現在家の名義とローンの支払いは、私(妻)です。 家の名義を主人に変えるのは、可能ですか？住宅ローンは

現在家の名義とローンの支払いは、私(妻)です。
家の名義を主人に変えるのは、可能ですか？住宅ローンは、私のままですか？

主人が自分には何も残らないので家の名義を自分にしろ❗と毎日のように責め立てられています。
銀行に問い合わせまさしたが、あっさりと断られました。
何か他の方法で名義だけを主人に変えるのは可能ですか？
家の名義が主人に変わっても、ローンの支払いは私のままですか？
その場合、贈与税は発生しないのですか？
万が一主人が亡くなった場合、ローンの支払いはどうなりますか？
詳しい方教えてください。
良いアドバイスをお願いします。

No.1 回答者： nak_7000 回答日時： 2018/06/12 07:47

なんでそんなこと。

贈与ですから簡単にはいかないだろう。
主人の方、おつむ弱いのですか？

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
普通の方ならそう思いますよね。
普段から話にならない主人です。

お礼日時：2018/06/12 07:52

No.2 回答者： mukaiyama 回答日時： 2018/06/12 07:57

＞家の名義を主人に変えるのは、可能…

できないことはありません。

＞住宅ローンは、私のままですか…

それはあなたがた夫婦で決めることであり、他人がお節介を焼くことではありません。

＞主人が自分には何も残らないので家の名義を自分にしろ❗と…

家をくれって、おねだりしているわけですね。

1. 今後のローンもあなたが払い続ける場合・・・夫から妻への贈与で、夫に贈与税の申告と納付義務が発生します。
贈与税はあらゆる税の中で、最も負担率の高い税の一つとして有名です。

ただ、あなたがたが 20年を経た熟年夫婦ならこの限りではありません。
そんなオジン・オバンでないとお怒りなら、素直に夫に贈与税を払ってもらうよりほかありません。
http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/z …

2. 今後のローンは夫が払うこととし、家の名義は 100パーセント夫にする場合・・・これまであなたが払ったローン分が、妻から夫への贈与となり、夫に贈与税が発生します。

3. 今後のローンは夫が払うこととし、家の名義もこれまであなたが払った分と今後夫が払う分との比率で、持ち分を設定した共有登記とする場合・・・贈与税の問題は生じません。

＞銀行に問い合わせまさしたが、あっさりと断られました…

税金のことなど何も考えずに行ったら、それは断られるでしょう。
銀行から見れば夫の返済能力のみならず、担保や保証人のことなどもありますから、そうそう簡単に分かりましたとは言わないですよ。
ものごとは何事もそれなりの手順を踏まないといけません。

税金について詳しくは、国税庁の『タックスアンサー』をどうぞ。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/index2.htm

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
税金やら勉強しないといけないことが沢山ありそうです。
詳しく教えて頂いてありがとうございました。

お礼日時：2018/06/12 08:13

No.3 回答者： nitto3 回答日時： 2018/06/12 09:38

ローンの担保になっているから譲れないのです。

当然贈与税がかかります。
あなたがなくなれば遺産として家も名義も、
ローンも旦那、子らになるよ。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
主人の言う事がわがままなのは十分わかってはいるのですが。
簡単ではない事も私はわかっているつもりです。

お礼日時：2018/06/12 14:17

No.4 回答者： ブドウが丘 回答日時： 2018/06/12 09:43

名義を変えることは可能（無償譲渡で贈与税の対象になる）

素人判断をしないで良く銀行と話し合われて勉強し結論を出してください

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
自分の無知さに嫌気が差します。
勉強不足で、すみません。

お礼日時：2018/06/12 14:12

No.5 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/06/12 12:50

何を目的としているのかにもよるけれど。

『主人が自分には何も残らないので家の名義を自分にしろ！』
というだけのハナシなら、夫婦間で売買契約を結べばいいんじゃないの？
将来、ローンの返済完了と同時に所有権移転登記をする約束で。
この方法だと登記名義人は妻のままだが、真の所有権者は夫という形にできる。
所有権移転はローンが残っているので債権者の承諾がなければできないが、あくまで家庭内・夫婦間の約定ということで。

あるいは。
いまの住宅ローンを一括返済し、夫へ所有権移転登記を行う。
その後、夫名義の不動産を担保として妻がローンを組む。（基本的には住宅ローンは組めない）
ローンは妻の収入から返済し、それは生活費（住居費）だとしても贈与に該当する可能性が高い。（該当しない場合もあるが）
贈与税はかかるがこの方法だと夫の目的に合致していると思う。
そのほか、借り換えやつなぎ融資、住宅ローン以外のローン（＝金利が高い）などで比較的厳しい審査がされることと、金利や手数料でカネがかかるという点は留意が必要。
贈与だとしても、贈与の額をコントロールすることで家一軒の贈与税なんか大したことはないはずだし、それが許容できない額になるなら前述の夫婦間の約定でいけばいい。

非合法でやるんなら他にもやり方はあるけどね。
合法だと上記２つくらいじゃないかな。


夫が亡くなった場合については相続の問題になる。
相続人が配偶者（＝質問者）だけなら、夫婦間の約定方式の契約書を握りつぶしてしまうのもいい。
外形判断、最初から最後まで質問者が所有者なので問題はない。

ぐっどらっくｂ

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
色々詳しく教えて頂き、参考になりました。
最善の方法を考えたいと思います。

お礼日時：2018/06/12 14:11

No.6 回答者： hazama_shinpei 回答日時： 2018/06/12 14:15

＞主人が自分には何も残らないので家の名義を自分にしろ

最初から、ご主人が自分名義で建てて、建築費等も負担していれば何の問題もないが、そうではない原因（出来なかった原因）があったのでしょ。

＞名義だけを主人に変えるのは可能ですか

法務局も、抵当権が付いている以上債権者の了解がなければ、受付はしません。
債権者は銀行ですね。

残債を完済して（抵当権は無くなる）から、ご主人に名義変更は可能ですが、あなたからご主人に対する贈与になりますから、ご主人に贈与税が発生しますよ。
贈与税は高いですからね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
皆さんのお話を聞く限り、簡単ではない事がよくわかりました。
自分達だけの問題でない事や税金の問題など、解決しないといけないことが沢山あるのに、気づかされました。
ありがとうございました。

お礼日時：2018/06/12 17:39

No.7 回答者： hazama_shinpei 回答日時： 2018/06/12 14:23

売買契約という話がありますが、登記簿の変更があれば、変更内容は税務署にも情報が流通しますから、税務署が税の申告がされるか確認しています。

何も税法上の手続きがされなければ、お金の動きも調査します。
そして、税務署から「お尋ね」が届きます。

下手な小細工はしないほうがいいと思いますよ。

ご主人に万一の事があった時に、あの世にでも持ってゆくのでしょうか？？？

良く判りませんね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
主人が家の名義人になった所で、債務者は私なのですから、主人が亡くなってもローンはチャラにはならないって事ですよね。
何にせよ、正当でないと後々ややこしそうです。

お礼日時：2018/06/12 20:21

No.8 回答者： sorama 回答日時： 2018/06/12 19:39

贈与税も含めて、銀行と相談してみた方がいいです

この回答へのお礼

回答ありがとうございます。
銀行が承諾しない限り難しそうですね。
銀行とじっくり話してみます。

お礼日時：2018/06/12 20:18