【分譲マンション】空室が増えると管理費があがる？

空室が増えるとマンション管理費があがるという話を聞きました。

分譲マンションで、満室でスタートした場合、
「部屋を売って出ていく（管理費・修繕費は引き継がれる）」
「部屋が売れない場合、空室でも、現所有者が管理費・修繕費を払う」
となると思うので、空室が増えても管理費値上げへの影響はないのかな？
と思ったのですが、いかがでしょうか。

住人が夜逃げすれば別ですが…

No.6 ベストアンサー 回答者： suzuki0013 回答日時： 2018/10/22 10:03

「空室が増えるとマンション管理費があがる」というのは「風が吹けば桶屋が儲かる」というのと同じじゃないかな。

というか、どこかの講師がうまいこと言おうとして創作した、マンションの空き家問題を風桶論にひっかけた警句なのかなーと思ったり。

通常は質問者の考えどおり、空室でも現所有者が支払うので、空室の数は管理費等の値上げに影響しない。
相続や管理費滞納などでも、競売も含めて最終的には全額とは言えないが回収できる方が多い。（マンションは競売しやすいからね）

空室問題が発端で管理費等の値上げが生じるのは、従前の額では足らなくなった場合だ。
現行法では、前述の競売等による回収までは時間と費用がかかる。
回収額よりも費用の方が高くなるケースもある。
このようなケースが10年に１回２回ならともかく、毎年のように頻発するなら、必然的に管理費等を上げざるを得ない。

また、空室とは限らずとも滞納者が大半を占めるようなことになれば。
回収や裁判にかかる費用だけではなく、毎月発生する共用部分や建物設備の維持管理費用の支払いに支障が出る。
緊急回避的に、支払能力のある組合員が立替をするような形で管理費増加分を負担する可能性はある。

さらに、少子高齢化など諸問題が進行した場合、マンションの買い手がいなくなる。
滞納マンションを競売にかけたとしても、マンションの買い手がいなかった場合には仕方なく管理組合で買い取る（引き取る）ケースが増える可能性もある。
管理組合でマンションを「所有」することになるので、その部屋の分の管理費や税金などを管理組合が負担することになる。
賃貸にして家賃収入を得るとしても黒字になるとは限らず、赤字の場合は管理費等から支出することになる。
赤字が続けば管理等の値上げも仕方ないという流れになることも。


質問文の最後に夜逃げ～とあるけれど、夜逃げでもなんとか回収できるものだよ。
私の知る限り絶対に回収不可能だなーと思うのは、所有者がソ連（ロシアではなく）のマンション。
あのマンションどーなったかな、いまでも滞納したままなんじゃないかな。


というわけで、「空室が増えると管理費が上がる」というのはあり得るよ。
それを回避するためには、マンションを良好な管理状態に維持すること、資産価値を上げていく努力をすること。
そうすれば空室も多くならないし、少数の空室を管理組合が競売にかけても所有した場合でも費用倒れにはならないで回収しやすいので、管理費を上げなければならないと言うことにはならない。

この回答へのお礼

大変詳しい回答ありがとうございました！

お礼日時：2018/10/25 15:45

No.5 回答者： nitto3 回答日時： 2018/10/22 09:14

実際住人がすまなくても、

所有者がいるから管理費には影響ないよ。

この回答へのお礼

端的な回答ありがとうございました！

お礼日時：2018/10/25 15:51

No.4 回答者： tomjones咆哮 回答日時： 2018/10/22 09:03

【追記】

ﾏﾝｼｮﾝ所有者の死亡で,管理費滞納なれば
相続人の調査(市役所へ戸籍調査)を行い,かつ債務超過なければ(相続財産取得のﾒﾘｯﾄあれば),相続人の誰かが,相続されますので,その相続人又は競売者に対して,一括請求すれば,良い。
50戸程のﾏﾝｼｮﾝならば,1戸の管理費滞納ぐらいで,
当該ﾏﾝｼｮﾝ管理組合の財務会計状態が窮乏しなければ(他にも滞納なければ),管理費の値上げ対策の必要ない,管理組合会計(管理費･長期修繕積立金の適正な金額ならは),
が適正ならは,管理費値上げなくとも,大丈夫です.
しかし,元々,管理費･修繕積立金等の各管理組合の会計が
値上げ等の適切な管理組合会計ではなく,適切な値上げしておらず,近年中の値上げ計画をしなければならないような組合会計ならば,当該組合員の死亡が発生ならは,ますます組合会計への圧迫要因となり,値上げ額の増額となりますね。
ですから,(当該組合員の死亡とは)別に,あなたの管理組合の財務や管理費会計･長期修繕積立金等が適正に運用されておれば,
死亡1戸分の管理費等の収入がなくても,対応できるかの判断基準となります。　
ましてや,死亡財産に債務が少なければ,相続価値があるから,相続人･競売者がいずれ現れたら,滞納管理費等を一括請求して,回収できるのですから.
死亡等の事よりも,
【最優先すべきは】現状の管理組合の財政と組合会計(管理費額･修繕積立金額)が､適正かどうか,
　(死亡発生件とは別に)
従来からの組合の会計状態が,財務の健全制があるならば,値上げなくとも,死亡による値上げしなくても,大丈夫なのでは❗
組合員財政会計が元々厳しい状態ならば,より値上げ額を増額しなければならない,となりますね

この回答へのお礼

詳しい回答ありがとうございました！　今後はこういうことも考えていかないといけませんね。

お礼日時：2018/10/25 15:49

No.3 回答者： tomjones咆哮 回答日時： 2018/10/22 08:27

所有者死亡後,

(1)相続人が承継相続しなければ➡債権者(管理組合)は,相続人の戸籍請求可能で(戸籍法第10条の2第1項)
(相続開始前の滞納分)は
各相続割合別に,各相続人が滞納管理費を承継されます
　最高裁S34.6/19判例
(相続開始後の滞納分)は
全相続人の共有となり,そのうちの相続人1人に対して,管理費滞納分の全額を請求できます(最高裁H20.5/28)
(相続人不存在のｹｰｽ)
相続人いない相続人財産は『法人』となり,相続財産管理人が滞納分等の精算を行う(民法952条)
あとは,競売･相続人等に承継され,管理費滞納分を支払う
(死亡者の債務超過による皆相続人放棄のｹｰｽ)
相続財産管理人が選任され,
競売･相続人のﾏﾝｼｮﾝ区部所有権を引き継いだ新所有者に対して,滞納管理費を請求する
以上が,法的手続きの基本となります.
【要点】
債務少なく,相続する事に,財産所有のﾒﾘｯﾄあるならば,
(相続人の戸籍調査を含め)誰かが,財産承継者が現れた時点で,滞納管理費･光熱水費･駐車場料等の請求をやれば良い.
それ迄は,請求困難だが,承継者現れたら(相続人･競売取得者等),まとめて滞納管理費を請求できる
が,死亡者に,財産以上の債務超過の場合は,滞納管理費の回収が困難となり,空き家状態が続く事となりますね

No.2 回答者： gookaiin 回答日時： 2018/10/22 06:44

＞空室でも、現所有者が管理費・修繕費を払う

甘い。
これから日本の人口は減る。年寄りばかりになる。
人口が減れば、土地の価格・建物の価格・賃貸家賃等の不動産の価格は下がる。（当たり前だよね。そもそも不動産を必要とするひとが増えるんだから。）
昔のような「不動産が価値を持つ時代」には2度と戻らない。

日本全国で空き家の増加が問題視され始めている。

マンションも空き室の増加が問題視され始める。所有者が無くなり誰も相続しない（相続放棄）マンション空き室や、相続人不明のマンション空き室が増え始める。こういう空き室はだれも管理費・修繕費を払わない。

注：民法第940条で相続放棄しても責任を負わされるような記述があるが、管理費や修繕費まで払わせることは、俺は無理だと思う。

マンションを維持するために管理費は必ず必要だが、上記のように管理費を払わない空き室が増えると、管理費をあげざるを得ない。
管理費をあげなければ共用部等の維持管理に支障が出始め、マンション価値が下落する。

この回答へのお礼

長期的な視点にたった回答、参考になりました。ありがとうございます！

お礼日時：2018/10/25 15:48

No.1 回答者： merciusako 回答日時： 2018/10/21 23:44

分譲マンションには必ず所有者がいます。

売れなくて空室になっていても、賃貸で決まらず空室になっていても、とにかく必ず所有者がいます。

「空室が増えたから管理費・修繕積立金を値上げする」はありません。

問題なのは、キチンと滞納金を回収できるかどうかです。

回収できないと未収金として膨らむだけですから、実際の管理・運営に支障をきたすことになり、値上げの口実になります。

管理会社と理事会がどれだけ誠実に回収するかですね。
「裁判も」という強い姿勢が必要ですね。

この回答へのお礼

回答ありがとうございます！　とてもよくわかりました。

お礼日時：2018/10/25 15:46