家賃が大幅に安い賃貸契約について

空き家を法人相手に相場よりも大幅に安い家賃で貸そうと考えているのですが、将来的には家賃を値上げしたいと考えています。どのような契約をすれば円滑に家賃を値上げることが可能ですか？

空き家には雨漏りなどの損傷があり、貸すには修理が必要な状態です。しかし必要な修理は法人側が行う代わりに、大幅に安い家賃で契約をさせて欲しいとの申し入れがありました。

修理をしてくれるなら安い家賃で契約してもいいと考えているのですが、約5年後くらいには家賃を値上げしたいと考えています。しかし家賃の値上げは一方的に行うことはできず、交渉が決裂しても退去をさせことはできないと聞きました。どのような契約をすれば円滑に家賃を値上げることが可能ですか？

契約書の記載
・双方の異議がなければ本契約は○年間同一条件で更新される

No.4 ベストアンサー 回答者： phj 回答日時： 2018/07/11 18:44

耐用年数という言葉をご存知でしょうか。

一定以上の価値を持つものは、価値を毎年少しずつ目減りさせながら一定期間で使いきる、という考え方で、家屋や自動車など高い価値のものは目減りする分を毎年計算し、使いきるまでの期間を「耐用年数といいます。

法人が会社の費用で質問者様の空き家の修理をした場合、費用を出したのは法人側ですから、法人側にその耐用年数分の使用権が発生します。

貸主である質問者様は、通常の相場よりも安く貸すわけですが、その計算は「かかった費用÷耐用年数」が基本になります。
たとえば120万で直して、耐用年数が10年だとすれば毎年10万円程度が値引きの基本的な金額になる、ということです。

10年の耐用年数の場合で、5年で解約し法人が出て行くなら、法人側は修理費の耐用年数の残存分を質問者様に請求できます。法人側はあと5年分の価値を残したまま退去するわけには行かず、退去した後、質問者様は他に貸すことで「法人が払った修理費を5年分タダで使える」ことになるからです。

個人間のやり取りならなあなあで済ませることもあるでしょうが、法人は決算書にそういう資産も載せていて、精算しないで解約することはできないのです。

ですから質問者様は法人と協議するにあたって
・修理費がいくらなのか
・その耐用年数はどのくらいか
などを調べる必要があります。

また、減価償却期間中であっても値上げはできます。なぜなら物価上昇という問題があるからです。
ここ30年ぐらい日本の物価は殆ど値上げせず、場合によってはデフレでしたが、今後10年ぐらいにインフレになる可能性もあります。

インフレになり、近隣の同じような物件の家賃が毎年300円/月ぐらいずつ値上がりした場合、上記の耐用年数が10年だから「10年固定の家賃」では300円+600円+900円・・・と差が開き10年では結構の差になってしまうでしょう。ですからインフレに伴う物価上昇分は耐用年数の問題とは別に「これこれの条件の場合は2年ごとに家賃を見直す」という項目を入れたほうが良いと思います。

というようなことをご自分でやるのはものすごく大変だと思いますので、知識の不動産屋さんなどに相談するのが良いと思います。

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。修理費と耐用年数から適切な値引き額を算出できることは勉強になります。

お礼日時：2018/07/11 23:34

No.5 回答者： gookaiin 回答日時： 2018/07/11 19:01

5年間の定期借家契約にする。

これでOK。

（ただし、相手がウンというかは別）

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。やはり一番確実なのは期間を区切った契約にすることですか。
ただし相手が契約に応じない可能性が出てくるのは痛いところです。

お礼日時：2018/07/11 23:36

No.3 回答者： nabe710 回答日時： 2018/07/11 18:13

「本契約の有効期間は最長５年と定め、それ以後更新する場合は賃貸量を○○○円とする。

」

これを一方的ではなく、相手が応じれば成立です。

更新するかしないかはその時の判断として、こうなるとそもそも現段階で契約自体に応じる物か？？？
多額の賃上げに応じるか、退去しなければならないことが前提となりますからね。
値上げを見せつけ、5年以上の長期賃貸には応じない、短期物件の意思とも取れます。
修繕してまで借りる意味、投資効果があるのかという話です。

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。参考になります。そのような条項を入れると、契約自体がなくなってしまうのではないかというのは自分も考えました。

お礼日時：2018/07/11 23:32

No.2 回答者： hanzo2000 回答日時： 2018/07/11 18:03

あなたが修繕して、1年目から相場通りの賃料を請求すればいいだけです。

相手に修繕させる、あなたは賃料を減らす、といった変則的な相殺関係など作るから悩むのです。

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。そうですね。相場通りの賃料をいただくには自分で修繕するしかないですね。

お礼日時：2018/07/11 23:30

No.1 回答者： jackalpenguin 回答日時： 2018/07/11 17:49

無理でしょうね・・・

賃貸者は　家賃が上がるにつれ　新居を探す・・

好都合な住居があれば　其処へ引っ越す・・

何時まで値上げするのか？・・が　気にならない方が落ち着くので・・

この回答へのお礼

ご返答ありがとうございます。値上げが難しいことは理解しています。

お礼日時：2018/07/11 23:37