家の不動産売買契約を結びましたが 相手がローンが通らなか為、解約して欲しいという要望がありました。

家の不動産売買契約を結びましたが
相手がローンが通らなか為、解約して欲しいという要望がありました。
違約金設定日を過ぎてる為、違約金が発生するのですがお金が無いということで
手付金の10万円で解約を御願いされました。
違約金は100万円でしたのでどうしてま
納得がいきません。
売買契約には法的効力は無いのでしょうか？
また相手側の不動産屋には問題ないのでしょうか？
違約金の説明がなされてなかったのかなと思います。
皆さんはどう思われますか？

No.1 回答者： nabe710 回答日時： 2018/09/26 12:18

後で言った言わない、聞いていないのトラブルを防ぐために、必要な両者の合意事項を文字にして交わすのが契約書です。

書いてある内容すべてに了承したとして署名、押印があるのでしょ？
その内容に沿って契約を履行するだけのことです。
契約後の解約についてはどのように記載されているのかご確認ください。

この回答へのお礼

ありがとう御座いました。
確認してみます。

お礼日時：2018/09/26 17:12

No.2 回答者： thelonious.a 回答日時： 2018/09/26 12:27

個人的な取引だったのですか？

会社を通した売買契約の場合
通常ローン特約がついてますから審査が通らなかった場合は白紙解約になり手付金も全額返還しないといけません。

ローン特約がついてない契約の場合は違約金請求出来ます。

この回答へのお礼

ありがとう御座いました。
不動産屋を仲介しています。

お礼日時：2018/09/26 17:14

No.3 回答者： thelonious.a 回答日時： 2018/09/26 12:31

補足

手付金の放棄

又は

違約金


でした。


だから手付金は基本的に
売買契約の1割に近い多い額を入れて貰っておくほうがベターですね。　

今回は手付金10万だったためその手付金で解除してくれとの事なのでしょう。

No.4 回答者： kuma-gorou 回答日時： 2018/09/26 12:36

違約金を請求するか否かは貴方次第。

一般的に不動産売買契約の手付金は、契約額の１割が相場（５~20％）。
となると、手付金＋違約金が契約不履行に対する「違約手付金」と考えら、契約締結時に支払受領します。

なお、買い主側から契約解除する時は、違約手付金を放棄。売り主側から契約解除する時は、受領した違約手付金返還に加え同額を支払う義務が生じます。
いわゆる、手付金流し、手付金倍返しと言うルールです。

そこまでも含め、不動産仲介業者は面倒を見る義務があります。
らちが明かない場合、弁護士を仲介に立てて事を進めて下さい。

この回答へのお礼

ありがとう御座いました。

お礼日時：2018/09/26 17:15

No.5 回答者： so-01c 回答日時： 2018/09/26 12:49

不動産業者してます。

つまり違約金の額より手付金が少なかったのですね。
手付金と違約金が同額なら、手付金の没収で済むので通常業者が仲介する場合は
違約金以上の額の手付金にするのですが。
あとは契約書通り違約金を払うよう、訴訟するしかないかな。

この回答へのお礼

わかりました。
ありがとう御座いました。

お礼日時：2018/09/26 17:17

No.6 回答者： thelonious.a 回答日時： 2018/09/26 15:14

違約金設定日とは契約解除期日だとすると買い主又は業者に違約金請求出来ると思います。

ローン特約に基づく契約解除期日までに契約解除を申し入れていないのだから、白紙解除とはならない。買主が売買契約の履行、すなわち残代金の支払ができなければ買主の違約となるため、売買契約書に定めた違約金を支払って売買契約を解除することになる。
　個人が買主となる不動産取引では、多くが住宅ローンを利用する。買主が住宅ローンを利用する売買契約においては、融資が受けられないときの措置を重要事項説明書及び売買契約書に記載することが義務付けられている（宅地建物取引業法第35条、第37条）。また、融資が受けられないときは、売買契約を白紙解除ができる旨が規定されている（国土交通省　宅地建物取引業法の解釈・運用の考え　第35条第1項第12号関係）。
　なお、仲介業者が顧客に融資期日を十分に認識させないことで、契約解除期日を経過してしまったときは、仲介業者に責任が生じ、損害賠償請求がされることがある。本事例では、買主の強い購入希望があり、融資特約期日も認識しているのだから、第一義的には、買主に責任があると認められる可能性が高い。
　また、契約物件が、顧客が借入を希望している銀行等の融資対象にあたらなかった場合、融資要件を欠いていたとして、買主の要素の錯誤とみなされ、買主の契約無効の主張が認められたという判例がある。また、ローン融資基準は購入者の属人的要素以外にも、取引物件の物的事情も融資条件の一つであり、融資を受けられない理由にもなるので、ローン利用を希望する購入者に対しては、どのような物件を紹介するのかにも注意が必要である。
　一方、当初申し込んだ金融機関に融資を否認され、順次他の金融機関にも融資申し込みをする場合、契約解除期限を認識していないと本事例のように買主の違約になってしまうので、期限内の融資承認が確認できない恐れのあるときは、売主の合意を得て、期日延長の取決め（覚書）を交わしておく必要がある。
　借入希望額の満額が承認されたが、支払条件が購入者の支払い能力を超えたものとして、融資特約の解約解除が認められたものがあるので、宅建業者としては、購入者の支払能力について、よく認識しておくことが大切である。
　買主の責めに帰さない理由により融資が受けられなかった場合に、売買契約の解除ができるが、買主が契約後に融資申し込みをしなかったり、契約解除期日を過ぎたりしたときは、解約解除はできず違約となってしまうので、宅建業者はローン申し込みの管理をしっかりとすることが必要である。
　また、上記のとおり、住宅ローン融資では、人的要素だけでなく、取引物件の物的要素もあり、売買契約後に融資申し込みをするのではなく、契約前に金融機関に打診（事前審査）することが、売買契約を円滑に進めることにつながる。

この回答へのお礼

大変詳しく書き込み下さりありがとう御座いました。
今一度契約書読み直してみます。
買主に支払い能力が無い場合はどうなるのでしょうか？

お礼日時：2018/09/26 17:25

No.7 回答者： ashitahatennki 回答日時： 2018/09/26 18:41

手付10万は頂くのは当然ですが

どんなに貴方が損をしても請求出来るのは残り90万円です。
仲介屋に任せましょ

この回答へのお礼

不動産屋に相談してみます。

お礼日時：2018/10/01 16:51

No.8 回答者： thelonious.a 回答日時： 2018/09/26 19:56

業者が入ってるので解除の連絡等も業者がしてるわけですよね。

買い主が直接アナタに連絡してきてますか？

でなければローンに深く関わっていた仲介業者のミスでしょう。

買い主直接だとしてもローン解除の期限に適切なアドバイスをしなかったとして、ローンの指導・助言義務違反に問われる裁判例もありますし業者に対して損害賠償請求すれば良いと思いますよ。

その意思を業者に伝えてみて反応を伺うか
内容証明郵便にて損害賠償請求するか
弁護士に相談してみて（無料の所も有）方法を聴くか
ですね。

100万全額取れるか
80万なるか
50万なるか
後は話し合いでしょう。

この回答へのお礼

ありがとう御座います。

お礼日時：2018/10/01 16:50

No.9 回答者： turbotjcn 回答日時： 2018/09/28 14:25

一般的な売買契約書のケースで回答します。

まずローン特約。ローン審査が不可の場合に「白紙解約」ができる条項です。

ローン特約が使われる場合は解除ができる期限が定められます。ローンを理由に白紙解約ができるのはこの期限までです。
ローン特約での解約は手付金も買主に返還する事になります。

次にローン特約の期限を過ぎて解約する場合は手付け金による解除を行います。
今回で言えば買主が手付金を放棄するという事ですね。

通常は「相手方が債務の履行に着手するまで」は手付け解除が可能です。
「債務の履行に着手」とは何か？ を省略して、過去の判例等を参考に結論だけを言うと、
標準的な売買契約の場合はほぼ残金決済の直前頃まで手付け解除が可能と考えられています。
この場合、手付け解除は単なる契約上の権利行使であって「契約違反」ではないので「違約金」は相手から取れない事になります。

ただし、希にですが手付け解除の行使期限を別に定めている契約書式があります。
今回がそうであるかどうか、契約書を確認してみてください。
もしその期限を過ぎている場合には違約金を請求できる事になります。


まあ全体的にいえるのは、手付金は可能なら売買金額の1割前後に設定しておきたいところです。
「手付金放棄（あるいは倍返し）するのは惜しい」と思わせる程度の金額を、ということですね。

この回答へのお礼

ありがとう御座います。

お礼日時：2018/10/01 16:48