＞「大家の考え方次第」ということなのですね。

そうです。前回は書き忘れたけど、保証人代行会社は一切認めず家族の連帯保証人が必須、という考え方の大家もいます。

＞「保証人代行会社はダメ」ということと、ボッタクリをするかどうかは、無関係なのですね。

そうです。

＞仮に、大家さんが認めて、保証人になる場合、
＞火災保険に入っていれば、万一の場合も、家賃の数か月分程度の出費の覚悟で済むでしょうか？

多分（多分だよ）大丈夫だと思います。賃借人が大家に対して巨額の賠償責任を負うケースは、多分火災しかないと思う。

＞火災以外にも、何か、多額の賠償責任が生じるかどうかは、わからなくて、全てを失う覚悟が要るでしょうか？
＞やっぱり、何があるかわからないから保証人になったら、覚悟が要るのでしょうね。

連帯保証人になるということは、『賃借人になりかわってすべてを賠償する覚悟』が必要でしょう。(多分そんな巨額の賠償責任なんてまず起きないとう思うけど・・・）

貸家で保証人代行会社ではダメなのは一般的ですか？

＞貸家で「保証人代行会社ではダメ」としているのは何故で、また、これは一般的でしょうか？

#3 再回答

大家しています。

＞この極度額の大きさは民法には書かれていないので

＞「自殺や殺人の場合は事故物件だけれど、自然死や病死の場合には、事故物件としての損害賠償

＞貸家で「保証人代行会社ではダメ」としているのは何故で、また、これは一般的でしょうか？

＞「大家の考え方次第」ということなのですね。

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