隣家の壁が家の土地にはみでた

隣家と二軒長屋だった実家を切り離して、新築する事になりました。親は他界しており土地は主人名義になっています。隣家の壁の修復作業も終わり、根堀り？をしている所のようです。先日建築士さんからの連絡で、壁をなおした際に20センチほど、うちの土地にはみでたようで、このまま10年間黙っていると、隣家のものになってしまうので、近いうちに、隣人立会いのもとに確認して、一筆書いてもらった方がいいとのことでした。（おかげで隣家との間は30センチしかありません）これで将来問題はおきないでしょうか？

No.9 回答者： sasa-j 回答日時： 2004/11/08 11:58

この質問の場を伝言板のように使用することに、強い

疑問を感じますが、このままではobabasanさんの困惑を
放置する事になりますので、
＃7回答者さんのご指摘について、簡単に説明いたします。

＞土地家屋調査士にご依頼されることをお勧め申し上げます。
→ご指摘はごもっともです。ありがとうございます。
ただ、この場合は回答文の短縮にあたり、問題の本質と
違うので説明を省いた部分が、誤解を与えたかと思いますが、
依頼する・しないの段階ではこの件は私とは関係がなく、
実際に相談を持ちかけられたのは、
[＞測量士が両家を別々に訪問して、「私を信用してください。
これで大丈夫ですから」と言われた]
後のことです。
単に「隣家との境界でもめている」と相談されたら、
ご指摘通り「家屋調査士を依頼したら」とアドバイス
したことでしょう。ご心配はご無用です。

それから、私は「境界が曖昧だった」とは書いていません。
境界ははっきりしており、決定を任せる任せないという話
ではない、その点を「似ている」と言っているのです。
実際には市の道路計画に伴った公共測量の申請に
基づき、両家の間で長年タブーのような扱いになっていた
曖昧な部分（書類が一切なく、図面残したい）を、さっぱりと
解消したいという両家の合意の下に行われました。
この説明を省き、「もめて」と一言で済ました記述では
解りにくかったと存じますが、質問者であるobabasanさんの
理解を最優先したものですので、どうぞご容赦ください。

そして、私を弁護士であると断言なさっていますが、
これこそ飛んだ勘違いです。
質問者さんが「弁護士だけ答えを書いてください」と
明記されている質問には私は答えたことはありませんし、
自分の身分を偽った覚えもありません。
相談される＝弁護士ということでしょうか？
ただし、その14行下に「友人」と書いていますが、それは
「弁護士が友人に相談された」と取られたのでしょうか。
実に不思議です。

想像はご自由ですが「弁護士であるのに業界の常識を知らず」
と言うような記述は本当に弁護士の職についてらっしゃる
方に失礼です。

最後に、obabasanさんにはお詫びを申し上げます。
＞無責任なご意見は避けられた方がよいと思いますよ。
との書き込みがあり、obabasanさんに対しても誤解を与えた
記述がありましたら、ここに訂正いたします。

私は誓って無責任な発言をいたしません。私の経験が
obabasanさんのお悩みを解決するヒントになればと
願っています。

長文を失礼いたしました。

この回答へのお礼

皆様の善意ある回答が、私の無知（内容、本文の書き方を含めて）でこのような解答者同士のトラブルになっていたとしたら、申し訳ありません。皆様の回答は私にとって、とてもやくにたちました。ただ質問するにあたって、私も言葉足らずにならずに、かつ的確に文章をかくべきでした。この場をかりて、お詫びいたします。皆様ありがとうございました。

お礼日時：2004/11/08 21:21

No.8 回答者： guramezo 回答日時： 2004/11/08 10:29

＃５のご回答について。

長屋の構造については、当然承知しております。
その上で、共有の柱・壁を、それぞれの所有する敷地の境界に合わせて、どのような切り離しをするかが問題点です。

今回のケースでは、以下のことが考えられます。
(1)切り離す位置を、ご質問者の側の柱・壁の内側に設定したため、ご質問者が新規に柱・を作り、隣家が既存の柱を改修して使用するため、境界線より隣家の建物がはみ出している。
(2)双方とも、新規に柱・壁を作り直したが、隣家の改修方法が既存の柱・壁の位置を引っ込ませずに行なったため、改修によりはみ出してしまった。

その他のことも考えられますが、いずれにしても、改修に着手し、根堀にかかってから「実ははみだしています」と告げるのは、最初から分っていて言わなかったのであれば建築士の「悪意」、途中で気が付いたのであれば「失態」、よく境界を確認しないで工事を指示したのならば「怠慢」になります。

これは、「よく説明しなかった」ではすみません。

更に、何故ご質問者の不利になる切り離し方をしたのでしょうか？　ご質問者の側に、既存の柱を残す切り方もあるわけですから。
構造的・設計上、行なわなかったのであれば、その計画について、ご質問者に「有利になる点・不利になる点」を説明しなければいけません。

尚、このようなトラブルについては、地家屋調査士、測量士とも、解決能力はありません。私自身の経験でも、自分で経験を生かして交渉して解決した方が、よほどよい結果が出せました。
技術的な問題ではなく、権利の問題なので、相談されるなら当然、弁護士になります。

最後に、obabasanさんには、戸惑われるような論争になって申し訳ありませんが、＃５の方の
＞無責任なご意見は避けられた方がよいと思いますよ。
というのは、この掲示板では詳細の事情もわからず、相手方の言い分もはっきりつかめる訳でもないので、確認はご本人の自己責任になるのは当然です。
しかし、私は決して無責任に答えているつもりはありません。
皆さんの意見を参考に、「誰に」「何を」「何時までに」「どの様にして」聞くかをお考えになられ、その結果を検証するのにお役立て下さい。

もし、ご不明の点があり、回答の補足が必要であればお答えしますが、これで回答は終りにしたいと思っています。

失礼しました。

No.7 回答者： naeme_rex 回答日時： 2004/11/08 00:42

あと、

無用だとは思いますが書かして頂きます。

＃４の弁護士さんへ、
そもそも測量士には境界決定権はございません。
これからは、出来ればですが土地家屋調査士にご依頼されることをお勧め申し上げます。

測量士と土地家屋調査士、測量士の方が境界のプロのような響きですが、権限と仕事の守備範囲はまったく別物です。この言葉の響きに問題があるかもしれませんね。

先ず境界等でもめてしまった際には、測量士ではなく土地家屋調査しでないといけないですよ。
弁護士業界では常識です。

No.6 回答者： naeme_rex 回答日時： 2004/11/08 00:28

書き忘れ

今回のようなケースでは時効とか善意の所有権の主張にはまったくあたりません。

所有権の時効取得とはまったく別物で論外です。

No.5 回答者： naeme_rex 回答日時： 2004/11/08 00:25

二度目の投稿です。

皆さん大変誤解されていらっしゃるようですね。

今回の２軒長屋とは、長屋とはそもそも、隣家と質問者の方の家両方を仕切る壁の中には、柱が一本しかありません。この構造を長屋といいます。

要は壁を共有している構造を長屋と言います。これが、壁を共有してはいるが、柱は別々の場合は、登記上法、一戸建てとなります。

ですので、今回建て替えをされたとのことで、築古い２戸１棟長屋でしかありません。この建物の半分を解体する場合、真ん中で仕切ってる柱及び壁は解体できないのです。また、両家を支えていた、柱は真ん中が境界となっており、柱の半分は隣家の柱です。所有権も同様です。
ヨウカンのように真っ二つに出来ればよいのですが、建物等は無理ですので、その柱を残すこととなろます。
この残した柱の中心がそもそも境界ですので、柱の外側に外壁を作ると、柱の半分（約６ｃｍ）と壁の厚み（約８ｃｍ）が質問者さんの敷地に残るのは当然なのです。これが長屋の解体後の実情です。
＃２さんと＃３さんは申し訳ないのですが、素人さんのようで構造をよくご存知ないようで、それだと建築士の先生が非常にかわいそうです。
無責任なご意見は避けられた方がよいと思いますよ。
要は元々の構造があって、現在があるのです。建築士さんは説明不足かなとは思いますが、今回のようなケースの場合、長屋を解体された質問者さんに、隣家さんの元々あった柱をひっこめろとは言えません。
工事を始めるまえから明らかに判り切った結果なのですから。

No.4 回答者： sasa-j 回答日時： 2004/11/07 21:27

こんばんわ。

＃3回答者さんに同意です。
はっきりと答えが出ていますが、私からも一言。

＞これで将来問題はおきないでしょうか？
問題が起きるかどうかはわかりませんが、トラブルの元です。
絶対にうやむやにしてはいけません。

現時点や10年20年先には何も無いかもしれませんが、
失礼ながら、時間が経つにつれ、詳細な記憶はおぼろげになり、
代替わりしたりしてわからなくなってしまうのです。

先日、私が受けた相談も少し似ていて、隣家との境界で
もめていたため、測量士を呼び、図面に起こして両家で
捺印し、保管しようということになりました。
いざ、起こした敷地図面の線が、一箇所手書きで書き直して
測量士のみ訂正印が押してあり、測量士が両家を別々に
訪問して、
「私を信用してください。これで大丈夫ですから」と
言われたんだけど、これでいいと思う？との相談でした。
そのままでいいわけがありません。すぐに書き直しをして
もらうようにアドバイスし、（結構手間なので、面倒に思い、
避けていたようです）事なきを得ました。

記憶はその人が亡くなると失われてしまい、口伝えになれば
曖昧になるばかりです。（友人も危うくうっかり「まあ、
見てわかるし、いいか…」と思ったそうです）
しかし、書面というものは、残ります。

必ず詳細な経緯を客観的に書類で残して、できればこの場で
解決して下さい。
＃3回答者さんのおっしゃるように処理し、記録を残して下さい。

曖昧にしておいて、いざトラブルになったとき記録がないと、
お子さんやお孫さん達は正当な主張をすることができずに
困り果ててしまうことになります。

この回答へのお礼

とにかく書面は残すということですね。ありがとうございました。

お礼日時：2004/11/08 08:35

No.3 回答者： guramezo 回答日時： 2004/11/07 19:19

どうしてそんな事態になったか、理解に苦しみます。

たとえ、切り離し工事であっても、着手する際に敷地境界を確認し、修復の寸法を決めるわけですから、もし両者から請け負っていたのなら、その建築士さんの「大失態」で、責任を問うべきです。
両者が別々の建築士に依頼していたのならば、相手方の建築士の責任です。

解決策として「一筆書く」などという安易なやり方は、将来のトラブルの元です。
「あなたの敷地に、私の建物がはみ出している」と書いてもらったところで、「自分の敷地と思い込んで長期間使っていた(時効取得)」で、１０年(又は知っていたが使っていた場合は２０年)後に相手方に所有権が移るのは防げるかもしれませんが、実質は長期間にわたって使用され、返還してもらうのは容易ではありません。

解決策は、以下の通りです(いい順番です)
(1)直ちに工事中止を指示し、壁の作り直しをさせる
⇒隣地の所有者と、建築士の双方に、文書で通告する。難しければ、行政書士にご相談下さい。

(2)建物の現状に合わせて、境界線を引き直し、相手方に行く分の土地を買い取ってもらう。
⇒但し、あなたの建物が３０ｃｍしか空かなくなり、民法に抵触(建物の外壁を、隣地境界線から５０ｃｍあける)しますので、これについて、将来も異議を申し立てない旨、誓約書をもらう(実印、印鑑証明つき)。

(3)はみ出している部分の土地について、隣地と「賃貸借契約」を結び、土地の賃料をもらう。
⇒賃料の相場は、近隣の不動産屋で調べ、契約にも不動産屋に仲介に入ってもらいましょう。

以上までが、妥協の限度でしょう。
土地の権利関係の曖昧な解決は、子供どころか末代までもめごととなります(私も、三代目でようやく半分解決です)。

どなたか、信頼のおけるご親戚でもいらっしゃればよいのですが、もし無理であれば、司法書士さんや、(お金がかかりますが)弁護士さんに間に入ってもらうことをご検討なさって下さい。
簡単に解決できる問題ではありません。

この回答への補足

切り離しにあたり、うちの建築士さんは隣家の壁はモルタル塗りでいい、との事でしたが、隣家はサイディングを希望しサイディング部の差額は隣家が支払うことになりました。で、隣家の補修工事をしたのは、隣家の希望で自分の所の知り合いの業者さんです。うちはモルタル塗りの分のお金を隣人に支払ったということです。隣家もうちも土地が狭く、16坪ほどのはずです。うちの建築士さんの話では、将来（３０年か40年先か）道路拡張の地域にあり、取り壊しになるようです。

補足日時：2004/11/07 23:49

No.2 回答者： naeme_rex 回答日時： 2004/11/07 19:11

面白い建築士さんですね～ｗ当たってないですが遠くもないです。

長屋を切ったんだから隣家が飛び出すのは当たり前です。

このような場合は必ず、覚書とか念書を交わさないとダメですよ。

土地の測量図（測量図等ない場合、どこまでがどなたの土地なのか、そもそも解っていない、飛び出しているかどうか不明となりますよ。）はありますか？

このような場合、覚書を作成してみては？

覚書の内容は
(1)、質問者さんの土地所有権は、どこどこまで（将来明確に位置が解るように記載）。
(2)、隣家建替えの際は隣家は隣家の土地所有権範囲内、境界内で建替えすること。
(3)、隣家が質問者さんの所有地に越境しているが、この越　境して隣家さんが使用していることに関し、使用料は無償とすること。

大雑把でもいいのではないでしょうか？既存建物の解体に協力もして頂いていることですしね。

後、揉めるのが、今の飛び出た壁に隣家さんが何らかの造作をした場合、これは揉めますよ。
ありえなさそうでよくこれで揉めてますね。

(4)、隣家は、現況の壁、造作物等今後一切、質問者さんの土地に設置、整備しない。

この回答へのお礼

測量はしてないと思いますので、測量図はないはずです。どうしてうちの土地にはみ出てるのがわかったか、それも疑問ですので聞いてみます。ありがとうございました。

お礼日時：2004/11/07 23:36

No.1 回答者： agboy 回答日時： 2004/11/07 18:58

ご質問から想像すると、土地は分筆されてそれぞれの所有で、その上に連棟式の建物が建っているようです。

境界石が入っており、土地の実測図があったので、越境の事実が判明したものと思われます。
現実的な解決策は建築士さんの言われるような確認書を入れてもらうことでしょう。
その書面と、境界石が残っている限りは代替わりになっても大きな問題は起こらないと思います。
２０ｃｍ幅で土地を分筆して隣地に買ってもらう手もありますが、費用対効果に疑問が残りますね。

この回答へのお礼

土地はそれぞれの所有です。土地の境界石があったのかは確認を取っていません。今週にでも行ってみますのでその時に聞いてみます。ありがとうございました。

お礼日時：2004/11/07 23:30