マンションの寿命

今度マンションを買おうと思います。極端に
古いのは別としてここ十年ちょっとに建てられた
物件は皆新しい耐震基準を満たしているのですよね。

私自身マンションは5，60年はもつものだという
認識があります。しかし一部ではせいぜい30年
から35年くらいという人もいます。事実私の
住んでいた独身寮は築35年でした。確かに設備的に
古くて汚かったですが、リフォームすれば全然
住めました。

やはりきちんとメンテナンスすれば5，60年は
もつと思います。だって現実問題として一部の
都心の一等地以外建て替えは無理なわけでしょう。
もう数年もすればそっちこっちにゴーストマンション
だらけです。さすがにそれはあり得ないと思い
ますけど。実際マンションはどれくらいもちますか？

No.5 ベストアンサー 回答者： kag130 回答日時： 2004/11/23 10:04

鉄筋コンクリートについてお話します。

コンクリートはアルカリ性で鉄筋のさびを防止しています。経年変化でコンクリートが酸性化して
しまうと鉄筋がさび始めます。

コンクリート内の鉄筋は表面から３センチくらい中にあります。（かぶり厚といいます）
その厚さが酸化する時間が昔は１００年くらいかかるといわれていました。

実際はコンクリートの骨材や、固まる時の収縮によるひび割れの処置が酸化に影響します。
酸性雨が降って、コンクリートのひびから浸透すると酸性化が早まります。

コンクリートの表面にタイルを張ったり、鋼板等で保護された建物はそれだけ丈夫です。

耐久年数はそれぞれの環境やメンテナンスで幅があります。
統計で４０年から８０年まで幅があったとして、中間をとって耐久年数６０年といったりします。

維持費をどれくらいかければ良いのか気になりますが、６０年もたせるとして、その間に
建設工事費分（６０万/坪）がめあすといわれています。１万/年・坪になりますか、
（２０坪のマンションですと、２０万/年・戸）修繕積立金を１．５万円/月位組合で集めていると
思いますが、妥当な数字なのですね。

No.4 回答者： unos1201 回答日時： 2004/11/22 23:31

近所で老朽化したマンションが結構建て直しています。

大体３０年から４０年ですが、外装や配管、その他の工事をしてもあまり改善できなく、大きな出費になるので、業者が買い取り、建替えしているみたいです。

８階だったところは１５階になったり、高層化が進んでいるところと、隣に１２階が建って、引っ越した人が多いところで２つを壊して大きな一つにしたり、ランドマーク的な大きな建造物が増えてきました。

巨大建造物がいいと思うのではないのですが、駅から近いところは大型になり、離れたところは入居者が減る傾向があるみたいで、実際に６０年も経過したところで立派に残っているのは、高級なマンションで頻繁にメインテナンスの工事がされているところだけです。

古くなっても、高級な建築物は建替え並の費用をかけても維持しているし、できない管理組合のところは退去者が増え、改修工事もできない状態で、残っている人を追い出して改築や車庫、大型販売店に変身しています。ということで、実際には、全体の２割程度は６０年程度は綺麗に維持しているし、早いとろこは３０年でボロボロになっています。築２５年で２LDK８００万円とかはその後１０年しか住めなかったらあまり安い買い物ではないかも知れません。

売った人に聞くと、リフォームに２００万円かけて、不動産関係に１００万円程度費用が最終でかかって、２年かけて手元には５００万円程度しか返って来なかったけど、売ってよかったと言っていました。本人は新築の郊外の１戸建てで、小さいけれど老後を過ごすにはいいというのを聞いて通勤がなければ若干不便でも郊外がいいのかなと私は思いました。

あと、４０年経過した高層マンションでエレベーターが不便で、外出が面倒だと言っている親戚がいます。いったん降りたら、夜まで家に帰るのは面倒だと言っていますが、待ち時間が長く、ゆっくり昇降するのは経験しましたので、その話も納得してしまいました。

車も高齢で運転しなくなった人は郊外のマンションでバスが廃止されたところでは生活が不便で、駅のそばに引っ越した話もよく聞きます。小さくても生活を家でするのではなく、外で買い物や散歩を気楽に楽しめる生活の方が老人にはいいと言っている話もよく聞かされます。

No.3 回答者： blue5586p 回答日時： 2004/11/22 22:30

　以前、ＮＨＫで放送していましたが、本来マンションは、６０年くらいの耐用年数はあるといわれていました。

　しかし、マンションは当然のことながら、鉄筋コンクリートの建造物ですが、そのコンクリートに、質の良い川砂利を使用したものは、耐久性があるが、海砂利を使用したものは、耐用年数がぐっと短くなるということでした。
　川砂利の場合、川の流れで表面が常に洗われているため、きれいな砂利となるが、海砂利は、海水の塩分が付着し、しかも充分に洗い流されない為、そんな砂利を使用した建物は、鉄筋が腐食しやすく、場合によっては築後１０年も経たないうちに、コンクリートが
ひび割れたり、はがれたりする場合があるようです。
　最近の新築マンションは、こうした問題は少ないそうですが、マンションの建設ラッシュだった７０年代後半から８０年代前半に建てられたマンションには、
川砂利不足から、海砂利が多用されていた可能性が
あるそうです。

参考URL：http://nsk-network.co.jp/020506.htm

No.2 回答者： yudetamago 回答日時： 2004/11/22 22:03

先日専門家に私もその話を伺う機会がありました。

答えは大体約60年だそうです。

ただ、やはりメンテナンスは必要ですし
20年も経てばあちこち直す箇所は増えてきます。
また積立金があるものの、値上がりしていく事も多いですし
そうでない場合は、メンテナンスの際に高額を請求される事ことになります。

No.1 回答者： cherrykichi 回答日時： 2004/11/22 21:41

こんばんわ。

法律知識も全くありませんが、僕が思うことは
持つ持たないの議論ではなく、住む環境に値するか
しないかだと思います。
要は、住居世帯数（人数？）の、一定の割合以上の人が
建替え賛成！となれば、あなた自身が反対しても立替と
なります。
立替に納得できない場合でも、これは法律か入居規約に
書かれていると思うので仕方が無いという記憶があります。
納得できなければ、その時価の代金で売却するしか
ないはずです。
マンションは一戸建てと比べ割安なのは、これが要因の１つというか言外に含んでいると思います。
あまり参考にはならないかもしれませんが以上です。